Parking Requirements: Lease vs. Real Servitude for Apartment Renovation

Incarto n. 52.99.00002 · Lugano 8 febbraio 1999 · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici: · Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

segretario: · Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 30 dicembre 1998 del

__________ contro

la decisione 15 dicembre 1998, no .5783, del Consiglio di Stato che annulla la decisione 18 settembre 1998 del municipio di __________ in tema di posteggi obbligatori;

viste le risposte:

- 20 gennaio 1999 del Consiglio di Stato, Bellinzona;

- 20 gennaio 1999 di __________;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. Il 12 aprile 1994 il municipio di __________ ha autorizzato i qui resistenti __________, __________, __________ e __________ a riattare ed ampliare una casa d'appartamenti situata sulla part. no. __________ RFD.

In ossequio all’obbligo di dotare la costruzione di un numero adeguato di posteggi prescritto dall'art. 48 NAPR, il progetto approvato prevedeva di realizzarne otto sulla vicina part. no. __________ RFD di proprietà della __________. La licenza non stabiliva alcuna condizione per assicurare che i posteggi rimanessero vincolati alla casa d'appartamenti.

I lavori di riattazione sono terminati da tempo, ma i posteggi non sono stati realizzati. Il 12 febbraio 1998 il municipio di __________ ne ha pertanto sollecitato l'approntamento.

Il 14 aprile seguente i resistenti hanno manifestato l’intenzione di modificarne l'ubicazione. L'autorità comunale li ha invitati ad inoltrare una domanda di variante.

Il 13 maggio 1998 i resistenti hanno notificato al municipio una variante corredata da una semplice planimetria in scala 1:500, dalla quale risultava che i posteggi sarebbero stati spostati di alcuni metri verso N sul fondo della __________.

Con decisione 11 giugno 1998 l'autorità comunale ha subordinato l'approvazione della variante alla condizione che fosse costituita a carico della part. __________ RFD una servitù di posteggio a favore della part. no. __________ RFD; servitù che le parti avrebbero dovuto impegnarsi a non modificare o cancellare senza il preventivo consenso del municipio.

La decisione, priva dell’indicazione dei mezzi e dei termini di ricorso, non è stata impugnata.

Il 28 agosto 1998 i resistenti hanno chiesto al municipio di __________ di sostituire la servitù richiesta a titolo di condizione per il rilascio della licenza in variante con un contratto di locazione della durata di dieci anni.

Con risoluzione 18 settembre 1998 il municipio ha respinto la richiesta.

D. Con giudizio 15 dicembre 1998 il Consiglio di Stato ha accolto il ricorso inoltrato da qui resistenti contro tale provvedimento, annullandolo e rinviando gli atti al comune affinché rilasciasse loro la licenza in variante alle condizione che stipulassero un contratto di locazione per i posteggi previsti sul fondo della __________

Rilevato che l'art. 48 NAPR di __________ impone di dotare le costruzioni di un adeguato numero di posteggi, il Consiglio di Stato ha in sostanza ritenuto che per assicurare l'adempimento di tale obbligo mediante la messa a disposizione di fondi di terzi fosse sufficiente un contratto di locazione di lunga durata.

E. Contro il predetto giudizio governativo il comune soccombente si aggrava davanti al Consiglio di Stato, chiedendo il ripristino della decisione annullata.

Rievocati i fatti salienti, l'insorgente sostiene in sostanza che l'adempimento dell'obbligo in discussione attraverso fondi di terzi possa essere garantito soltanto attraverso la costituzione di una servitù prediale. Un semplice contratto di locazione non basterebbe.

F. Il ricorso è avversato dal Consiglio di Stato che ne postula il rigetto senza formulare osservazioni.

Ad identica conclusione pervengono i resistenti con argomenti che verranno discussi qui appresso.

Considerato, in

diritto

1. Il ricorso, tempestivo, è ricevibile in ordine giusta l'art. 21 LE.

I fatti sono chiari ed incontestati. Il giudizio può dunque essere reso sulla base degli atti (art. 18 PAmm).

2. L'obbligo di dotare le costruzioni di un adeguato numero di posteggi può essere soddisfatto anche mediante la messa a disposizione degli spazi necessari su fondi di terzi (Scolari, Commentario, II ed., N 271 seg; A. Haas, Staatsund Verwaltungsrechtliche Probleme bei der Regelung des Parkieren von Motorfahrzeugen auf öffentlichem und privatem Grund, insbesondere im Kanton Bern, pag. 63; F. Frey, Die Erstellungspflicht von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge nach zürcherischem Recht, pag. 57 seg.).

Al pari dell'accesso sufficiente, inteso quale condizione di urbanizzazione necessaria ai fini del rilascio della licenza (art. 19 cpv. 1 LPT), anche la formazione dei posteggi richiesti dalle NAPR dev'essere garantita di fatto e di diritto (DFGP, Commento alla LPT, ad art. 19 N 14; Scolari, op. cit., N 576 seg). In caso di adempimento dell'obbligo su fondi di terzi, la garanzia è di principio data soltanto mediante la costituzione di una servitù prediale (Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kt. Bern, ad art .16-18, N 21, pag. 143; Haas, op. et loc. cit; Frey, op. cit., pag. 59 N 21). Un contratto di locazione, a mente di questo Tribunale, non è sufficiente (in tal senso: BVR 1987, pag. 53; contra: ZBl 1998, 727 con nota critica).

Vero è che nemmeno la servitù prediale offre garanzie assolute, ben potendo i proprietari accordarsi per cancellarla dopo averla costituita per ottenere la licenza. Rispetto al contratto di locazione, la servitù offre comunque al proprietario del fondo gravato dall'obbligo di posteggio maggiori garanzie di stabilità, tutelandolo dal rischio di disdetta da parte del proprietario del fondo messo a disposizione per farvi fronte.

3. 3.1. Nel caso in esame, la licenza rilasciata inizialmente ai resistenti per la riattazione dello stabile esistente sulla part. no. __________ RFD e per la realizzazione degli 8 posteggi prescritti dall'art. 48 NAPR non poneva alcuna condizione volta a vincolare questa infrastruttura allo stabile principale. Era comunque evidente che l’intervento era subordinato alla realizzazione dei posteggi previsti. Nemmeno i ricorrenti contestano questa deduzione.

Riattando lo stabile senza costruire i posteggi i resistenti hanno realizzato un'opera abusiva, che come tale richiama l'adozione di provvedimenti di ripristino di una situazione conforme al diritto; provvedimenti, consistono, in primo luogo, nella realizzazione effettiva dei posteggi mancanti e, subordinatamente, nel versamento di un contributo sostitutivo.

3.2. Orbene, se i resistenti realizzassero i posteggi così come previsti dal progetto inizialmente approvato, non essendo manifestamente dati i presupposti per una revoca della licenza del 12 aprile 1994, il municipio non potrebbe imporre alcunché al fine di assicurare che rimangano vincolati allo stabile abitativo.

Nemmeno il ricorrente pretende il contrario.

I qui resistenti hanno tuttavia chiesto al municipio il permesso di spostare i posteggi di alcuni metri sul fondo della __________. La variante notificata non interessa soltanto il fondo su cui verrebbero realizzati i posteggi, ma tocca anche la licenza inizialmente rilasciata per la riattazione dello stabile d'appartamenti, poiché modifica un'infrastruttura destinata a soddisfare una condizione necessaria ai fini del suo rilascio.

3.3. Con decisione 11 giugno 1998 il municipio ha subordinato il rilascio della licenza in variante alla costituzione di una servitù prediale tra i due fondi. Per i motivi esposti al precedente considerando, tale richiesta era sostanzialmente giustificata non solo per quel che concerne la costituzione della servitù in quanto tale, ma anche per rapporto alla condizione intesa a subordinarne la modifica o la cancellazione al preventivo consenso del municipio. Tale vincolo sussiste infatti già ope legis, in particolare per l’art. 1 LE, che subordina all’obbligo del permesso qualsiasi modifica delle premesse di fatto e di diritto sulla base delle quali la licenza è stata rilasciata.

Se tale richiesta fosse giustificata anche dal profilo delle regole procedurali riferite alle varianti è questione che può rimanere indecisa, poiché i resistenti non l'hanno comunque impugnata davanti al Consiglio di Stato quando ne avrebbero avuto la possibilità.

Vero è che il provvedimento non era munito dell’indicazione dei mezzi e dei termini di ricorso. Fra loro v’era tuttavia il legale che li patrocina in questa sede. Circostanza, questa, che in base alle regole della buona fede preclude agli stessi la possibilità di rimetterla in discussione a distanza di mesi. Tanto meno nell’ambito di un’impugnativa proposta contro una decisione con cui il municipio ha ritenuto che un contratto di locazione non fosse sufficiente a garantire l’adempimento dell’obbligo sancito dall’art 48 NAPR.

3.4. Oggetto del ricorso in esame non è in effetti la decisione 11 giugno 1998, rimasta incontestata, con cui il municipio aveva chiesto la costituzione di una servitù prediale a titolo di condizione per il rilascio della licenza relativa allo spostamento dei posteggi. Controversa è soltanto la decisione 18 settembre 1998 mediante la quale l'autorità comunale ha respinto la domanda con cui i resistenti avevano chiesto di sostituire la servitù prediale con un contratto di locazione. Sindacabile da parte delle autorità di ricorso è quindi soltanto il rifiuto del municipio di accettare il cambiamento della garanzia propostogli dai resistenti per assicurare l’adempimento dell’obbligo sancito dall’art. 48 NAPR.

Orbene, un simile cambiamento non poteva essere ammesso, poiché, contrariamente a quanto adducono i resistenti, un contratto di locazione non costituisce una garanzia sufficiente, ben potendo, a differenza della servitù, essere unilateralmente disdetto da parte del proprietario che mette a disposizione il terreno necessario alla realizzazione dei posteggi.

4. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va quindi accolto, ripristinando la decisione municipale impugnata, siccome conforme al diritto.

Resta ovviamente riservata ai resistenti la possibilità di realizzare i posteggi autorizzati con licenza del 12 aprile 1994 senza obbligo di costituire alcuna servitù.

La tassa di giustizia segue la soccombenza.

Per questi motivi,

visti gli art. 21 LE, 48 NAPR di __________; 3, 18, 28, 60, 61, 65 PAmm dichiara e pronuncia:

1. Il ricorso è accolto.

§. Di conseguenza:

1.1. la decisione 15 dicembre 1998, no. 5783, del Consiglio di Stato è annullata;

1.2. la decisione 18 settembre 1998 del municipio di __________ è confermata.

2. La tassa di giustizia di fr. 800.-- è a carico dei resistenti in solido.

3. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario