Canton v. Landowners (Lakeside Property Expropriation Compensation)
Svizzera · Cantone Ticino (CH-TI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAThe administrative court reviewed an appeal by the Canton against a compensation award set by the expropriation tribunal for the compulsory acquisition of 21 square meters of lakeside co-owned property for cantonal road improvements, where the Canton argued for an indemnity of 175 per square meter based on lower regional sales, while the landowners sought a higher amount. The court reasoned that the expropriation tribunal correctly utilized comparable sales of similar, valuable lakeside properties (including a 1992 transaction and 2001 expert appraisals) to establish a reference value between 700 and 800 per square meter, concluding that since the expropriation affected the entire strip of private land adjacent to the road, the full building value was warranted, thus rejecting the Canton's appeal and affirming the lower award of 720 per square meter plus interest.
Regesto Legislator
Generato dall'IAArt. 70 Lespr, Art. 18 cpv. 1 PAmm, Art. 9 Lespr, Art. 11 lett. a Lespr, Art. 19 prima, Art. 52 cpv. 3 Lespr; Canton v. Landowners (Lakeside Property Expropriation Compensation): The court reasoned that the expropriation tribunal correctly utilized comparable sales of similar, valuable lakeside properties (including a 1992 transaction and 2001 expert appraisals) to establish a reference value between 700 and 800 per square meter, concluding that since the expropriation affected the entire strip of private land adjacent to the road, the full building value was warranted, thus rejecting the Canton's appeal and affirming the lower award of 720 per square meter plus interest.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IAGiurisprudenza citata
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IAThis provision is cited in connection with the imposition of costs, specifically by reference through Art. 31 PAmm.
This provision, governing the reimbursement of litigation costs (ripetibili), is cited as the basis for ordering the appellant to pay costs to the opposing parties.
This procedural provision governing court fees (tassa di giustizia) is cited as the basis for imposing the litigation fee on the appellant.
This procedural rule was cited in the reasoning to establish the admissibility (tempestività) of the appeal, which is a prerequisite for the final ruling.
This procedural rule was cited in the reasoning to establish the court's competence and the active standing (legittimazione attiva) of the appellant, prerequisites for the final ruling.
This provision is cited in the reasoning as the source of the procedural referral (Rinvio) applying administrative procedure rules to the expropriation review.
This provision, setting the date for the valuation (dies aestimandi), underpins the substantive decision on the indemnity amount.
This provision specifies that the indemnity is calculated based on the full market value of the expropriated right, forming the core basis for the compensation decision.
This provision, stating that expropriation requires full compensation, is the fundamental legal basis for the court's review of the indemnity amount.
Testo completo
Incarto n. 50.2005.24 · Lugano 11 novembre 2006 · In nome della Repubblica e Cantone Ticino Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici: · Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Matteo Cassina
segretario: · Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 13 settembre 2005 dello
RI 1 rappr. da: RA 1 contro
la decisione 29 luglio 2005 (no. 10.2004.98-14) del Tribunale di espropriazione, prolata nell'ambito del procedimento espropriativo promosso dallo Stato del Canton Ticino per acquisire i diritti necessari alla sistemazione della strada cantonale __________ (secondo tratto);
viste le risposte:
- 13 ottobre 2005 del Tribunale di espropriazione;
- 14 ottobre 2005 dei comproprietari della coattiva al mapp. __________ RFD di __________;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
che il mapp. __________ RFD di __________ è un fondo sito in zona R2S di complessivi mq 199, costituito in comproprietà coattiva a beneficio delle case di abitazione che si ergono sui contermini mapp. __________ e __________; il terreno, adibito a parcheggio, si trova in posizione panoramica a lato della strada cantonale del __________, con la quale confina verso S, e si affaccia direttamente sul Lago __________;
che nel contesto della procedura di approvazione dei progetti definitivi attinenti alla correzione della strada cantonale __________ tra __________ e __________, lo Stato - mediante avviso personale 24 aprile 2001 e pubblicazione degli atti - ha promosso l'espropriazione formale dei diritti necessari alla realizzazione dell'opera; sono così divenuti oggetto di esproprio definitivo anche 21 mq della part. __________, per i quali il Cantone ha offerto fr. 175.- il mq;
che il 16 maggio 2001 i comproprietari hanno avanzato una pretesa d'indennizzo di fr. 600.- il mq, contestando la natura complementare del terreno espropriato;
che all'udienza di conciliazione del 20 novembre 2001 gli interessati hanno accordato l'anticipata immissione in possesso dei diritti espropriati per il 1° marzo 2002, riconfermandosi per il resto nelle pretese notificate;
che il 27 marzo 2002 il Tribunale di espropriazione ha approvato i progetti definitivi concernenti le opere di sistemazione della strada cantonale in territorio dei comuni di __________ e __________;
che esaurite le formalità processuali, con sentenza 29 luglio 2005 il Tribunale di espropriazione ha accordato ai comproprietari del mapp. __________ un'indennità di fr. 720.- il mq, oltre interessi a contare dall'anticipata immissione in possesso;
che esposto l'esito delle ampie indagini esperite a RF per accertare il livello dei prezzi nei comuni del __________, __________ (zona R2) e __________ (zone R2, R2v e R2s) in particolare, il primo giudice ha concentrato la propria attenzione sulla compravendita del mapp. __________ di __________ (fr. 875.-/mq) e sulle perizie dell'Ufficio cantonale di stima aventi per oggetto i mapp. __________ di __________ (fr. 750.-/mq) e __________ di __________ (fr. 1'000.-/mq), tutti siti a lago;
che stimata dunque in fr. 700.-/800.- il mq la quotazione di riferimento dei fondi posti nella fascia rivierasca di __________ e __________ e ponderate le peculiarità del mapp. __________, il Tribunale di espropriazione ha ritenuto per finire di poter assegnare agli interessati un indennizzo di fr. 720.- il mq corrispondente al valore edilizio pieno del terreno avulso;
che mediante ricorso 13 settembre 2005 lo Stato ha impugnato la predetta pronunzia innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, postulando che l'indennità stabilita dall'istanza inferiore disattendendo i principi invalsi in materia di estimo venga definita in 175.- fr. il mq;
che a mente del ricorrente, il Tribunale di espropriazione ha omesso di considerare debitamente che la media dei prezzi pagati nella zona di riferimento si attesta attorno a 300.- fr. il mq, per poi fondare il proprio giudizio su transazioni lontane dal dies aestimandi e su perizie di dubbia affidabilità; tenuto conto delle somme vicine a fr. 300.- il mq sborsate per l'acquisto degli unici tre terreni a lago (mapp. __________ e __________ di __________; mapp. __________ di __________) compravenduti nella regione tra il 1994 e il 1996, nonché delle caratteristiche dello scorporo espropriato, l'indennità espropriativa non potrebbe superare l'importo di fr. 175.- il mq già offerto al momento della pubblicazione degli atti;
che il Tribunale di espropriazione ha proposto la reiezione del gravame e la conseguente conferma della sentenza impugnata riconfermandosi nelle motivazioni ivi contenute; ad identica conclusione sono pervenuti gli espropriati, i quali hanno avversato le tesi dell'insorgente con argomentazioni che verranno riprese - ove occorresse
- in appresso;
considerato, in
diritto
che la competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva del ricorrente e la tempestività dell'impugnativa sono date dagli art. 50 cpv. 1 e
3 Lespr, nonché 43 e 46 PAmm grazie al rinvio di cui all'art. 70 Lespr;
che il gravame è pertanto ricevibile in ordine e può essere deciso senza istruttoria sulla scorta delle tavole processuali, atteso che le caratteristiche del mappale espropriato e dei luoghi circostanti, oltre ad emergere perfettamente dai numerosi referti planimetrici e fotografici acquisiti agli atti, sono note al tribunale per conoscenza diretta (art. 18 cpv. 1 PAmm);
che giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione ha luogo mediante piena indennità, il cui importo è calcolato in base all'intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 lett. a Lespr); il dies aestimandi si situa al momento dell'anticipata immissione in possesso (art. 19 prima frase Lespr), data a far tempo dalla quale decorrono pure gli interessi al saggio usuale sull'indennità definitiva (art. 52 cpv. 3 Lespr);
che in ambito espropriativo dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che il valore venale di un terreno venga di regola stabilito in base al metodo statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, N. 80 ss. ad art. 19 LFespr; Moor, Droit administratif, p. 417; DTF 122 I 168, 122 II 337, 115 Ib 408);
che secondo questo metodo il valore venale di un fondo viene individuato confrontando i prezzi già soluti nella regione di cui si tratta per analoghi terreni in libere contrattazioni, prendendo in considerazione, nel limite del possibile, le contrattazioni attendibili realizzate nell'anno precedente il dies aestimandi; di eventuali differenze (per forma, situazione, dimensione, possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene conto attraverso adeguati aumenti o diminuzioni;
che, in sostanza, il valore corrisponde al prezzo che l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione, rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e adeguati alle peculiarità dei singoli terreni;
che in passato questo Tribunale ha già avuto modo di sottolineare le difficoltà insite nell'estimo dei terreni a lago, vuoi perché rari e poco negoziati, vuoi perché particolarmente preziosi proprio in funzione della loro vicinanza con uno specchio d'acqua direttamente accessibile (STA 27 novembre 1992 in re R. e 2 febbraio 1994 in re B.; Hägi, Die Bewertung von Liegenschaften, p. 37; Nägeli/Wenger, Der Liegenschaftenschätzer, p. 39);
che per stabilire il valore commerciale del mapp. __________ dedotto in esproprio il primo giudice ha fatto capo al prezzo pagato nel 1992 per l'acquisto del mapp. __________ di __________ (fr. 875.-/mq) e sulle valutazioni peritali dei mapp. __________ di __________ (fr. 750.-/mq) e __________ di __________ (fr. 1'000.-/mq) esperite nel 2001 dall'Ufficio cantonale di stima; trattasi di dati di riferimento del tutto attendibili, frutto di un'operazione non speculativa e di apprezzamenti svolti da specialisti concernenti terreni a lago di dimensioni interessanti (mapp. __________ di __________ mq 3'053; mapp. __________ di __________ mq 2'591; mapp. __________ di __________ mq 499) situati proprio nel __________;
che a completazione di questi elementi può essere senz'altro aggiunta la compravendita del mapp. __________ di __________, avvenuta nel 2002 a fr. 575'000.- (= fr. 1'152.30 il mq, compresi i resti delle costruzioni andate distrutte in un incendio scoppiato nel corso del 2000);
che le transazioni evocate dallo Stato per accreditare il valore ridotto propugnato nel proprio gravame si avverano per contro inutilizzabili pur interessando terreni confinanti con il __________;
che la part. __________ di __________, acquistata nel 1996 a fr. 263.- il mq, è del tutto inservibile a fini edificatori tenuto conto della sua superficie di soli 95 mq e dei vincoli ex art. 11 legge sulla protezione delle rive dei laghi che la gravano (cfr. RF); il terreno, unitamente al contermine mapp. __________, appartiene al proprietario della part. __________ e funge da giardino al servizio della casa eretta su quest'ultimo fondo, posto dirimpetto sull'altro lato della strada cantonale;
che alla stessa stregua del caso appena citato, anche il mapp. __________ di __________, pagato fr. 310.55 il mq valuta 1994, è stato acquisito per formare un'unità economica con la vicina proprietà edificata (mapp. __________) e dotarla di un giardino di maggiori dimensioni; il fondo è ampio 355 mq, ma non poteva essere edificato autonomamente a causa della sua forma allungata (m 31 x 11.50 sul fronte del lago) e delle distanze da confine sancite dal PR;
che i trapassi di proprietà del mapp. __________ di __________ e relative quote di comproprietà coattiva sul confinante mapp. __________, avvenuti nel 1996 a 250.- fr. il mq (e non a fr. 319.90/mq come erroneamente indicato dal Tribunale di espropriazione e dallo Stato), sono stati influenzati da circostanze particolari (vendita tra parenti, noti promotori immobiliari di __________) al fine di realizzare sui mapp. __________ e __________ due costruzioni contigue, dotate di un ampio parcheggio coperto al mapp. __________;
che stante quanto precede questo Tribunale non può che confermare le conclusioni dell'istanza inferiore, che ha attribuito ai terreni posti nella fascia rivierasca del __________ un valore di 700.-/800.- fr. il mq;
che al momento della sistemazione a posteggio del mapp. __________, nato al pari del mapp. __________ dal frazionamento del mapp. __________ realizzato nel 1996, tutta la sua superficie è stata considerata edificabile (cfr. incarto edilizio agli atti); la servitù di passo pubblico iscritta a RF non ha quindi avuto alcun influsso sul calcolo degli indici e non è stata nemmeno apposta sulla striscia di terreno dedotta in esproprio (vedi convenzione 18 marzo 1985 Stato/proprietari del mapp. __________), per cui l'onere - contrariamente a quanto sostiene il Cantone - non è suscettibile di incidere marcatamente sull'ammontare dell'indennità spettante agli espropriati (STA 6 dicembre 2005 in re CE B.);
che l'esproprio ha colpito tutta la striscia di terreno privato posta a margine della strada cantonale, avvicinando l'impianto viario al complesso immobiliare unitario formato dai mapp. __________, __________ e __________; in simili evenienze, si avvera senz'altro corretto riconoscere agli espropriati un indennizzo corrispondente al valore edilizio pieno del loro fondo;
che ferme queste premesse il ricorso deve essere respinto, con la conseguente conferma del giudizio impugnato;
che la tassa di giustizia e le ripetibili seguono la soccombenza del ricorrente (art. 28 e 31 PAmm per il rinvio dato dall'art. 50 cpv. 3 Lespr).
Per questi motivi,
visti gli art. 9, 11, 19, 50, 70 Lespr; 18, 28, 31, 43 e 46 PAmm;
dichiara e pronuncia:
1. Il ricorso è respinto.
2. La tassa di giudizio di fr. 800.- è posta a carico del ricorrente, con l'ulteriore obbligo di versare agli espropriati identico importo a titolo di ripetibili.
3. Intimazione a: · rappr. dal
terzi implicati · 1. CO 1 1 patrocinata da: PA 1 2. CO 2
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario