Property Owners v. Expert over Land Exchange Jurisdiction

Incarto n. 52.95.00076 52.95.00077 52.95.00078 DP 93-94-98/94 cm · Lugano 16 maggio 1995 · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici: · Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi segretario: · Leopoldo Crivelli

statuendo sui ricorsi:

a) 25 marzo 1994 di __________

b) 26 marzo 1994 di __________

c) 28 marzo 1994 di __________

d) 31 marzo 1994 della COMUNIONE EREDITARIA FU __________, composta da - __________ - __________ - __________ - __________ (rappr. dall'avv. __________)

contro

la decisione 16 marzo 1994 del Perito distrettuale di Mendrisio che ha sostanzialmente accolto la domanda 27 ottobre 1993 di __________ tendente ad ottenere una permuta di terreno tra i mapp. no. __________, __________, __________, __________, __________ e __________ RFP di __________;

viste le risposte:

- 8 aprile 1994 del Perito distrettuale di Mendrisio

- 12 aprile 1994 di __________

all'insieme dei gravami presentati dagli insorgenti;

esperiti i dovuti accertamenti ed udite le parti in contraddittorio;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. __________ ha acquisito in via successoria la proprietà del mapp. no. __________ RFP di __________, un fondo prativo di 1094 mq sito in località __________. La particella è inserita in zona R2, ma data la sua particolare conformazione (ca. ml 6 x 180) risulta di fatto inedificabile. Trattasi in pratica di una lunga fascia di terreno essenzialmente pianeggiante sulla quale il locale PR del 1982 prevede la realizzazione di una strada di quartiere a fondo cieco; la parte stretta confina a est con via __________ e a ovest con un riale, mentre il lato nord costeggia una sottile striscia verde intavolata come coattiva.

A meridione, disposti in parallelo, vi sono altri terreni di analoga forma allungata. A diretto contatto, la part. no. __________ della comunione ereditaria fu __________ (mq 1037) nonché la part. no. __________ di __________ e __________ (mq 1272). A sud di queste due ultime proprietà ma ad una quota leggermente inferiore si trovano il mapp. no. __________ di __________ (mq 341) ed il mapp. no. __________ di __________ (mq 968), che sul lato sud confina a sua volta con il mapp. no. __________ del Comune di __________ (mq 221) e con il mapp. no. __________ di __________ (mq 823).

Tutti i terreni sono inedificati, tranne le part. no. __________ e __________ sui cui sub. A insistono delle case d'abitazione.

B. Con istanza 27 ottobre 1993 fondata sugli art. 83 ss. LRPT __________ ha chiesto al Perito distrettuale di Mendrisio di avviare una procedura di permuta che rendesse effettivamente edificabili tutti i mappali summenzionati. Il progetto di riordino particellare allegato alla domanda prevedeva in sostanza molteplici permute, grazie alle quali le primitive strisce di terreno sovrapposte venivano trasformate in fondi di sagoma regolare allineati l'uno di fianco all'altro e gravati da un diritto di passo di 3 ml di larghezza lungo i rispettivi confini nord.

In sede di risposta ed in occasione dell'udienza di conciliazione tenutasi il 17 febbraio 1994 la maggior parte dei proprietari dei terreni dedotti in permuta si sono opposti all'operazione.

C. Esaurite tutte le formalità procedurali, con decisione 16 marzo 1994 il Perito distrettuale di Mendrisio ha essenzialmente accolto la domanda di permuta apportandovi qualche lieve correzione a livello di tracciato di confini e di superficie assegnata ad alcuni proprietari.

L'autorità di prime cure ha ritenuto in pratica che l'operazione avrebbe reso edificabili tutti i fondi interessati consentendo un uso più razionale del suolo e ciò senza creare pregiudizio a chicchessia.

D. Diversi proprietari coinvolti hanno impugnato il predetto giudizio innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento.

a) __________ rileva soprattutto di aver acquistato la part. no. __________ per annetterla alla __________ in vista di un'ulteriore edificazione e quindi ribadisce la propria opposizione a qualsiasi permuta che coinvolga il suo mappale.

b) __________ chiede un riesame della situazione suggerendo di limitare la permuta ai mapp. no. __________ e __________, in modo che questi abbiano a confinare con il tracciato della futura strada di PR prevista sul sedime della part. no. __________ di __________.

c) __________ osserva che la part. no. __________ sarà oggetto di espropriazione totale da parte del Comune per realizzare la strada di quartiere contemplata dal PR e ipotizza che i pianificatori abbiano scelto quel fondo proprio perché è estremamente allungato e quindi inedificabile. La permuta avvantaggerebbe pertanto __________ a danno di tutti gli altri proprietari.

Ricorda di aver piantato un nuovo vigneto sul suo mapp. no. __________ e si chiede chi pagherà le spese di spostamento nel caso in cui la permuta dovesse essere ammessa. In quest'ultima ipotesi dovrà inoltre rinunciare al diritto di passo iscritto a carico del mapp. no. __________, grazie al quale la sua famiglia può raggiungere facilmente il podere dall'abitazione che possiede nel nucleo.

L'insorgente propone infine la stessa soluzione alternativa affacciata da __________.

d) I membri della CE fu __________ Isidoro impugnano la decisione del Perito con argomentazioni in parte già addotte dagli altri ricorrenti, evidenziando in particolare i pregiudizi che subirebbero in conseguenza della costruzione della strada. Quanto alla permuta vera e propria, rilevano in sostanza che la prospettata operazione li priverebbe di una superficie pregevole senza un'adeguata compensazione in natura o in denaro, intaccando peraltro in maniera consistente il valore venale complessivo della loro proprietà.

Dal punto di vista procedurale gli insorgenti contestano la legittimazione attiva di __________ e annotano che in spregio all'art. 87 cpv.

2 lett. c LRPT la domanda di permuta non indicava il valore dei terreni.

E. All'accoglimento dei gravami si oppone il Perito distrettuale di Mendrisio, che postula la conferma del giudizio impugnato sottolineando in specie come il riordino particellare derivante dalle permute sia di beneficio per tutti i proprietari coinvolti.

__________ si rimette al giudizio di questo Tribunale, pur contestando partitamente le tesi degli insorgenti con argomenti che saranno illustrati, ove occorresse, nei considerandi che seguono.

F. In data 3 febbraio 1995 una delegazione del Tribunale ha udito le parti in contraddittorio e visionato i fondi oggetto della controversa permuta.

Di tutte le risultanze istruttorie si dirà, per quanto necessario, in appresso.

G. Pendente causa è deceduto __________, proprietario unico del mapp. no. __________ e comproprietario del mapp. no. __________ (quale membro della CE fu __________). Dopo vicissitudini che ai fini del presente giudizio non occorre evocare, con scritto 12 maggio 1995 gli eredi hanno formalmente comunicato al Tribunale di voler desistere dalla procedura ricorsuale.

Considerato, in

diritto

1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo a statuire in merito alle impugnative si fonda sui combinati art. 94 LRPT e 60 LPamm.

La legittimazione a ricorrere dei proprietari coinvolti nell'operazione di permuta è pacificamente data dall'art. 94 LRPT.

I gravami in oggetto, tempestivi e correttamente formulati, sono pertanto ricevibili in ordine e possono essere decisi con un'unica pronunzia (art. 51 LPamm) sulla base degli atti, integrati dalle risultanze degli accertamenti esperiti d'ufficio dalla scrivente autorità. La completezza degli atti consente di rinunciare all'assunzione delle ulteriori prove notificate dagli insorgenti, che non appaiono invero idonee a procurare a questo Tribunale la conoscenza di altri elementi rilevanti per il giudizio (art. 18 LPamm).

2. Giusta l'art. 83 LRPT, allo scopo di conseguire un uso del suolo più razionale il proprietario di un fondo può domandare la cessione in permuta di un fondo confinante o di parte di esso, purché non ne risulti un danno al proprietario di questo.

Il primo presupposto va inteso in senso lato, ovvero secondo l'interesse generale, non soltanto da un punto di vista ristretto alla situazione del richiedente. Le procedure di permuta obbligatoria e di rettifica di confine costituiscono vere e proprie restrizioni di diritto pubblico della proprietà e, come tali, devono essere sorrette da un pubblico interesse (cfr. Borghi, GAT, n. 816). Già con sentenza del 19.5.1967 in re M. questo Tribunale ha avuto modo di rilevare che se la permuta del diritto civile ha per titolo giuridico il contratto, quella del diritto pubblico amministrativo ticinese si fonda sull'espropriazione per scopo di pubblica utilità (cfr. STA cit. pag. 12). Che sia in effetti l'interesse generale il concetto informatore di tutta la normativa in discussione lo confermano i materiali legislativi, in particolare quelli relativi alla legge precedente, del 1949, ai quali occorre risalire, la nuova legge avendone ripreso in proposito le norme ed i materiali legislativi di questa essendo silenti per quanto riguarda gli art. 83-86 LRPT (cfr. RVGC, sessione ordinaria autunnale 1970, pag. 392). In particolare, il messaggio governativo che accompagnava quel disegno di legge affermava testualmente che "I raggruppamenti dei terreni, ed in forma più modesta le permute e le rettifiche, non sono fine a sé stesse, ma hanno per scopo la sistemazione agronomica del Cantone attraverso quella fondiaria, ..." (cfr. RVGC, sessione ordinaria autunnale 1949, pag. 336). Significativo appare altresì come al momento dell'adozione della nuova legge (del 1970) venne stralciato l'art. 95 del progetto (sulle permute ottenute in via privata) allo scopo di non sottrarre queste ultime ad una verifica della conformità con l'interesse generale (cfr. verbali citati, pag. 455).

Altro presupposto fondamentale per l'ammissibilità della permuta secondo l'art. 83 LRPT è che la parte richiesta non ne risulti a sua volta danneggiata, dal punto di vista del principio dell'uso migliore e più razionale del terreno, oltre a dover essere adeguatamente indennizzata per l'eventuale pregiudizio economico (cfr. Borghi, op. cit., N. 815).

Entrambi i presupposti devono essere realizzati cumulativamente (RDAT I-1993 N. 55).

Evocati i criteri sui quali si fonda la permuta retta dalla LRPT, ai fini del presente giudizio occorre precisare che ai sensi dell'art. 83 LRPT il proprietario di un fondo può domandare al Perito distrettuale solo la permuta (totale o parziale) di un terreno confinante con il suo. Il tenore letterale della norma non lascia spazio ad altre interpretazioni.

L'operazione che trascende i limiti di una cessione di terreno tra mappali contigui può essere attuata solo nell'ambito di un raggruppamento o di una permuta generale. Con quest'ultimo istituto, introdotto nella LRPT a far tempo dal 1° giugno 1991, il Legislatore ha voluto dare competenza al Consiglio di Stato di decidere, su proposta dei Comuni o d'ufficio, l'esecuzione di permute concernenti più particelle in un comprensorio d'estensione limitata e ciò al fine di conseguire una migliore utilizzazione del terreno edificabile (cfr. messaggio 3 maggio 1988 concernente la modificazione della legge sul raggruppamento e la permuta dei terreni del 23 novembre 1970 in RVGC, sessione ordinaria autunnale 1988, vol. 3, p. 1230 ss.).

La permuta generale soggiace alla specifica procedura di cui all'art. 83a LRPT. Il principio della permuta ed i limiti del comprensorio interessato dall'intervento sono decisi dal Governo cantonale, mentre il Municipio funge da ente esecutore e nomina i periti incaricati di stimare il valore dei terreni coinvolti nell'operazione; contro il progetto di permuta generale è dato ricorso al Perito distrettuale, indi al Tribunale cantonale amministrativo (cfr. art. 94a LRPT).

3. Nell'evenienza concreta, il Perito distrettuale di Mendrisio ha sostanzialmente avallato un'articolata proposta di permuta che nel suo complesso vede coinvolti ben sette fondi, di cui solo due si trovano a diretto confine con il mapp. no. __________ del richiedente __________.

Stante quanto esposto al considerando precedente l'agire del Perito non può essere tutelato, poiché l'operazione divisata integra quanto meno gli estremi di una permuta generale ed esula pertanto dalle sue competenze decisionali, limitate per legge alle sole cessioni di terreno tra fondi confinanti (art. 83 e 89 LRPT).

I ricorsi devono essere accolti già solo per questo motivo, con il conseguente annullamento dell'impugnata decisione di permuta 16 marzo 1994.

4. Il giudizio attaccato risulta d'altronde lesivo del diritto anche alla luce dei principi che reggono le permute e di cui si è trattato al consid. 2.

In effetti, posto che presto o tardi su almeno una parte del sedime dell'attuale part. no. __________ si dovrà realizzare una strada d'accesso per urbanizzare la zona e renderla effettivamente edificabile (cfr. art. 22 cpv. 2 lett. b e 19 cpv. 1 LPT), l'operazione decisa dal Perito avvantaggerebbe principalmente il richiedente __________ e ciò a scapito soprattutto della CE proprietaria della part. no. __________, che dalla prospettata permuta non ricaverebbe alcun beneficio. In simili circostanze è difficile intravedere nell'operazione il requisito dell'interesse *generale* necessario per poterla giustificare.

Come se non bastasse, i proprietari della part. no. __________ si vedrebbero privati della porzione più pregevole del loro terreno in cambio di uno scorporo verde in declivio gravato da un diritto di passo. E' ben vero che altri proprietari dovrebbero sopportare delle perdite secche di superficie e l'aggravio della medesima servitù, ma è altrettanto vero che tali inconvenienti sarebbero compensati con i vantaggi derivanti dalla nuova e miglior sagomatura dei loro fondi, mentre il mapp. no. __________ subirebbe solo un deprezzamento commerciale. In mancanza di un adeguato compenso in denaro a conguaglio dello svilimento della propria particella la CE fu __________ patirebbe pertanto un danno economico che rende ulteriormente inammissibile la permuta così come prospettata.

5. Tassa di giudizio e ripetibili seguono la soccombenza (art. 28 e 31 LPamm).

Per questi motivi,

visti gli art. 83 ss. LRPT; 18, 28, 31, 51, 60 ss. LPamm, dichiara e pronuncia:

1. Il ricorso di __________ è stralciato dai ruoli per desistenza degli eredi.

2. I ricorsi di __________, __________ e della CE fu __________ sono accolti.

§. Di conseguenza la decisione 16 marzo 1994 del Perito distrettuale di Mendrisio è annullata.

3. La tassa di giudizio di fr. 600.- (seicento) è posta a carico di __________, con l'ulteriore obbligo di rifondere alla CE fu __________ fr. 400.- (quattrocento) a titolo di ripetibili.

4. Intimazione a: · __________

Per il Tribunale cantonale amministrativo:

Il presidente: Il segretario: