Developer v. Local Authority Re: Revoked Building Permit and Zoning Interpretation
Svizzera · Cantone Ticino (CH-TI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAA developer appealed the administrative decision that revoked a building permit issued by the local authority for the construction of a three-story residential building in the traditional core area, specifically on an adjacent empty plot, which was opposed by neighbors. The court upheld the higher authority's annulment, reasoning that the municipal authority's approval of the construction was an unsustainable interpretation of the zoning regulation which permits new construction on peripheral vacant areas only if it constitutes an "organic insertion" into the existing development, concluding that the proposed structure would fill a small, functional separation space essential to the core's balance of built area and open space, rather than completing the existing fabric.
Regesto Legislator
Generato dall'IAArt. 18 PAmm, Art. 34 NAPR, Art. 34 lett. c NAPR, Art. 34 cpv. 1 NAPR, art. 34 NAPR di ���, art. 21 LE; Developer v. Local Authority Re: Revoked Building Permit and Zoning Interpretation: The court upheld the higher authority's annulment, reasoning that the municipal authority's approval of the construction was an unsustainable interpretation of the zoning regulation which permits new construction on peripheral vacant areas only if it constitutes an "organic insertion" into the existing development, concluding that the proposed structure would fill a small, functional separation space essential to the core's balance of built area and open space, rather than completing the existing fabric.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IAThis provision defines the rules for construction in traditional nuclei and was used to determine that the proposed construction did not constitute an organic insertion into the existing building fabric.
This provision pertains to the competence of the cantonal administrative tribunal, which was confirmed as existing.
These provisions relate to procedural aspects of administrative proceedings, including the ability to render a judgment based on the file and the allocation of costs, which were applied in the court's decision.
These provisions govern the imposition of court fees and the reimbursement of legal costs, which were applied in the final orders.
Testo completo
Incarto n. 52.95.00408 DP 157/95 leo · Lugano 28 agosto 1995 · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici: · Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi
segretario: · Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 13 giugno 1995 di
__________ rappr. da: avv. __________ contro
la decisione 23 maggio 1995 del Consiglio di Stato (n. 2859) che annulla la licenza edilizia 19 gennaio 1995 rilasciata all'insorgente dal municipio di __________ per la costruzione di uno stabile abitativo sulla part. n. __________ RFD;
viste le risposte:
- 22 giugno 1995 di __________ e __________;
- 28 giugno 1995 del Consiglio di Stato;
- 4 luglio 1995 del Dipartimento del territorio;
- 4 luglio 1995 del municipio di __________;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. Il
7 ottobre 1994 __________ ha chiesto al municipio di __________ il permesso di ampliare una casa d'abitazione situata nel nucleo di __________ (part. n. __________ RFD; zona NV). Il progetto inoltrato prevedeva di occupare interamente il cortiletto esistente sul lato SE della casa, edificandovi uno stabile strutturato su tre livelli, contiguo all'edificio che sorge sul fondo contermine (part. n. __________ RFD).
Alla domanda si sono opposti i vicini __________ e __________, qui resistenti.
B. Raccolto il preavviso favorevole dell'autorità cantonale, il 19 gennaio 1995 il municipio di __________ ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo l'opposizione dei vicini.
C. Con giudizio 23 maggio 1995 il Consiglio di Stato ha annullato il provvedimento, accogliendo l'impugnativa contro di esso inoltrata dagli opponenti.
Dopo aver ricordato che nel nucleo le nuove costruzioni sono ammesse sulle aree libere di contorno "solo se costituiscono un inserimento organico nell'edificazione esistente", il Governo ha ritenuto insostenibile la valutazione operata dall'autorità comunale nel caso concreto.
D. Contro il predetto giudizio governativo il soccombente insorge davanti al Tribunale cantonale amministrativo, postulando il ripristino della licenza annullata.
Il ricorrente rimprovera al Consiglio di Stato di essersi indebitamente sostituito al municipio nell'esercizio del potere di apprezzamento che la legge riserva all'autorità comunale. Ricorda che uno degli opponenti vent'anni orsono ha ottenuto il permesso per una costruzione del tutto analoga ed evidenzia che il nucleo è formato da tasselli, con spazi vuoti che vengono chiusi nel corso degli anni.
E. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato che non formula osservazioni.
Il municipio chiede invece la conferma della licenza.
Ad opposta conclusione pervengono infine i vicini resistenti, che contestano partitamente le tesi del ricorrente con argomenti che verranno ripresi più avanti.
Considerato, in
diritto
1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva del ricorrente e la tempestività dell'impugnativa sono incontestabilmente date (art. 21 LE, 43 e 46 PAmm).
Il ricorso è dunque ricevibile in ordine.
2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm). In particolare senza richiamare la licenza edilizia concessa vent'anni orsono al resistente __________: da quel permesso, accordato prima dell'entrata in vigore dell'attuale PR, nulla può infatti essere dedotto a favore del ricorrente. Trattandosi di un singolo caso e non di una prassi non sarebbero comunque date le premesse per richiamarsi con successo alla parità di trattamento nell'illegalità.
3. Giusta l'art. 34 NAPR di __________:
*"Nei limiti delle aree definite "nucleo tradizionale sono comprese:*
*- le parti di tessuto urbano che per le caratteristiche ambientali e per la presenza di parti edilizie risalenti storicamente ai secoli passati, sono riconoscibili come nuclei abitativi che costituiscono gli insediamenti originari di __________ e __________;*
*- le parti di aree libere di contorno alle parti edilizie storiche la cui non edificabilità costituisce la garanzia dell'integrità e dell'omogeneità del contesto ambientale in cui i nuclei storici sono inseriti.*
*Sentito il parere dell'Autorità cantonale competente sono ammessi:*
*(...)*
*b) la demolizione e ricostruzione degli edifici funzionalmente non abitabili e completamente sprovvisti di elementi di valore storico-artistico o ambientali.*
*Le nuove volumetrie dovranno rispettare gli allineamenti storici e le contiguità esistenti lungo le contrade e dovranno ambientarsi, architettonicamente, all'aspetto tradizionale del nucleo.*
*Nella composizione delle facciate si dovrà tener conto del rapporto di pieni e vuoti tipico delle facciate tradizionali.*
*Le distanze da rispettare sono :*
*- da un fondo aperto: in confine o a ml 1,50 per pareti cieche e ml 2,00 per pareti con aperture;*
*- verso un edificio senza aperture: in contiguità o a ml 3,00;*
*- verso un edificio con aperture: ml 4,00.*
*c) nuove costruzioni, nelle aree libere di contorno alle parti edilizie storiche, solo se esse costituiscono un inserimento organico dell'edificazione già esistente.*
*Per le nuove volumetrie valgono le disposizioni alla lettera b)."*
A differenza di altre norme comunali disciplinanti l'edificazione dei nuclei, l'art. 34 NAPR di __________ sottolinea la sostanziale inedificabilità delle aree libere di contorno alle parti edilizie storiche; vincolo, questo, che viene concepito come garanzia dell'integrità e dell'omogeneità del contesto ambientale in cui i nuclei sono inseriti. Nuove costruzioni su queste aree sono ammesse solo a titolo eccezionale, ovvero "solo se costituiscono un inserimento organico dell'edificazione già esistente" (cfr. art. 34 lett. c NAPR). In linea di massima, queste aree sono quindi inedificabili.
Il concetto di "inserimento organico" è di natura indeterminata. Nell'individuazione del suo contenuto precettivo resta quindi riserta all'autorità comunale una certa latitudine di giudizio: latitudine di giudizio, che l'autorità di ricorso è tenuta a rispettare, limitandosi a censurare le interpretazioni manifestamente sprovviste di ragioni obiettive o fondate su considerazioni estranee alla materia.
Il termine di "inserimento organico" sottintende comunque un'edificazione volta a colmare uno spazio rimasto casualmente inedificato, che non appare necessario a garantire quell'alternanza armonica di costruzioni e di spazi liberi caratteristica del nucleo di __________. Deve quindi trattarsi di un'opera edilizia che si limiti a completare le costruzioni esistenti, senza alterare il delicato equilibrio instauratosi col tempo fra le costruzioni e le aree inedificate.
4. In concreto, lo spazio inedificato che separa la costruzione del ricorrente da quella che sorge sul fondo vicino (part. n.__________ RFD) è senz'altro da considerare "un'area libera di contorno alle parti edilizie storiche" ai sensi dell'art. 34 NAPR. La sua funzione, immediatamente riconoscibile dall'ubicazione e dalle sue ridotte dimensioni (ca m 6 x 7), è essenzialmente quella di separare le costruzioni poste ai suoi lati. Si è quindi in presenza di uno spazio vuoto, costitutivo della struttura stessa del nucleo e non di un tassello mancante, che dev'essere edificato per equilibrare il rapporto fra gli ingombri e le aree inedificate. Indubitabilmente si tratta di un'area gravata dal vincolo di inedificabilità sancito dall'art. 34 cpv. 1 NAPR, sulla quale sono ammesse nuove costruzioni solo se "costituiscono un inserimento organico dell'edificazione già esistente": condizione, questa, che in concreto risulta palesemente insoddisfatta.
Nulla permette infatti di considerare lo stabile che il ricorrente intende incastonare fra i fabbricati esistenti alla stregua di una completazione organica del tessuto edilizio circostante. Lo escludono la funzione dell'area libera che verrebbe edificata e la struttura delle costruzioni adiacenti, che non richiamano alcuna completazione.
Già per questo motivo, l'impugnativa va quindi disattesa.
A torto rimprovera il ricorrente al Consiglio di Stato di aver sostituito il proprio apprezzamento a quello del municipio. Il Governo si è limitato a correggere un'interpretazione insostenibile data dall'autorità comunale ai concetti giuridici indeterminati contenuti nell'art. 34 NAPR: interpretazione, che permettendo l'edificazione di un'area libera come quella in discussione svuotava di portata pratica il vincolo di inedificabilità sancito dall'art. 34 cpv. 1 NAPR (cfr. per analogia DTF 26.10.1994, non pubblicata, in re E., sulla nozione di fondo aperto).
5. Così stando le cose, la decisione governativa impugnata va senz'altro confermata siccome immune da violazioni del diritto.
La tassa di giustizia e le ripetibili seguono la soccombenza.
Per questi motivi,
visti gli art. 21 LE; 34 NAPR di __________; 3, 18, 28, 31, 60, 61 PAmm,
dichiara e pronuncia:
1. Il ricorso è respinto.
2. La tassa di giustizia di fr. 800.-- (ottocento) è a carico del ricorrente, che rifonderà fr. 1'200.-- (milleduecento) ai resistenti.
3. Intimazione a: · __________
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario