311. Verordnung: Entgeltsrichtlinienverordnung 1986

Auf Grund der §§ 13 Abs. 3 und 17 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes,

BGBl. Nr. 139/

1979, in der Fassung der Bundesgesetze BGBl.

Nr. 520/1981, 482/1984 und 559/1985 wird verordnet

§ 1. (1) Das von gemeinnützigen Bauvereinigungen

für die Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung

oder eines Geschäftsraumes aus dem Titel

eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrages, für

die Übertragung des Eigentums (Miteigentums) an

einer Baulichkeit oder für die Einräumung des

Wohnungseigentums an einer Wohnung, einem

Geschäftsraum oder an Einstellplätzen (Garagen)

und Abstellplätzen vereinbarte Entgelt (Preis) ist

angemessen, wenn es auf der Grundlage des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes

(WGG) nach dieser

Verordnung bemessen wird.

(2) Maßgebend für die Berechnung des Entgelts

(Preis) sind die von der Bauvereinigung aufgewendeten

Beträge zur Deckung der Kosten gemäß § 13

Abs. 2 WGG im Zeitpunkt der ersten Überlassung

des Gebrauchs, der Übertragung des Eigentums

(Miteigentums) oder der Einräumung des Wohnungseigentums.

§ 2. (1) Bei der Ermittlung der Baukosten gemäß

§ 13 Abs. 2 WGG ist von jenem Betrag auszugehen,

der für die Errichtung der Baulichkeit nachweislich

aufgewendet wurde. Diesem Betrag sind Kosten für

Aufwendungen zur widmungsgemäßen Benützung

der Baulichkeit sowie Rückstellungen für notwendige

Maßnahmen zuzurechnen, die im Zusammenhang

mit der Errichtung der Baulichkeit stehen,

jedoch erst später vorgenommen werden. Darunter

sind insbesondere solche Maßnahmen zu verstehen,

die gemäß baubehördlichem Auftrag erfolgen oder

die Aufrechterhaltung der Nutzung der Baulichkeit

für die Zukunft gewährleisten.

(2) Die Baukosten für Einstellplätze (Garagen),

Abstellplätze und Gemeinschaftseinrichtungen sind

bei den Baukosten jener Baulichkeit zu berücksichtigen,

der diese Einrichtungen zugerechnet werden.

§ 3. (1) Bei der Ermittlung der Grundkosten

gemäß § 13 Abs. 2 WGG ist von jenem Betrag auszugehen,

der für den Erwerb des Grundstückes

nachweislich aufzuwenden ist oder aufgewendet

wurde. Dieser Betrag ist nach § 17 Abs. 4 zweiter

Satz WGG aufzuwerten. Der Berechnung der Aufwertung

ist der Indexwert des Monats, in dem das

Grundstück erworben wurde, und der Indexwert

des dem Zeitpunkt der erstmaligen Überlassung des

Gebrauchs oder der erstmaligen Übertragung des

Eigentums (Miteigentums) oder Einräumung des

Wohnungseigentums zweitvorangegangenen Monats

zugrunde zu legen.

(2) Die von der Bauvereinigung seit dem Erwerb

des Grundstückes für dieses nachweislich vorgenommenen

Aufwendungen sind insoweit zu

berücksichtigen, als sie sich im Zusammenhang mit

der Errichtung der Baulichkeit als notwendig oder

nützlich erwiesen haben.

(3) Dem nach Abs. 1 aufgewerteten Betrag können

die Zinsen der zum Erwerb des Grundstückes

aufgewendeten Fremdmittel hinzugerechnet werden.

Hat die Bauvereinigung für diesen Zweck

Eigenmittel aufgewendet, so dürfen sie höchstens

im Ausmaß gemäß § 14 Abs. 1 Z 3 WGG verzinst

werden.

(4) Als notwendige oder nützliche Aufwendungen

sind insbesondere Maßnahmen zu verstehen,

die der Baureifmachung eines Grundstückes dienen

oder ein Grundstück baureif erhalten oder im Sinne

der späteren Verwendung des Grundstückes als

wertvermehrend anzusehen sind oder gemäß

behördlichem Auftrag am Grundstück erfolgten.

(5) Der Verkehrswert (§ 13 Abs. 2 zweiter und

dritter Satz WGG) eines Grundstückes wird durch

den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen

Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des

Grundstückes bei einer Veräußerung unter Berücksichtigung

aller Umstände, die den Preis beeinflussen,

aber unter Außerachtlassung ungewöhnlicher

oder persönlicher Verhältnisse, zu erzielen wäre.

§ 4. Bei der Ermittlung der Aufschließungskosten

gemäß § 13 Abs. 2 WGG ist von den Kosten jener

Maßnahmen auszugehen, die der widmungsgemäßen

Nutzung des Grundstückes und der widmungsgemäßen

Benützung der auf ihm errichteten Baulichkeit

dienten oder die gemäß behördlichem Auftrag

im Sinne der späteren Nutzung des Grundstückes

vorzunehmen waren. Dabei sind Kosten,

die für Aufwendungen innerhalb und außerhalb des

Grundstückes erwachsen sind, soweit sie nicht

bereits gemäß § 3 berücksichtigt wurden, der

Berechnung zugrunde zu legen. § 3 Abs. 3 gilt sinngemäß.

§ 5. (1) Der Berechnung des Entgelts (Preis) sind

sonstige Kosten, die für die Errichtung und

Bewohnbarmachung der Baulichkeit erforderlich

waren (§ 13 Abs. 2 WGG), insoweit zugrunde zu

legen, als sie nicht schon gemäß §§ 2 bis 4 Berücksichtigung

fanden. § 3 Abs. 3 gilt sinngemäß.

(2) Als Kosten im Sinne des Abs. 1 sind insbesondere

die Kosten der Außenanlagen, die Bauverwaltungskosten,

die Kosten der Planung und Bauleitung

und die Finanzierungskosten, wie etwa tatsächliche

Kosten für Baukredite und Zwischenkredite,

Geldbeschaffungskosten und Zinsen für eingesetzte

Eigenmittel, zu verstehen.

(3) Die Bauverwaltungskosten dürfen in einem

Pauschalbetrag berücksichtigt werden, der in einem

Verhältnis zu der Summe der Baukosten (§ 2) und

der Kosten der Außenanlagen ausgedrückt wird.

Dieser Pauschalbetrag darf höchstens 3 vH dieser

Summe betragen.

§ 6. (1) Das Entgelt für die Überlassung des

Gebrauchs einer Wohnung oder eines Geschäftsraumes

gemäß § 14 Abs. 1 WGG ist auf der Grundlage

der auf die Baulichkeit oder auf die eine wirtschaftliche

Einheit bildenden Baulichkeiten entfallenden,

gemäß den nachstehenden Bestimmungen

ermittelten Kosten der Herstellung nach den §§ 2

bis 5 und der Bewirtschaftung zu berechnen.

(2) Das Entgelt für Einstellplätze (Garagen) und

Abstellplätze, die einer Baulichkeit oder mehreren

eine wirtschaftliche Einheit bildenden Baulichkeiten

nicht zugerechnet werden, ist unter sinngemäßer

Anwendung des § 14 Abs. 1 WGG zu berechnen.

§ 7. (1) Für die Deckung der Herstellungskosten

darf von der Summe der Kosten gemäß den §§ 2, 4

und 5 nach Abzug der zur Finanzierung des Bauvorhabens

erbrachten Beiträge (§ 18 WGG) ein

Betrag berechnet werden, der unter Zugrundelegung

einer Abnützungsdauer der Baulichkeit von

höchstens hundert Jahren zu bemessen ist. Sofern

die Beträge zur Tilgung der zur Deckung der angeführten

Kosten aufgenommenen Darlehen davon

abweichen, sind die Tilgungsbeträge der Berechnung

des Entgelts zugrunde zu legen.

(2) Als Verzinsung der Fremdmittel einschließlich

der Darlehen aus öffentlichen Mitteln sind die

auf Grund des Vertrages zu leistenden oder tatsächlich

geleisteten Beträge anzurechnen.

(3) Zuschüsse, welche die Bauvereinigung von

dritter Seite erhält, sind bei der Berechnung abzuziehen.

§ 8. (1) Der Betrag zur Bildung einer Rückstellung

zur ordnungsgemäßen Erhaltung (nützlichen

Verbesserung) der Baulichkeit oder der eine wirtschaftliche

Einheit bildenden Baulichkeiten ist

unter Berücksichtigung des Baualters, des Bauzustandes

und der Abnützungsdauer der Baulichkeit

zu bemessen. Dieser Betrag darf jedoch jährlich

25 S je Quadratmeter der Nutzfläche (§ 16 Abs. 2

WGG) nicht übersteigen.

(2) Wurden zur Bildung einer Rückstellung zur

ordnungsgemäßen Erhaltung von Baulichkeiten im

Sinne des § 39 Abs. 8 WGG schon bisher nach den

Vorschriften des Gesetzes über die Gemeinnützigkeit

im Wohnungswesen zulässige Beträge geleistet,

die das in Abs. 1 vorgesehene Ausmaß übersteigen,

so gelten sie als gemäß § 14 Abs. 2 vorletzter Satz

WGG vereinbart.

§ 9. (1) Zur Deckung der Verwaltungskosten

einer Baulichkeit oder von mehreren eine wirtschaftliche

Einheit bildenden Baulichkeiten kann

ein Pauschalbetrag angerechnet werden. Dieser

Betrag darf einen Höchstbetrag nicht übersteigen,

der sich ergibt

1. aus dem Produkt der Anzahl der Wohnungen

und einem Betrag, der

a) bei Überlassung in Miete oder sonstige

Nutzung 1416 S je Jahr und

b) bei Übertragung in das Eigentum, Miteigentum

oder Einräumung des Wohnungseigentums

1776 S zuzüglich Umsatzsteuer

je Jahr beträgt,

2. aus dem Produkt der Anzahl der Geschäftsräume

und einem angemessenen Betrag, der

nach ihrer Art, Größe und Beschaffenheit zu

ermitteln ist und mindestens den in Z 1 lit. a

angeführten Satz erreicht, und

3. aus dem Produkt der Anzahl der Einstellplätze

(Garagen) oder Abstellplätze und

einem Betrag, der bei Einstellplätzen (Garagen)

höchstens die Hälfte, bei Abstellplätzen

höchstens ein Fünftel des in Z 1 angeführten

Satzes beträgt.

(2) Das nach Abs. 1 Z 1 lit. a ermittelte Produkt

kann nach der Anzahl der Wohnungen oder —

sofern § 39 Abs. 8 Z 1 WGG nicht entgegensteht —

nach dem Verhältnis der Nutzflächen der Wohnungen

aufgeteilt werden.

(3) Bei der Neufestsetzung der Höhe der

Beträge nach Abs. 1 ist von durchschnittlichen

Betriebsverhältnissen gemeinnütziger Bauvereinigungen

auszugehen. Die anfallenden Kosten für

die Verwaltung sind vom Revisionsverband unter

Zugrundelegung durchschnittlicher Betriebsverhältnisse

zu ermitteln und dem Bundesministerium

für Bauten und Technik bekanntzugeben.

(4) Neben einem Pauschalbetrag zur Deckung

der Verwaltungskosten darf bei umfangreichen

Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten ein angemessener

Betrag für die Bauverwaltung und Bauüberwachung

angerechnet werden, sofern diese

Tätigkeiten über die im Rahmen der ordentlichen

Verwaltung regelmäßig anfallenden Leistungen

hinausgehen. Ein solcher erhöhter Verwaltungsaufwand

liegt insbesondere vor, wenn die Durchführung

der Arbeiten eine schwierige technische Vorbereitung

oder die Koordinierung mehrerer Auftragnehmer

erfordert. Für diese Kosten der Bauverwaltung

und Bauüberwachung dürfen zusammen

höchstens 5 vH der Baukosten angerechnet werden.

Fallen diese Kosten im Zusammenhang mit

einem Verfahren gemäß § 14 Abs. 2 bis 5 WGG an,

so sind sie auf den gleichen Zeitraum aufzuteilen,

der vom Gericht (von der Schlichtungsstelle) für

die Entrichtung des erhöhten Betrages festgelegt

wurde.

§ 10. Vom Aufteilungsschlüssel nach Nutzfläche

abweichende Vereinbarungen für einzelne Betriebskostenarten

oder bei den Kosten für den Betrieb

gemeinschaftlicher Anlagen sind unter Festlegung

des nach dem Verhältnis der unterschiedlichen

Nutzungsmöglichkeiten abgeänderten Aufteilungsschlüssels

schriftlich zu treffen.

§ 11. (1) Aus den Rücklagen gemäß § 14 Abs. 1

Z 8 WGG sind auch die Ausfälle an Entgelt und

andere unvorhergesehene Ausfälle im Zusammenhang

mit der Verwaltung der Miet- und Nutzungsgegenstände

zu decken.

(2) Um eine ordnungmäßige Wirtschaftsführung

zu gewährleisten, dürfen bei der Ermittlung des

Preises gemäß § 15 WGG Beträge zur Bildung

einer Rücklage in Rechnung gestellt werden, höchstens

jedoch im Ausmaß von 2 vH der Herstellungskosten

gemäß § 6 Abs. 1.

§ 12. Ändern sich die der Berechnung des Entgelts

zugrunde zu legenden Beträge gemäß § 14

Abs. 1 Z 1 bis 9 WGG, so darf das auf Grund dieser

Änderung neu festgesetzte Entgelt frühestens zum

Beginn des der Änderung folgenden Monats oder,

falls anderes vereinbart ist, zum nächsten Zahlungstermin

zur Zahlung vorgeschrieben werden.

§ 13. (1) Bei der Berechnung des Entgelts nach

§ 14 Abs. 8 WGG ist jenes Entgelt als ortsüblich

zugrunde zu legen, das für die Nutzung von nicht

gewerblich genützten Einstellplätzen (Garagen)

und Abstellplätzen gleicher Art, Ausstattung und

Lage in einem bestimmten Gebiet erzielt wird.

(2) Unter Betriebskosten im Sinne des § 14

Abs. 8 Z 1 WGG sind die Kosten gemäß § 21

Abs. 1 Z 1 bis 6 und Z 8, § 21 Abs. 2 und § 24

MRG, BGBl. Nr. 520/1981, zu verstehen.

§ 14. (1) Der Berechnung des Preises für die

Übertragung des Eigentums (Miteigentums) oder

Einräumung des Wohnungseigentums gemäß § 15

Abs. 1 WGG sind unter Bedachtnahme auf § 13

WGG die Kosten der Herstellung (§§ 2 bis 5) einschließlich

der Umsatzsteuer gemäß dem Umsatzsteuergesetz

1972, BGBl. Nr. 223, und die Rücklage

(§ 11 Abs. 2) zugrunde zu legen.

(2) Wurden öffentliche Wohnbauförderungsmittel

verwendet, so bestimmt sich der Anteil im Sinne

des § 15 Abs. 1 WGG nach dem bei der Endabrechnung

angewendeten Berechnungsschlüssel, sofern

nicht anderes vereinbart wurde oder eine andere

Aufteilung durch gerichtliche Entscheidung vorliegt.

§ 15. Der Betrag, von dem die Absetzung für

Abschreibung gemäß § 17 Abs. 1 WGG vorzunehmen

ist, umfaßt auch Beträge, für die ein Eigenmittelersatzdarlehen

gemäß § 11 des Wohnbauförderungsgesetzes

1968 oder § 30 des Wohnbauförderungsgesetzes

1984 gewährt wurde. Bei der Berechnung

des aufzuwertenden Betrages gemäß § 17

Abs. 4 WGG haben solche Beträge jedoch stets

außer Betracht zu bleiben, selbst wenn das Eigenmittelersatzdarlehen

getilgt worden ist. Dem

Eigenmittelersatzdarlehen sind andere Finanzierungshilfen

aus öffentlichen Mitteln zur Aufbringung

der neben dem Entgelt zu leistenden Beträge

gleichzuhalten.

§ 16. (1) § 9 tritt mit 1. Jänner 1986 in Kraft.

(2) Im übrigen tritt diese Verordnung mit dem

der Kundmachung folgenden Monatsersten in

Kraft.

§ 17. Mit dem in § 16 Abs. 2 bestimmten Zeitpunkt

tritt die Entgeltsrichtlinienverordnung,

BGBl. Nr. 522/1979, in der Fassung der Verordnungen

BGBl. Nr. 400/1982, 645/1983 und

85/1985 außer Kraft.