Landlord Delay in Reviewing Replacement Tenants Forfeits Lease Claims

Rechtsprechung Luzern

Instanz: · Obergericht

Abteilung: · 1. Abteilung

Rechtsgebiet: · OR (Obligationenrecht)

Entscheiddatum: · 12.12.2012

Fallnummer: · 1B 12 26

LGVE: · 2013 I Nr. 6

Leitsatz: · Art. 264 OR. Unterlässt der Vermieter die Prüfung der angebotenen Ersatzmieter bzw. teilt er dem Mieter das allenfalls negative Ergebnis seiner Prüfung nicht innert nützlicher Frist mit, so verwirkt er seine aus Art. 264 OR fliessenden Ansprüche gegenüber dem Mieter. Gleich verhält es sich, wenn er die Gelegenheit nutzt, um der vermittelten Ersatzmieterin ein anderes leerstehendes Mietobjekt zu vermieten.

Rechtskraft: · Diese Entscheidung ist rechtskräftig.

Entscheid: · Aus den Erwägungen: 3.5.4. Unterlässt der Vermieter die Prüfung der angebotenen Ersatzmieter bzw. teilt er dem Mieter das allenfalls negative Ergebnis seiner Prüfung nicht innert nützlicher Frist mit, so verwirkt er seine aus Art. 264 OR fliessenden Ansprüche gegenüber dem Mieter (SVIT-Komm., Das Schweizerische Mietrecht, 3. Aufl., Art. 264 OR N 11; Higi, Zürcher Kommentar, Zürich 1994, Art. 264 N 49 und 54; Lachat/Spirig, Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Kap. 28/6.6.6). Die angemessene Frist zur Prüfung von Nachmietern bei Wohnungsmieten kann nicht generell bestimmt werden, da die konkreten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind. Es dürfte jedoch in der Regel eine Frist von einem Monat genügen (Higi., a.a.O., Art. 264 OR N 48; SVIT-Komm., a.a.O., Art. 264 OR N 10; Lachat/Spirig, a.a.O., Kap. 28/6.3.2 gehen sogar von einer Frist von 10-20 Tagen aus). Der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine angebotene Ersatzmieterin zu akzeptieren. Lehnt er aber eine taugliche Ersatzmieterin ab, hat er den weiteren Leerstand des Mietobjekts selbst zu vertreten. Gleich verhält es sich, wenn er die Gelegenheit nutzt, um der vermittelten Ersatzmieterin ein anderes leerstehendes Mietobjekt zu vermieten (Lachat/Spirig, a.a.O., Kap. 28/6.5.2 f.; Higi, a.a.O., Art. 264 OR N 61; SVIT-Komm., a.a.O., Art. 264 OR N 5). Die Kläger haben erstmals mit Schreiben des Beklagten vom 14. Juni 2011 und damit rund drei Monate nach ihrem Angebot von Nachmietern vom 21. März 2011 davon Kenntnis erhalten, dass der Beklagte mit den von ihnen vorgeschlagenen Nachmietern keinen Mietvertrag für die klägerische Wohnung hat abschliessen können. Die Behauptung des Beklagten, er habe die Kläger vorgängig mündlich informiert, ist unbehelflich, da die Kläger diese Behauptung bestreiten und der Beklagte dafür keinen Beweis offeriert hat, womit er die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen hat (Art. 8 ZGB). Damit hat der Beklagte eindeutig die angemessene Frist für die Prüfung der ihm angebotenen Nachmieterinteressenten verpasst. Sodann hat der Beklagte mit der von den Klägern vorgeschlagenen Nachmieterschaft X., welche unbestritten taugliche Ersatzmieter für die Übernahme der klägerischen Wohnung gewesen wären, einen Mietvertrag über ein anderes Mietobjekt abgeschlossen. Nach dem Gesagten ergibt sich, dass die Kläger damit aus ihren mietvertraglichen Pflichten befreit wurden, wie dies bereits von der Vorinstanz zu Recht festgehalten wurde.