Expropriation Compensation Appeal Regarding Lost Parking Spaces and Valuation Method

Incarto n. 50.97.00026 · Lugano 18 agosto 1998 · In nome della Repubblica e Cantone del Ticino Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici: · Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

segretario: · Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 29 agosto 1997 dello

__________ rappr. da: __________ contro

la decisione 24 giugno 1997 (no. 436/51) del Tribunale di espropriazione della giurisdizione sopracenerina, prolata nell'ambito del procedimento espropriativo promosso dallo __________ per acquisire la proprietà di 120 mq del mapp. __________ RF di __________ in vista della formazione di una rotonda ("rotonda est") in territorio di __________;

viste le risposte:

- 11 settembre 1997 del Tribunale di espropriazione;

- 23 settembre 1997 di __________, __________ e __________;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. __________, __________ e __________ sono proprietarie in ragione di 1/3 ognuna del mapp. __________ di __________, un fondo edificato di complessivi 1146 mq così censito a RF:

A) ristorante/abitazione mq 167

B) tettoia mq 50

C) autorimessa mq 27

d) corte mq 902

La particella è situata a N dell'abitato di __________, lungo la strada cantonale __________ -__________. La costruzione di due piani ivi esistente ospita il __________ __________, un esercizio pubblico gestito da __________ e __________. Lo spazio circostante l'edificio (corte sub. d) è adibito a posteggio e viene utilizzato come tale soprattutto dagli avventori del __________.

Il PR di __________ colloca il mapp. __________ in zona __________ (zona residenziale intensiva; i.s. 0.7, i.o. 30%).

B. Mediante avviso personale 27 ottobre 1995 e pubblicazione degli atti (relazione sull'opera, progetto dell'opera e preventivo, piano di espropriazione, tabella di espropriazione e offerte di indennità) lo __________ ha promosso la procedura di espropriazione formale dei fondi necessari alla realizzazione della rotonda est in territorio di __________, opera prevista nell'ambito degli interventi di miglioramento dell'asse stradale __________ -__________. Sono così divenuti oggetto di esproprio anche 120 mq ca. del sub. d della part. 105, per i quali il __________ ha offerto un'indennità di fr. 300.- il mq.

Il 5 dicembre 1995 le proprietarie hanno per contro notificato una pretesa d'indennizzo di fr. 36'000.- il mq per il terreno e di fr. 190'000.- per titolo di svalutazione dell'immobile, sostenendo che la perdita dei posteggi conseguente all'esproprio le avrebbe costrette a ridurre il canone di locazione del __________.

All'udienza di conciliazione tenutasi il 13 marzo 1996 le espropriate hanno ribadito di accettare il risarcimento di 300.- fr./mq proposto per l'esproprio parziale del sedime attorniante il ristorante. In quella stessa occasione l'ente pubblico ha ottenuto l'anticipata immissione in possesso dei diritti espropriati a far tempo dal 1° maggio 1996, impegnandosi nel contempo a produrre due varianti concernenti l'accesso alla proprietà accompagnate dal relativo calcolo dei posteggi soppressi.

Il 10 aprile 1996 lo __________ ha presentato tre planimetrie indicanti la situazione ante esproprio e le proposte di sistemazione dell'accesso. Stando a questa documentazione, nella parte E del fondo esistevano 17 posteggi, di cui 3 sarebbero stati eliminati con la variante 1 (accesso lungo la strada comunale) e 4 con la variante 2 (accesso diretto dalla rotonda). Per ogni posto auto soppresso l'ente espropriante ha offerto un indennizzo di fr. 4'500.- corrispondente all'affitto annuo del parcheggio (fr. 720.-) capitalizzato al tasso del 6% (fr. 12'000.-) dedotto il valore del sedime (fr. 300.-/mq x 25 mq = fr. 7'500.-).

Con scritto 14 maggio 1996 le espropriate hanno contestato le allegazioni del __________, rilevando in sostanza che i posteggi esistenti sulla porzione orientale del fondo erano 18 e quelli persi 6: donde una pretesa d'indennità di fr. 27'000.- (fr. 4'500.-, come proposto dallo Stato, x 6).

Ammessa la presenza di 18 posti auto, lo Stato ha dal canto suo ribadito l'intenzione di realizzare la variante 1 e proposto un risarcimento fr. 18'000.- per l'eliminazione di 4 posteggi (fr. 4'500.- per ogni posteggio).

Nel corso del sopralluogo effettuato il 27 maggio 1997 le parti hanno convenuto tra l'altro di formare l'accesso in corrispondenza della rotonda (variante 2). Lo Stato si è peraltro opposto al pagamento di qualsiasi indennizzo per soppressione di posteggi, mentre le espropriate si sono riconfermate nelle proprie pretese, riservandosi la facoltà di avanzare ulteriori richieste al termine dei lavori.

C. Esaurite le formalità processuali, con sentenza 24 giugno 1997 il Tribunale di espropriazione si è pronunciato sulle indennità dovute alle espropriate, riconoscendo loro fr. 300.- il mq per l'esproprio del terreno - come concordato tra le parti - e fr. 24'000.- a corpo per l'eliminazione di 5 posteggi.

Riguardo a quest'ultima posta di danno, il primo giudice ha stabilito che in conseguenza dell'espropriazione sarebbero rimasti 13 posteggi, mentre in antecedenza erano 18. Accertato che i parcheggi persi erano 5, il relativo indennizzo è stato calcolato detraendo dal valore capitalizzato della locazione dei posteggi sacrificati il valore venale di tutta la superficie espropriata: in concreto fr. 24'000.-, pari alla differenza tra fr. 60'000.- (720.- fr. di locazione annua capitalizzata al 6% x 5) e fr. 36'000.- (fr. 300.-/mq x 120 mq espropriati).

D. Avverso il predetto giudicato lo Stato è insorto innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, postulando in via principale lo stralcio dell'indennità accordata per la soppressione dei posteggi e la ripartizione delle spese di causa secondo la soccombenza, in via subordinata il rinvio degli atti all'istanza inferiore per un nuovo giudizio.

Lo Stato ha rimesso in discussione innanzi tutto il numero dei posteggi esistenti prima dell'intervento espropriativo, annotando di essere incorso in un errore nella stesura delle planimetrie prodotte in prima istanza con lettera 10 aprile 1996; ridisegnati esattamente i piani, l'insorgente si è reso conto che in realtà i posteggi attorno all'edificio erano complessivamente ben 25. I posti auto soppressi - ha soggiunto il Cantone - sono quindi 2, atteso che al termine dei lavori sul mapp. __________ sono stati ripristinati

23 posteggi. Nessuna indennità sarebbe pertanto dovuta alle espropriate, poiché il valore a reddito dei posteggi aboliti risulta per finire inferiore a quello venale del terreno espropriato: nell'ambito di una corretta rielaborazione del calcolo bisognerebbe d'altronde considerare che le proprietarie non incassano più di 40.- fr. mensili per ogni posteggio locato ai gerenti del __________ e che la superficie avulsa misura effettivamente 135 mq in luogo dei 120 mq previsti in un primo tempo.

E. Il Tribunale di espropriazione si è opposto all'accoglimento dell'impugnativa, riconfermandosi nella propria decisione e nelle motivazioni ivi contenute con argomenti che verranno ripresi - ove occorresse - in appresso.

Ad identica conclusione sono pervenute le espropriate, le quali hanno ribattuto partitamente alle tesi del ricorrente criticando in specie il suo comportamento processuale, a loro parere incoerente e in netto contrasto con le regole della buona fede.

Considerato, in

diritto

1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo a statuire in merito ai ricorsi contro le decisioni dei Tribunali di espropriazione, apprezzando liberamente il fatto ed il diritto, si fonda sull'art. 50 cpv. 1 Lespr.

La legittimazione attiva dell'insorgente è data dalla stessa norma di legge. La contraddittoria attitudine processuale dello Stato non consente di negare a quest'ultimo la potestà ricorsuale, prerogativa - questa - che gli va senz'altro riconosciuta in funzione della condanna subita in primo grado. In difetto di accordo, il Tribunale di espropriazione fissa le indennità senza essere vincolato dalle conclusioni delle parti (cfr. art. 49 cpv. 1 seconda frase Lespr); indipendentemente dall'ammontare delle offerte e delle pretese notificate in prima istanza, espropriante ed espropriato possono quindi adire questo Tribunale per cercare di pagare meno, rispettivamente ottenere più di quanto deciso dall'autorità inferiore.

Il gravame in oggetto, tempestivo (art. 50 cpv. 3 Lespr) e correttamente formulato, è pertanto ricevibile in ordine e può essere deciso sulla base degli atti, integrati dalla documentazione allegata al ricorso (art.

18 cpv. 1 PAmm), giacché in questa sede si possono addurre fatti nuovi e proporre nuovi mezzi di prova (art. 63 PAmm e 70 Lespr).

Il Tribunale rinuncia tuttavia all'assunzione delle altre prove (sopralluogo, perizia) notificate dall'insorgente, che non appaiono invero idonee a procurargli la conoscenza di ulteriori elementi rilevanti per il giudizio; in particolare, la situazione attuale dei luoghi - peraltro nota al Tribunale - emerge con sufficiente chiarezza dai piani e dalle fotografie in atti.

2. Come in prima istanza, anche in questa sede la lite si concentra sull'indennità eventualmente dovuta alle espropriate per la perdita di alcuni posteggi conseguente all'avulsione di ca. 135 mq del mapp. __________ di __________. Indennità di cui il __________ si è sempre professato debitore offrendo a più riprese fr. 4'500.- per ogni posto auto soppresso, ma che ora avversa recisamente contestando vuoi il numero dei posteggi effettivamente soppressi, vuoi la sussistenza di un danno che non sia già stato risarcito con l'espropriazione del terreno vero e proprio.

2.1. Giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione ha luogo mediante piena indennità. La determinazione di questa è disciplinata dal principio secondo cui l'espropriato non deve subire un danno individuale, né conseguire particolari vantaggi per effetto dell'espropriazione. In altre parole, all'espropriato deve essere garantita la stessa situazione economica in cui si troverebbe se l'espropriazione non avesse avuto luogo, in modo che, per effetto dell'espropriazione, non subisca danni né consegua vantaggi pecuniari (Hess-Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, N. 3 ss. ad art. 16 LFespr; G. Müller, in Commentaire de la Constitution fédérale, N. 66 ad art. 22ter; DTF 95 I 455).

Secondo la giurisprudenza (DTF 113 Ib 41, 112 Ib 536, 106 Ib 228), l'indennità dovuta all'espropriato si calcola in base al valore venale (oggettivo) del diritto espropriato o, alternativamente, in base al danno soggettivo subito dal proprietario se questa variante gli è più favorevole (Hess-Weibel, op. cit., N. 10 ad art. 19 LFespr; Knapp, Précis de droit administratif, N. 2298).

Il dies aestimandi si situa al momento dell'anticipata immissione in possesso (art. 19 prima frase Lespr), data a far tempo dalla quale decorrono pure gli interessi al saggio usuale sull'indennità definitiva (art. 52 cpv. 3 Lespr). In casu il dies aestimandi è il 1° maggio 1996, giorno a far tempo dal quale le espropriate hanno bonalmente concesso l'anticipata immissione dei diritti espropriati (art. 19 Lespr prima frase).

2.2. In caso di espropriazione di un'area utilizzata come posteggio, il danno soggettivo subito dall'espropriato corrisponde alla perdita del valore a reddito dell'impianto. L'indennità d'esproprio si calcola pertanto in base al reddito capitalizzato prodotto dalla locazione del posteggio, sempre che il valore venale della superficie espropriata adibita a parcheggio non sia superiore (RDAT II-1996 N. 44, 1989 N. 74).

2.3. Nell'evenienza concreta, non si conosce esattamente il numero dei posteggi che sono stati sacrificati in conseguenza dell'esproprio. Più precisamente, non è dato di sapere con precisione quanti posteggi esistevano sul mapp. __________ prima della realizzazione della rotonda. Questo stato di incertezza è senz'altro imputabile al __________, il quale a pretese delle proprietarie già note in ogni dettaglio ha preso possesso dei diritti espropriati senza curarsi di acquisire prove a futura memoria circa la situazione effettiva ante esproprio. Il ricorrente dovrà pertanto subire le eventuali conseguenze delle sue mancanze, che a tutt'oggi impediscono a questo Tribunale di accertare in modo ineccepibile il numero dei parcheggi effettivamente soppressi.

L'ente espropriante sostiene che il numero dei posti auto disponibili prima e dopo l'espropriazione va stabilito con riferimento alla totalità del mapp. __________. Giustamente, poiché in conseguenza della costruzione della rotonda l'accesso nell'angolo SE della proprietà è stato arretrato e lo sbocco sulla cantonale (angolo SW) addirittura soppresso, il che ha permesso di sfruttare spazio in precedenza inutilizzabile e di riformare attorno al ristorante 23 posteggi, ancorché distribuiti in modo diverso rispetto al passato. I cambiamenti intervenuti sono tuttavia irrilevanti a fini del giudizio. Ciò che conta è la quantità di parcheggi a disposizione sull'insieme del fondo prima dell'immissione in possesso, rispettivamente il numero di stalli effettivamente soppressi a causa dell'esproprio.

Appoggiandosi alle planimetrie rivedute e corrette prodotte in questa sede, l'insorgente ipotizza che prima dell'intervento espropriativo sul mapp. __________ esistevano 25 parcheggi. Cifra, questa, desunta da una ricostruzione artificiosa dell'area di parcheggio effettuata sull'estratto di mappa prodotto con il ricorso sub doc. B1. In difetto di prove maggiormente affidabili di natura fotografica, questo Tribunale ritiene invece che i posteggi disponibili erano almeno 28. Traendo spunto dalla posizione del veicolo riprodotto nella foto doc. 2 dell'incarto del Tribunale di espropriazione, reputa in effetti che a ovest del __________, ai margini del passaggio allora aperto verso la cantonale, potevano stazionare comodamente 4 autovetture (e non 2 come presume il ricorrente) senza pregiudizio alcuno per le manovre di altri utenti: 2 lungo la parete dell'edificio, altre 2 disposte in fila immediatamente a ridosso del confine della proprietà. Un'ulteriore possibilità di parcheggio era senz'altro data parallelamente al lato E dell'esercizio pubblico; a suo tempo l'accesso all'area di sosta del ristorante e la circolazione all'interno della stessa era infatti assai agevole grazie all'assenza di qualsiasi ostacolo sui confini S (fronte strada cantonale) e E (fronte strada comunale) della proprietà.

Sulla scorta di quanto precede, apprezzate liberamente le prove agli atti, il Tribunale cantonale amministrativo giunge per finire a condividere l'opinione del primo giudice secondo cui i posteggi eliminati sulla part. __________ a dipendenza della formazione della rotonda e delle opere ad essa connesse sono 5.

2.4. Come rettamente indicato dall'insorgente, il valore a reddito di un posteggio va stimato in concreto. Altrimenti detto, se il posteggio è locato a terzi, determinante ai fini dell'estimo è la pigione effettivamente percepita dal proprietario e non il reddito teorico desunto dal canone medio usualmente applicato in zona per impianti simili.

Nel caso di specie, le espropriate locano l'intera particella a fr. 3'300.- mensili. Dando credito al pertinente ragionamento svolto dallo Stato in sede ricorsuale, è presumibile che un terzo circa della pigione complessiva (fr. 1'100.- mensili) vada riferito alla sola locazione dei posteggi. Donde un canone mensile di ca. fr. 40.- (fr. 1'100.- : 28) per ogni posteggio presente sul fondo. Con questo presupposto, il calcolo della perdita subita dalle proprietarie si presenta nel modo seguente:

canone annuo: fr. 40.- x 12 = fr. 480.-

capitalizzazione al tasso del 6%: fr. 8'000.- perdita complessiva (5 posteggi): fr. 40'000.-

Il danno soggettivo patito dalle proprietarie risulta superiore a fr. 19'500.-, importo corrispondente al valore venale della superficie occupata dai posteggi soppressi (fr. 300.-/mq x 13 mq x 5). La differenza (fr. 20'500.-) va pertanto risarcita alle espropriate in aggiunta all'indennità loro dovuta per l'esproprio del terreno. Così facendo si evita l'indebito cumulo di indennizzi bandito dalla giurisprudenza (cfr. DTF 113 Ib

41 e rinvii) e si garantisce alle proprietarie il pieno risarcimento imposto dalla legge (art. 9 Lespr).

Su questo punto, il ricorso del Cantone dev'essere parzialmente accolto e la decisione impugnata riformata di conseguenza.

3. Il ricorrente pretende che tasse e spese del contenzioso di prima istanza vengano ripartite secondo soccombenza.

Manifestamente a torto, poiché giusta l'art. 73 cpv. 1 Lespr le spese di procedura vanno poste a carico dell'ente espropriante, salvo eccezioni (cfr. art. 73 cpv. 2) che nella fattispecie non sono neppur lontanamente ravvisabili.

4. Ferme queste premesse, il ricorso dello __________ è parzialmente accolto.

La tassa di giustizia e le ripetibili seguono la soccombenza, atteso che la regola prevista dall'art. 73 Lespr fa stato soltanto in prima istanza, mentre in questa sede sono applicabili, giusta il rinvio dato dagli art. 50 cpv. 3 e 70 Lespr, gli art. 28 e 31 PAmm (STF 9 giugno 1997 in re S./Comune di __________).

Per questi motivi,

visti gli art. 9, 11, 19, 49, 50, 70, 73 Lespr; 18, 28, 31 e 63 PAmm, dichiara e pronuncia:

1. Il ricorso è parzialmente accolto.

§ Di conseguenza il dispositivo 1 della decisione 24 giugno 1997 (no. 436/51) del Tribunale di espropriazione della giurisdizione sopracenerina è annullato e riformato come segue:

*"Lo ____________________ verserà alle espropriate un'indennità a corpo di fr. 20'500.- per la soppressione di 5 posteggi al mapp. __________ RF di __________."*

2. La tassa di giudizio di fr. 700.- è posta a carico dello Stato nella misura di 6/7 e per il resto a carico delle espropriate in solido.

3. Lo __________ verserà alle espropriate fr. 860.- a titolo di ripetibili.

4. Intimazione a: · __________

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario