Tenant Standing to Appeal Demolition Order for Unpermitted Structures
Svizzera · Cantone Ticino (CH-TI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAAn individual appealed a demolition order for a coops and dog kennel constructed on property, which was upheld by the State Council on the grounds that the appellant, as a tenant who allegedly built the structures, lacked standing to contest the decision which the property owner accepted. The Administrative Tribunal ruled that both the property owner and the party who caused the disturbance by behavior (the builder/tenant) must be notified of a demolition order and are therefore both entitled to appeal it, concluding that the lower authority erred in denying standing based on the property law requiring owner consent for permit applications; consequently, the administrative decision was annulled, and the case was remanded for the State Council to rule on the merits of the demolition order after further fact-finding regarding the nature and legality of the structures.
Regesto Legislator
Generato dall'IAArt. 18 PAmm, art. 4 LE, art. 21 LE, art. 45 LE, art. 3 PAmm, art. 28 PAmm; Tenant Standing to Appeal Demolition Order for Unpermitted Structures: The Administrative Tribunal ruled that both the property owner and the party who caused the disturbance by behavior (the builder/tenant) must be notified of a demolition order and are therefore both entitled to appeal it, concluding that the lower authority erred in denying standing based on the property law requiring owner consent for permit applications; consequently, the administrative decision was annulled, and the case was remanded for the State Council to rule on the merits of the demolition order after further fact-finding regarding the nature and legality of the structures.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IACited in the reasoning section to explain why the lower authority wrongly denied the appellant standing, although the article itself was not the main ground for the final order, the finding in consideration 2.2 hinges on interpreting its effect on standing.
Cited as a basis for the final decision regarding the court's jurisdiction.
Cited as a basis for the final decision regarding the appeal's timeliness (which was considered established in consideration 1).
Cited as a basis for the final decision regarding the procedure.
Cited as a basis for the final decision, allowing the judgment to be rendered based on the file without further investigation (as stated in consideration 1).
Cited as a basis for the final decision.
Cited as a basis for the final decision.
Cited as a basis for the final decision.
Cited as a basis for the final decision.
Cited as a basis for the final decision regarding the appeal's admissibility (which was considered established in consideration 1).
Cited as a basis for the final decision regarding the appeal's admissibility (which was considered established in consideration 1).
Testo completo
Incarto n. 52.95.00180 DP 80/95 cm · Lugano 6 giugon 1995 · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici: · Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi
segretario: · Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 14 marzo 1995 di
__________ contro
la decisione 22 febbraio 1995, no. 1091, del Consiglio di Stato che respinge l'impugnativa presentata dall'insorgente avverso la risoluzione 16 gennaio 1995 con cui il municipio di __________ ha ordinato la demolizione di un pollaio e di un canile costruiti sulla part. no. __________ RF;
viste le risposte:
- 30 marzo 1995 del Consiglio di Stato;
- 12 aprile 1995 del municipio di __________;
- 26 aprile 1995 di __________;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. Il ricorrente abita in una casa monofamiliare di proprietà dell'avv. __________, situata a __________ in località __________ (part. no. __________ RFD; zona R2).
All'inizio di giugno del 1994 il municipio di quel comune ha constatato che il ricorrente stava costruendo un piccolo pollaio (per 3-4 galline) ed una cuccia per cani a confine con la part. no. __________ RFD di proprietà di __________, ad una distanza di 4.60/4.70 m dall'edificio ad uso abitativo che sorge su questo fondo.
B. Dopo aver sollecitato invano tanto il proprietario del fondo, quanto il ricorrente ad inoltrare una domanda di costruzione in sanatoria per i manufatti realizzati sulla part. no. __________ RFD, il 16 gennaio 1995 il municipio di __________ ne ha ordinato la demolizione, ritenendo che non potessero beneficiare dello statuto particolare previsto per le costruzioni accessorie.
Il provvedimento è stato notificato all'avv. __________ ed al ricorrente, che l'ha impugnato davanti al Consiglio di Stato.
C. Con giudizio 22 febbraio 1995 il Consiglio di Stato ha respinto l'impugnativa, ritenendo essenzialmente che il ricorrente __________, in quanto semplice inquilino, non potendo disporre del fondo per esigenze edilizie, non potesse nemmeno contestare una decisione accettata dal proprietario.
D. Contro il predetto giudizio governativo il soccombente insorge davanti al Tribunale cantonale amministrativo asserendo di essere proprietario del fondo, avendolo acquistato il 16 maggio 1994 dall'avv. __________. I manufatti in contestazione, argomenta, sarebbero sempre esistiti. Gli interventi si ridurrebbero a semplici lavori di manutenzione.
E. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato senza formulare osservazioni.
Ad identica conclusione perviene il municipio di __________ con argomenti di cui semmai si dirà più avanti.
L'avv. __________ rende invece noto di essere in lite con l'insorgente sia davanti al giudice civile, sia in sede penale.
Considerato, in
diritto
1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva dell'insorgente e la tempestività dell'impugnativa sono indiscutibilmente date dagli art. 21 e 45 LE, 43, 46 PAmm.
Date le circostanze, il giudizio può essere reso sulla base degli atti senza istruttoria (art. 18 PAmm).
2. 2.1 Giusta l'art. 43 LE, il municipio ordina la demolizione o la rettifica delle opere eseguite in contesto con la legge, i regolamenti edilizi o i piani regolatori.
L'ordine di demolizione va di principio impartito al proprietario dell'opera abusiva in quanto perturbatore per situazione. Se questi non è l'unico avente diritto di disporre dell'opera, l'ordine va tuttavia notificato anche al perturbatore per comportamento. Ciò al fine di rendere il provvedimento effettivamente eseguibile (cfr. 107 I a 25 seg., Mäder, Das Baubewilligungsverfahren nach zürch. Recht, N. 645 seg.).
Va da sé che qualora l'ordine di ripristino venga notificato tanto al perturbatore per situazione, quanto al perturbatore per comportamento entrambi sono legittimati a contestare il provvedimento davanti all'autorità di ricorso.
2.2. Nel caso in esame, il municipio ha opportunamente intimato l'ordine di demolizione tanto al proprietario del fondo su cui sorgono le opere in contestazione, quanto all'inquilino qui ricorrente che le avrebbe realizzate.
Con il giudizio impugnato il Consiglio di Stato ha confermato il provvedimento ritenendo che l'insorgente non fosse legittimato a contestare una decisione accettata dal proprietario.
Richiamandosi all'art. 4 LE, che esige in consenso del proprietario per avviare una procedura di rilascio del permesso, il Governo ha in sostanza denegato all'insorgente la legittimazione a ricorrere.
La tesi non può essere condivisa, perché la norma alla quale si richiama il Consiglio di Stato non serve a negare la legittimazione attiva del perturbatore per comportamento ad impugnare un ordine di ripristino che lo obbliga direttamente assieme al proprietario. L'art. 4 LE serve infatti soltanto ad evitare che l'amministrazione sia costretta ad avviare procedure di rilascio del permesso del tutto inutili, in quanto insuscettibili di tradursi in realizzazioni concrete per mancanza del consenso del proprietario del fondo.
Da questo profilo, il ricorso va quindi accolto.
3. Considerato che il Consiglio di Stato si è limitato a respingere l'impugnativa senza entrare nel merito delle contestazioni sollevate dall'insorgente, il giudizio in esame va annullato, rinviando gli atti all'istanza inferiore, affinché si pronunci nuovamente sulla legittimità dell'ordine censurato. Nell'ambito di questo nuovo giudizio, il Consiglio di Stato avrà cura di accertare meglio la fattispecie, di sentire la vicina reclamante e di pronunciarsi sulla conformità dell'opera con il diritto edilizio materialmente applicabile (stabilendo in particolare se effettivamente a __________ le cucce per cani ed i pollai domestici non possono essere considerate costruzioni accessorie delle abitazioni).
4. Dato l'esito, si prescinde dal prelievo di una tassa di giustizia.
Per questi motivi,
visti gli art. 21, 45 LE; 3, 18, 28, 60, 61, 65 PAmm dichiara e pronuncia:
1. Il ricorso è accolto.
§. Di conseguenza:
1.1. la decisione 22 febbraio 1995 del Consiglio di Stato (no. 1091) è annullata;
1.2. gli atti sono rinviati al Consiglio di Stato per nuova decisione a sensi del considerando no. 3.
2. Non si prelevano né spese, né tassa di giustizia.
3. Intimazione a: · __________
Per il Tribunale cantonale amministrativo:
Il presidente: Il segretario: