Tenant Lease Termination Invalidated for Failure to Set Remediation Deadline

Rechtsprechung Luzern

Instanz: · Obergericht

Abteilung: · I. Kammer

Rechtsgebiet: · OR (Obligationenrecht)

Entscheiddatum: · 27.08.2001

Fallnummer: · 11 00 112

LGVE: · 2002 I Nr. 24

Leitsatz: · Art. 107 und 259b OR. Das Recht zur ausserordentlichen Kündigung nach Art. 259b OR setzt eine Fristansetzung des Mieters an den Vermieter zur Mängelbeseitung voraus.

Rechtskraft: · Diese Entscheidung ist rechtskräftig.

Entscheid: · Mit Vertrag vom 9. Mai 1994 vermietete die Klägerin den Beklagten Geschäftsräume auf eine feste Dauer bis Ende September 1999. Am 18. Januar 1996 kündigten die Beklagten den Vertrag in Anwendung des Art. 259b OR wegen angeblicher Geruchsimmissionen in den vermieteten Räumlichkeiten. Das Amtsgericht verneinte aufgrund des Beweisergebnisses das Vorliegen eines rechtsrelevanten Mangels gemäss Art. 259b OR und erachtete die Kündigung der Beklagten daher als wirkungslos, wogegen diese appellierten. Das Obergericht verneinte das Auflösungsrecht der Beklagten nach Art. 259b OR nicht nur, weil kein rechtsrelevanter Mangel vorlag, sondern bereits wegen fehlender Fristansetzung nach Art. 107 OR.

Aus den Erwägungen:

Das Gesetz äussert sich in Art. 259b OR nicht ausdrücklich zur Frage, ob das Recht zur ausserordentlichen Kündigung eine Fristansetzung des Mieters an den Vermieter zur Mängelbeseitigung voraussetzt. Nach der Mehrheit der Lehre ist eine Fristansetzung notwendig, da andernfalls ein nicht gerechtfertigtes Auseinanderklaffen der Rechtsbehelfe nach Art. 258 OR (mit ausdrücklichem Verweis auf Art. 107-109 OR und damit dem Grundsatz nach auch auf die Fristansetzung gemäss Art. 107 OR) und Art. 259b OR entstände (Higi, Zürcher Komm., N 28 zu Art. 259b OR mit weiteren Verweisen auf die Literatur; ferner von Büren, Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, Zürich 1972, S. 86 f.). Dem ist grundsätzlich beizustimmen. Nachfristansetzung nach Art. 107 OR bedeutet die Angabe eines Zeitraums oder eines bestimmten Endtermins (Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 7. Aufl., Zürich 1998, Rz 3014). Eine solche Fristansetzung seitens der Beklagten an die Klägerin ist vorliegend weder behauptet noch sonstwie aktenkundig. Die blosse Kenntnisgabe eines Mangels enthält keine Fristansetzung (Higi, a.a.O., N 28 i.f. zu Art. 259b OR). Ein Fall von Art. 108 OR, wonach sich unter besonderen Umständen die (Nach-)Fristansetzung erübrigt, liegt in casu nicht vor (zur Anwendbarkeit des Art. 108 OR im Rahmen des Mietvertrages vgl. zum Beispiel BGE 97 II 65 E. 6). Fehlt eine Fristansetzung, so kann im Übrigen auch nicht jener Zeitpunkt mit genügender Sicherheit bestimmt werden, in dem das Recht zur fristlosen Vertragsauflösung entsteht und welches gegebenenfalls sofort auszuüben wäre (vgl. dazu Guhl/Merz/Koller, Das Schweizerische Obligationenrecht, 8. Aufl., Zürich 1991, S. 383). Das ist im Rahmen der Sachleistungen nach dem System des Gesetzes jedoch erforderlich (vgl. Art. 107 OR). Anders stellt sich die Sachlage in dieser Hinsicht bei persönlichen Leistungen dar. So sieht Art. 337 Abs. 1 OR eine fristlose Auflösung des Arbeitsverhältnisses nur aus wichtigen Gründen vor, während im Auftragsrecht gemäss Art. 404 Abs. 1 OR ohne jede Voraussetzung grundsätzlich jederzeit fristlos gekündigt werden kann. Nach dem Gesagten ist vorliegend bereits mangels Fristansetzung ein Auflösungsrecht der Beklagten nach Art. 259b OR zu verneinen.

I. Kammer, 27. August 2001 (11 00 112)

(Das Bundesgericht ist auf die dagegen erhobene Berufung am 20. Februar 2002 nicht eingetreten.)