Riigikohtu Tsiviilkolleegium — 3-2-3-6-05 Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 4. mai 2005. a kohtuotsus Lenur Tšilingirovi hagis Artur Veide vastu lepingu kehtetuks tunnistamise nõudes — RT III, 16, 168

RIIGIKOHTU TSIVIILKOLLEEGIUMI KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Väljavõte Kohtuasja number 3-2-3-6-05 Otsuse kuupäev Tartu, 4. mai 2005. a Kohtukoosseis Eesistuja L. Laarmaa, liikmed P. Jerofejev ja H. Jõks Kohtuasi Lenur Tšilingirovi hagi Artur Veide vastu lepingu kehtetuks tunnistamise nõudes Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Linnakohtu 29. oktoobri 2002. a tagaseljaotsus tsiviilasjas nr 2/5/230-3263/02 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Julius Golšteini kohtuvigade parandamise avaldus Asja läbivaatamise kuupäev 4. aprill 2005. a Istungil osalenud isikud Avaldaja Julius Golštein ja tema lepinguline esindaja vandeadvokaat Tarmo Pilv Resolutsioon Jätta Julius Golšteini kohtuvigade parandamise avaldus rahuldamata. Asjaolud ja menetluse käik 1. Tallinna Linnakohtu 29. oktoobri 2002. a tagaseljaotsusega rahuldati Lenur Tšilingirovi, kelle poolel oli menetluses iseseisva nõudeta kolmas isik AS Sampo Pank, hagi Artur Veide vastu ning tunnistati kehtetuks A. Veide kui müüja ja L. Tšilingirovi kui ostja ja pantija ning menetluses osalenud iseseisva nõudeta kolmanda isiku KINNISVARA FINANTSEERIMISE AKTSIASELTS (kustutatud registrist 14. novembril 2003. a) kui pandipidaja vahel 12. oktoobril 1999. a sõlmitud ostu-müügi-, võla ülekandmise ja pandilepingu muutmise leping. Lepingu objektiks oli kostja A. Veide omandis oleva ja iseseisva nõudeta kolmandale isikule panditud xxxxxxxxx xxxxxxxxxx xx-xx asuva korteri omandiõiguse üleminek hagejale koos pandiõiguse kehtimajäämisega ning kostja võla iseseisva nõudeta kolmanda isiku ees ülekandmine hagejale. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei olnud ostja lepingu sõlmimisel teadlik lepingu objektiks oleva eluruumi olulistest puudustest ning seetõttu oli leping sõlmitud eksimuse mõjul tehingu tegemise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 71 lg-te 1–2 ja 4 tähenduses. Tallinna Linnakohtu 4. novembri 2003. a määrusega selgitati, et kohtuotsusega tunnistati kehtetuks nii vaidlusaluses lepingudokumendis sisalduv ostu-müügileping kui ka asjaõiguslik kokkulepe. 10. juuli 2002. a lepinguga oli KINNISVARA FINANTSEERIMISE AKTSIASELTS loovutanud kõik tema ja L. Tšilingirovi vahelisest lepingust tulenevad nõuded AS-le Sampo Pank. Asjaosaliste põhjendused 2. 24. jaanuaril 2005. a esitatud kohtuvigade parandamise avalduses palub Julius Golštein linnakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule. Avalduse põhjenduste kohaselt tehti Tartu Maakohtu 19. aprilli 2001. a määruse alusel J. Golšteini hagis L. Tšilingirovi vastu hagi tagamiseks hooneregistris käsutamise keelumärge L. Tšilingirovile kuuluvale xxxxxxxxx xxxxxxxxxx xx-xx asuvale korterile. Vaidlusaluse korteriomandi suhtes avati Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonnas registriosa 23. veebruaril 2003. a ja omanikuna kanti sisse L. Tšilingirov. 25. veebruaril 2003. a kanti Tartu Maakohtu 19. aprilli 2001. a määruse alusel kinnistusraamatu III jakku käsutamise keelumärge J. Golšteini kasuks. Käsutamise keelumärge on kehtiv tänaseni. Tartu Ringkonnakohtu 21. aprilli 2004. a otsusega rahuldati J. Golšteini hagi L. Tšilingirovi vastu ja viimaselt mõisteti hageja kasuks välja 223 475 krooni. 23. aprillil 2004. a esitas J. Golštein kohtutäiturile avalduse kohtuotsuse täitmiseks täitemenetluse algatamiseks. Avaldaja leiab, et 29. oktoobri 2002. a otsust tehes rikkus Tallinna Linnakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 77 lg-t 1, sest otsustas J. Golšteini õiguste ja kohustuste üle ilma teda asja kaasamata. Linnakohtu tagaseljaotsusega on L. Tšilingirov ja A. Veide pahauskselt tekitanud olukorra, kus nad saavad takistada ning venitada J. Golšteini kasuks tehtud kohtuotsuse täitmist. A. Veide esitas 24. novembril 2004. a Tallinna Linnakohtusse hagi J. Golšteini ja L. Tšilingirovi vastu kinnistusraamatu ebaõige kande muutmiseks nõusoleku saamiseks. L. Tšilingirov esitas seepeale taotluse menetluse peatamiseks Tallinna Linnakohtu tsiviilasjas nr 2/220-8042/04 (kohtutäitur T. Tšapise avaldus L. Tšilingirovi korterile sissenõude pööramise viisi otsustamiseks). Avaldaja väitel tegutsevad L. Tšilingirov ja A. Veide koos eesmärgiga takistada ja venitada J. Golšteini algatatud tsiviil- ja täitemenetlust. J. Golštein viitab kohtuvigade parandamise avalduses asjaõigusseaduse (AÕS ) § 63 lg 1 p-le 3, § 63 lg-le 2 ja § 63 1 lg-le 6 ning TsMS § 77 lg-le 1, § 353 lg-le 5, § 333 lg 1 p-le 3, § 362 p-le 4, § 372 lg 1 p-le 2 ja § 372 lg-le 2. 3. Vastuses kohtuvigade parandamise avaldusele leidis L. Tšilingirov, et vaidlustatud linnakohtu otsus on seaduslik ning põhjendatud. Ebaõiged on avaldaja viited TsMS §-le 77 ja § 333 lg 1 p-le 3. Kuna avaldaja kasuks on seatud käsutamise keelumärge ka vastustajale kuuluvale korteriomandile asukohaga xxxxxx xxxxxxx xxx xx, siis jääb selgusetuks, miks peab avaldaja nõude rahuldamine toimuma xxxxxxxxxx xx-xx korteriomandi arvel. Lisaks märgib L. Tšilingirov, et ta on asunud võlgnevust tasuma. 4. Riigikohtu istungil jäid avaldaja ja tema esindaja kohtuvigade parandamise avalduses toodud seisukohtade juurde. Tsiviilkolleegiumi seisukoht 5. Kolleegium leiab, et kohtuvigade parandamise avaldus ei anna alust Tallinna Linnakohtu 29. oktoobri 2002. a tagaseljaotsuse tühistamiseks. 6. A. Veide ja L. Tšilingirov sõlmisid 12. oktoobril 1999. a mh ostu-müügi- ja asjaõiguslepingu xxxxxxxxx xxxxxxxxxx xx-xx asuva korteri suhtes. Tallinna Linnakohtu 29. oktoobri 2002. a (tagaselja)otsusega tunnistati eksimuse tõttu kehtetuks ostu-müügileping. Tallinna Linnakohtu 4. novembri 2003. a määrusega selgitati, et kehtetuks tunnistati ka asjaõiguslik kokkulepe. TsMS § 372 lg 1 p 2 kohaselt võib kohtuvigade parandamise avalduse esitada isik, kelle õiguste ja kohustuste üle kohus otsustas, kuid keda asja ei kaasatud. TsMS § 77 lg 1 järgi, kui hageja on suunanud nõude ka isiku vastu, keda ta ei ole hagiavalduses kostjana märkinud, kuid kes on vaidlustatud õigussuhte osaline, kaasab kohus kostjana ka selle isiku. Kehtetuks tunnistatud ostu-müügilepingu ja selle täitmiseks sõlmitud omandiõiguse üleandmise kokkuleppe (asjaõiguslepingu) pooled on A. Veide ja L. Tšilingirov. Avaldaja ei ole nimetatud ostu-müügilepingu ega asjaõiguslepingu osaline. Võlaõiguslik ostu-müügileping, millest tekkinud võlasuhte osaliseks avaldaja ei ole, ei tekita, muuda ega lõpeta tema suhtes tsiviilõigusi ega -kohustusi. Võlaõiguslikust lepingust tekivad õigused ja kohustused vaid selle võlasuhte osalistele. Samuti ei suunanud hageja L. Tšilingirov oma nõuet avaldaja vastu. Seega puudus kohtul kohustus J. Golšteini menetlusse kaasamiseks TsMS § 77 lg 1 järgi ja Riigikohtul puudub alus kohtuvigade parandamiseks TsMS § 372 lg 1 p 2 alusel. 7. Poolte vahel sõlmitud asjaõiguslepingu kehtetuks tunnistamine võib riivata ka kolmandate isikute õigusi, kuigi nad ei ole selle õigussuhte osalised. Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 21 1 järgi on korteriomandi omanikuks õigus saada eluruumi vallasasjana omaval isikul ja EES § 214 lg 5 kohaselt kantakse korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse eluruumi vallasasjana omav isik. Nendest sätetest järeldub, et kui korteriomandi esmakinnistamisel on selle omanikuna kinnistusraamatusse kantud isik, kes ei omanud korterit vallasasjana, siis saab sellist kannet pidada ebaõigeks, kuna see ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 23. märtsi 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-05 – RT III 2005, 11, 113). Kui L. Tšilingirov asjaõiguslepingu kehtetuse tõttu korteri kui vallasja omanik ei olnud, siis oleks korteri tegelikul omanikul õigus nõuda kinnistusraamatu parandamist. Sarnast olukorda on Riigikohtu tsiviilkolleegium käsitlenud oma 21. märtsi 2005. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-16-05 (RT III 2005, 11, 110). 8. Linnakohus otsustas A. Veide ja L. Tšilingirovi vahelise asjaõiguslepingu kehtetuse üle ilma J. Golšteini menetlusse kaasamata. TsMS § 242 lg 2 kohaselt ei ole selle kohtuotsusega tuvastatud asjaõiguslepingu kehtetus siduv J. Golšteinile. Järelikult ei ole vaidlusalusel linnakohtu otsusel TsMS § 242 lg 2 ja § 94 lg 2 kohast tagajärge avaldaja jaoks. Kui A. Veide soovib kinnistusraamatu kande parandamist ja enda omanikuna kinnistusraamatusse kandmist, on tal selleks vaja ka J. Golšteini nõusolekut. Tulenevalt AÕS § 65 lg-st 1 saab isik nõuda kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna ebaõigesti kantud isiku kustutamist ja enda sissekandmist omanikuna. Kinnistusraamatuseaduse ( KRS) § 341 lg 1 kohaselt on selleks nõutav ka J. Golšteini nõusolek. Kui nimetatu keeldub nõusoleku andmisest, siis on võimalik seda nõuda kohtus TsÜS § 68 lg 5 järgi. Selles menetluses, kus osaleks kostjana J. Golštein, tuleks hagejal tõendada, et korteriomandi esmakinnistamisel selle omanikuna kinnistusraamatusse kantud L. Tšilingirov ei omanud asjaõiguslepingu kehtetuse tõttu korterit kui vallasasja. Seega tuleks selles menetluses tõendada asjaõiguslepingu kehtetuse aluseid. 9. Asjaõiguslepingu kehtetuse kohta peab kolleegium vajalikuks märkida, et Tallinna Linnakohtu 29. oktoobri 2002. a otsusest ja 4. novembri 2003. a määrusest ei selgu, milles seisnes hageja L. Tšilingirovi eksimus 12. oktoobri 1999. a asjaõiguslepingut sõlmides. Ka vallasasjade omandamisel tuleb alates 1. detsembrist 1993. a eristada võlaõiguslikku ostu-müügilepingut, millega tsiviilkoodeksi § 242 lg 1 järgi kohustus müüja andma vara ostja omandisse, ja asjaõiguslepingut (AÕS § 92 lg 1), millega see kohustus täideti ja omand üle anti. Nimetatut on kolleegium rõhutanud oma lahendites (vt nt Riigikohtu 21. juuni 2000. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-84-00 – RT III 2000, 18, 200 ja 10. novembri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-127-03 – RT III 2003, 34, 354). Millistel tingimustel omand üle tuleb anda ja millistele omadustele peab üleantav asi vastama, see lepitakse kokku võlaõiguslikus müügilepingus. Asjaõigusleping sisaldab kokkulepet konkreetse asja omandiõiguse üleandmise kohta. Vaidlusaluses lepingudokumendis sisaldub asjaõigusleping p-s 1.4.1. Kohtuotsuses toodud olulised puudused (nt puudustega aknaraamid, ebarahuldavas olukorras kanalisatsioonitorud, sissetungiv vihmavesi ja probleemid küttesüsteemiga) võisid ehk olla müügilepingu kehtetuks tunnistamise alusteks, kuid need ei saa olla asjaõiguslepingu kehtetuse aluseks. Tulenevalt asjaõiguse abstraktsiooni põhimõttest, mis alates 1. juulist 2002. a on otsesõnu väljendatud ka TsÜS § 6 lg-s 4, ei olene käsutustehingu (asjaõiguslepingu) kehtivus õiguse ja kohustuse üleandmiseks kohustava tehingu (kõnealuses asjas müügilepingu) kehtivusest. Kui müügileping on kehtetu ja asjaõigusleping kehtiv, siis on põhimõtteliselt võimalik olenevalt rikastumise ajast omand tagasi saada kas tsiviilkoodeksi vara alusetut omandamist reguleerivate sätete järgi või võlaõigusseaduse 52. peatüki 2. jao sätete kohaselt, kui ei esine asja käsutamist takistavaid asjaolusid. Kui kehtetu on asjaõigusleping, siis omandajal omandiõigust ei tekkinudki. L. LAARMAA P. JEROFEJEV H. JÕKS