Entgeltrichtlinienverordnung 1994

Entgeltrichtlinienverordnung 1994

§ 1. (1) Bei der Ermittlung der Baukosten gemäß § 13 Abs. 2 Z 1 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) ist von jenem Betrag auszugehen, der für die Errichtung der Baulichkeit nachweislich aufgewendet wurde. Diesem Betrag sind hinzuzurechnen

(2) Die Baukosten für Einstellplätze (Garagen), Abstellplätze, Gemeinschaftseinrichtungen und andere sonstige Räumlichkeiten sowie für andere Teile der Liegenschaft sind bei den Baukosten jener Baulichkeit zu berücksichtigen, der diese Einrichtungen zugerechnet werden.

§ 2. (1) Bei der Ermittlung der Grundkosten gemäß § 13 Abs. 2 Z 2 WGG ist vom Verkehrswert des Grundstückes im Zeitpunkt des Grunderwerbs auszugehen. Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der bei Veräußerung des Grundstückes im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Außer ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen.

(2) Wenn sich der Veräußerer zur Senkung des Entgelts (Preises) ausbedungen hat, daß bei der Ermittlung der Grundkosten anstelle des Verkehrswertes im Zeitpunkt des Grunderwerbs ein niedrigerer Betrag anzusetzen sei, ist vom vertraglich festgelegten niedrigeren Betrag, mindestens aber von einem Betrag in Höhe der tatsächlichen Kosten des Grunderwerbs auszugehen (§ 13 Abs. 2 c WGG).

(3) Der gemäß Abs. 1 oder 2 ermittelte Betrag ist, sofern nicht die Finanzierungskosten gemäß Abs. 4 hinzugerechnet werden, nach § 17 Abs. 4 zweiter Satz WGG idF des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. 147/ 1999 aufzuwerten. Der Berechnung der Aufwertung sind zugrunde zu legen

(4) Erfolgte keine Aufwertung gemäß Abs. 3 können dem nach Abs. 1 oder 2 ermittelten Betrag die Zinsen der zum Erwerb des Grundstückes aufgewendeten Fremdmittel (§ 14 Abs. 1 Z 2 WGG) hinzugerechnet werden. Hat die Bauvereinigung für diesen Zweck Eigenmittel aufgewendet, so dürfen diese höchstens im Ausmaß gemäß § 14 Abs. 1 Z 3 WGG verzinst werden.

(5) Die von der Bauvereinigung seit dem Erwerb des Grundstückes nachweislich vorgenommenen Aufwendungen sind insoweit zu berücksichtigen, als sie sich im Zusammenhang mit der Errichtung der Baulichkeit als notwendig oder nützlich erwiesen haben.

(6) Als notwendige und nützliche Aufwendungen sind insbesondere Maßnahmen zu verstehen, die

§ 3. Bei der Ermittlung der Aufschließungskosten gemäß § 13 Abs. 2 Z 2 WGG ist von den Kosten jener Maßnahmen auszugehen, die

§ 4. (1) Der Berechnung des Entgelts (Preises) sind sonstige Kosten gemäß § 13 Abs. 2 Z 3 WGG, die für die Errichtung und Bewohnbarmachung der Baulichkeit (einschließlich der Kosten für notwendige und nützliche Informationen der Wohnungsnutzer) erforderlich waren, insoweit zugrunde zu legen, als sie nicht schon gemäß den §§ 1 bis 3 Berücksichtigung fanden.

(2) Als Kosten im Sinne des Abs. 1 sind insbesondere zu verstehen

(3) Zur Deckung der Bauverwaltungskosten darf – anstelle einer Verrechnung eines angemessenen Betrages (§§ 13 und 23 WGG) gegen Nachweis – ein Pauschalbetrag verlangt werden. Dieser Pauschalbetrag darf bei Baulichkeiten mit

(4) Für über die normale Ausstattung hinausgehende Sonderausstattungen, die in einzelnen Wohnungen oder Geschäftsräumen auf Verlangen von deren (künftigen) Mietern (Nutzungsberechtigten, Wohnungseigentümern, Eigentümern) erfolgen, darf diesen bei tatsächlich erbrachten Mehrleistungen für die Bauverwaltung zusätzlich ein Pauschalbetrag von höchstens 3 vH der Kosten der Sonderausstattung angerechnet werden.

(5) Von Bauvereinigungen zulässigerweise erbrachte Leistungen

(5a) Werden im Bereich Projektmanagement Leistungen selbst oder durch Dritte erbracht, sind überschneidende Leistungsbilder mit der Bauverwaltung durch eine entsprechende Kürzung der Projektmanagementkosten zu berücksichtigen.

§ 5. Zur Deckung der gesamten Verwaltungskosten im Zuge der Bewirtschaftung (§ 13 Abs. 1 WGG) einer Baulichkeit oder von mehreren eine wirtschaftliche Einheit bildenden Baulichkeiten darf unter Beachtung des Grundsatzes nach § 5 Abs. 2 der Gebarungsrichtlinienverordnung, BGBl. Nr. 523/1979, gegen Nachweis ein angemessener Betrag (§§ 13 und 23 WGG) angerechnet werden.

§ 6. (1) Zur Deckung der Kosten der ordentlichen Verwaltung darf statt einer Verrechnung gemäß § 5 ein Pauschalbetrag (§ 13 Abs. 3 WGG) verlangt werden. Dieser Pauschalbetrag darf einen Höchstbetrag nicht übersteigen, der sich ergibt

(2) Die Sätze gemäß Abs. 1 Z 1 vermindern oder erhöhen sich jeweils zum 1. April eines Jahres entsprechend den durchschnittlichen Änderungen des vom Österreichischen Statistischen Zentralamt für das vorangegangene Jahr verlautbarten Verbraucherpreisindex 1996 oder eines an seine Stelle getretenen Index, wobei die ermittelten Beträge auf durch zwölf teilbare volle 10-Cent-Beträge auf- oder abzurunden sind.

(2a) Ab 2017 vermindern oder erhöhen sich die ab 1. April 2016 geltenden Sätze, jeweils zum 1. April eines Jahres, in dem Maß, das sich aus der Veränderung des von der Bundesanstalt Statistik Österreich verlautbarten Jahresdurchschnittswerts des Verbraucherpreisindex 2010 des jeweiligen Vorjahrs gegenüber dem Durchschnittswert des Jahres 2015 ergibt. Bei der Neuberechnung sind Beträge, die einen halben Cent nicht übersteigen, auf den nächst niedrigen ganzen Cent abzurunden und Beträge, die einen halben Cent übersteigen, auf den nächst höheren ganzen Cent aufzurunden. Der neue Betrag gilt jeweils ab dem 1. April des betreffenden Jahres.

(3) Der Revisionsverband hat bis spätestens 28. Februar eines Jahres die im zweitvorangegangenen Jahr angefallenen Kosten für die ordentliche Verwaltung, die unter Zugrundelegung durchschnittlicher Betriebsverhältnisse gemeinnütziger Bauvereinigungen zu ermitteln sind, dem Bundesminister für Wissenschaft, Forschung und Wirtschaft bekanntzugeben.

(4) Weichen die sich aus dem Verbraucherpreisindex gemäß Abs. 2 ergebenden Sätze wesentlich von jenen ab, die sich auf Grund der nachgewiesenen tatsächlichen Kosten der ordentlichen Verwaltung ergeben würden, so hat der Bundesminister für Wissenschaft, Forschung und Wirtschaft die auf den tatsächlichen Kosten beruhenden Sätze unter Anwendung der Rundungsregel nach Abs. 2 zweiter Satz mit Wirksamkeit ab 1. April zu verordnen. Wesentlich ist eine Abweichung, wenn mit den sich aus Abs. 2 ergebenden Sätzen die Erfüllung des gesetzlichen Auftrages gemeinnütziger Bauvereinigungen im Hinblick auf die §§ 13 und 23 WGG nicht möglich wäre.

§ 7. (1) Zur Deckung der Kosten für die Bauverwaltung und Bauüberwachung bei umfangreichen Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten darf statt einer Verrechnung gemäß § 5 ein einmalig zu ermittelnder Pauschalbetrag (§ 13 Abs. 3 WGG) verlangt werden, soferne die Verwaltungstätigkeiten über die im Rahmen der ordentlichen Verwaltung regelmäßig anfallenden Leistungen hinausgehen.

(2) Ein erhöhter Verwaltungsaufwand gemäß Abs. 1 liegt insbesondere vor, wenn

(3) Der Pauschalbetrag gemäß Abs. 1 darf insgesamt 5 vH

(4) Der Höchstsatz von fünf vH vermindert sich auf drei vH, wenn die Kosten der Bauüberwachung im Rahmen der Kosten der örtlichen Bauaufsicht gemäß § 12 Abs. 1 Z 2 zweiter Tatbestand geltend gemacht werden.

(5) Die Hundertsätze gemäß Abs. 3 und 4 erhöhen sich bei Eigentumswohnungen, Wohnungen mit Kaufanwartschaft und Wohnungen, auf die § 15b WGG Anwendung findet, jeweils um 0,25 vH.

§ 8. (1) Der Betrag für die Absetzung für Abnützung gemäß § 14 Abs. 1 Z 1 WGG ist, unter Zugrundelegung einer Abnützungsdauer der Baulichkeit von höchstens hundert Jahren, von der Summe der Kosten gemäß den §§ 1, 3 und 4 zu berechnen.

(2) Werden gemäß § 13 Abs. 7 WGG weitere Miet- oder sonstige Nutzungsgegenstände errichtet, so ist die Abnützungsdauer unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der gesamten Baulichkeit und der Laufzeit der Finanzierung, insbesondere der Laufzeit einer allfälligen öffentlichen Förderung zu bemessen.

§ 9. Als Verzinsung der Fremdmittel gemäß § 14 Abs. 1 Z 2 WGG sind die aufgrund des Vertrages zu leistenden oder tatsächlich geleisteten, angemessenen Beträge anzurechnen.

§ 10. Bei Anwendung des § 13 Abs. 2a WGG können die Entgeltsbestandteile nach § 14 Abs. 1 Z 1 bis 3 und 8 WGG zunächst unterkostendeckend bemessen werden. Diese Unterkostendeckung ist jedoch binnen einem Zeitraum von mindestens fünf, höchstens aber zwanzig Jahren, gerechnet vom Zeitpunkt der ersten Überlassung des Gebrauchs, auszugleichen. Beträge auf Grund einer gemäß § 13 Abs. 2a WGG zur Berücksichtigung der Geldwertänderung vereinbarten Wertsicherung (§ 17 Abs. 4 WGG, idF BGBl. I Nr. 147/1999) sind spätestens mit diesem Ausgleich im Entgelt so lange anzurechnen, bis der durch die anfängliche Unterkostendeckung entstandene Geldwertverlust aufgeholt ist.

§ 11. Setzt die Bauvereinigung gemäß § 13 Abs. 2b WGG Eigenmittel befristet ein, so dürfen diese höchstens im Ausmaß gemäß § 14 Abs. 1 Z 3 WGG verzinst werden. Im Falle der Rückzahlbarkeit sind die Zinsen vom jeweils noch nicht getilgten Betrag zu berechnen. Der Beginn des Zeitraumes für einen befristeten Eigenmitteleinsatz richtet sich nach dem Zeitpunkt der ersten Überlassung des Gebrauchs.

§ 12. (1) Als Kosten von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten im Sinne des § 14a und des § 14b WGG sind zu verstehen

(2) Bei der Bemessung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages innerhalb der Obergrenzen gemäß § 14d Abs. 2 WGG sind auch das Baualter, der Bauzustand und die Abnützungsdauer zu berücksichtigen.

§ 12b. (1) Bei Durchführung von Maßnahmen gemäß § 14 Abs. 5a WGG ist ein geeigneter Nachweis gemäß § 14 Abs. 5b WGG zu erbringen.

(2) Eine sachgerechte Festlegung der Beträge gemäß § 14 Abs. 5b Z 1 WGG liegt jedenfalls vor, wenn der Durchschnitt der in den letzten drei Abrechnungsperioden tatsächlich abgerechneten Kosten herangezogen wird.

(3) Als geeigneter Nachweis im Sinne des § 14 Abs. 5b Z 2 und 3 WGG kann jedenfalls ein Gutachten eines Ziviltechnikers oder eines gerichtlich beeideten Sachverständigen des jeweils in Betracht kommenden Fachgebietes herangezogen werden.

(4) Der Nachweis gemäß Abs. 1 ist der Belegsammlung der jeweiligen Abrechnung anzuschließen.

§ 13. (1) Eine Zinssatzvereinbarung gilt als angemessen im Sinne des § 14 Abs. 1 Z 2 WGG, wenn sie entweder den förderungsrechtlichen Vorgaben für die jeweilige Baulichkeit entspricht oder – mangels förderrechtlicher Vorgaben – kein offenkundiges Missverhältnis zu den orts- und branchenüblich am Kapitalmarkt erzielbaren Konditionen besteht.

(2) Ändern sich die der Berechnung des Entgelts zugrunde zu legenden Beträge gemäß § 14 Abs. 1 Z 1 bis 9 WGG, insbesondere Änderungen in der Höhe des jeweiligen Zinssatzes oder auf Grund angemessener vertraglicher Vereinbarungen mit Darlehens- oder Baurechtsgebern, so darf das auf Grund dieser Änderungen errechnete Entgelt frühestens zum nächsten Zahlungstermin zur Zahlung vorgeschrieben werden. Die schriftliche Bekanntgabe der maßgeblichen Grundlagen für die Änderung des Entgelts hat spätestens mit Vorschreibung des geänderten Entgelts zur Zahlung zu erfolgen.

§ 14. Aus den Rücklagen gemäß § 14 Abs. 1 Z 8 WGG sind auch die Ausfälle an Entgelt und andere unvorhergesehene Ausfälle im Zusammenhang mit der Verwaltung der Miet- und Nutzungsgegenstände zu decken.

§ 15. Der Betrag, von dem die Absetzung für Abschreibung gemäß § 17 Abs. 1 WGG vorzunehmen ist, umfaßt auch Beträge, für die Eigenmittelersatzdarlehen oder andere Finanzierungshilfen aus öffentlichen Mitteln zur Aufbringung der neben dem Entgelt zu leistenden Beträge gewährt wurden.

§ 16. Der Berechnung des Preises gemäß § 15 Abs. 1 WGG sind zugrunde zu legen

§ 17. Bei Anwendung des § 15a WGG ist abweichend von § 16 ein Fixpreis nach den Grundsätzen der §§ 7a und 7b der Gebarungsrichtlinienverordnung zu berechnen.

§ 18. Die auf eine Wohnung (einen Geschäftsraum) entfallenden Grundkosten gelten dann zum überwiegenden Teil im Sinne des § 39 Abs. 21a WGG als eingehoben, wenn die vom Antragsteller neben dem Entgelt zu den Grundkosten geleisteten Beiträge mehr als die Hälfte jenes Betrages ausmachen, der sich nach § 2 für die Wohnung (den Geschäftsraum) anteilig ergibt.

§ 18a. (1) Der gemäß § 7c Abs. 2 Gebarungsrichtlinienverordnung der Preisermittlung zugrunde zu legende Fixpreis ist gemäß § 17 Abs. 4 WGG mit 1 vH pro Jahr abzuschreiben.

(2) Bei der Ermittlung der gemäß § 23 Abs. 4c WGG zu berücksichtigenden Rückzahlungsbeträge ist eine Abschreibung gemäß § 17 Abs. 4 WGG mit 1 vH pro Jahr vorzunehmen.

§ 19. Die Zustellung der Abrechnung über die gesamten Herstellungskosten (§ 18 Abs. 3 WGG) kann rechtswirksam an die Adresse des Miet-, Nutzungsgegenstandes oder Wohnungseigentumsobjektes bewirkt werden, falls der Mieter, sonstige Nutzungsberechtigte oder Wohnungseigentümer keine andere Adresse bekanntgegeben hat oder keine Zustelladresse vereinbart wurde.

§ 19a. Nach Befassung des Bundesministeriums für Wissenschaft, Forschung und Wirtschaft hat der Revisionsverband die sich aufgrund folgender Rechtsgrundlagen ändernden Sätze und Beträge (wohnwirtschaftlichen Werte) zu veröffentlichen

§ 20. (1) Die Abschnitte 1 bis 5 gelten nur nach Maßgabe der Übergangsbestimmungen gemäß § 39 WGG.

(2) Erfolgte der Erwerb des Grundstückes vor dem 1. September 1999, sind § 2 Abs. 3 und 4 hinsichtlich der Berechnung der Grundkosten nicht anzuwenden; diesfalls gelten weiterhin § 2 Abs. 3 und 4 in der Fassung der Verordnung BGBl. Nr. 924/1994.

(Anm.: Abs. 3 aufgehoben durch BGBl. II Nr. 348/2003)

§ 21. (1) Diese Verordnung tritt mit 1. Jänner 1995 in Kraft. Gleichzeitig tritt die Entgeltsrichtlinienverordnung 1986, BGBl. Nr. 311, zuletzt geändert durch die Verordnung BGBl. Nr. 429/1994, außer Kraft.

(2) § 6 Abs. 1 Z 1 in der Fassung der Verordnung BGBl. Nr. 446/1995 tritt mit 1. Juli 1995 in Kraft.

(3) § 4 Abs. 5 und § 6 in der Fassung der Verordnung BGBl. II Nr. 156/1997 treten mit 1. Juli 1997 in Kraft.

(4) § 6 Abs. 1 in der Fassung der Verordnung BGBl. II Nr. 30/2001 tritt mit 1. April 2000 in Kraft.

(5) § 2 Abs. 3 und 4, § 4, § 12a, § 12b, § 13, § 18a und § 20 in der Fassung der Verordnung BGBl. II Nr. 30/2001 treten mit 1. Jänner 2001 in Kraft; § 15 letzter Satz tritt mit 1. Jänner 2001 außer Kraft.

(6) § 6 Abs. 2 zweiter Satz in der Fassung der Verordnung BGBl. II Nr. 490/2001 tritt mit 1. Jänner 2002 in Kraft.

(Anm.: richtig: (7)) § 6 Abs. 1 Z 1 lit. a und b und § 6 Abs. 2 zweiter Satz in der Fassung der Verordnung BGBl. II Nr. 463/2002 treten mit 1. April 2002 in Kraft.

(8) § 17, § 18, § 18a und § 20 in der Fassung der Verordnung BGBl. II Nr. 348/2003 treten mit 1. April 2003 in Kraft.

(9) § 6 Abs. 1 Z 1 lit. a und b in der Fassung der Verordnung BGBl. II Nr. 248/2003 treten mit 1. April 2003 in Kraft.

(10) § 6 Abs. 1 Z 1 lit. a und b in der Fassung der Verordnung BGBl. II Nr. 158/2004 treten mit 1. April 2004 in Kraft.

(11) § 4 Abs. 5a, § 6 Abs. 1 und § 7 Abs. 4 in der Fassung der Verordnung BGBl. II Nr. 108/2007 treten mit 1. Mai 2007 in Kraft.

(12) § 6 Abs. 1 Z 1 lit. a und b in der Fassung der Verordnung BGBl. II Nr. 125/2008 treten mit 1. Mai 2008 in Kraft

(13) § 6 Abs. 1 Z 1 lit. a und b in der Fassung der Verordnung BGBl. II Nr. 116/2009 treten mit 1. April 2009 in Kraft.

(14) § 6 in der Fassung der Verordnung BGBl. II Nr. 106/2011 tritt am 1. April 2011 in Kraft.

(15) § 6 in der Fassung der Verordnung BGBl. II Nr. 70/2012 tritt am 1. April 2012 in Kraft .

(16) § 6 in der Fassung der Verordnung BGBl. II Nr. 90/2013 tritt am 1. April 2013 in Kraft .

(17) § 4 Abs. 3 und 4, § 5, § 6 Abs. 2 bis 4, § 7 Abs. 2 Z 1 und Z 2 lit. a, § 9, § 10, §§ 12 bis 13, § 19 und § 19a in der Fassung der Verordnung BGBl. II Nr. 180/2017 treten mit dem der Kundmachung folgenden Tag in Kraft.