Supreme Court dismisses appeal; landlord not required to wait for lease before eviction proceedings.

Revizija se zavrne.

[JEDRO]

Zakon ne nalaga lastniku, da mora počakati s sklenitvijo najemne pogodbe iz kakršnegakoli razloga in tako tudi ne, če teče spor v zvezi z izvršilnim postopkom. Tožnik zato ni bil dolžan ustreči predlogu tožene stranke za odlog. To mu ni nalagal niti takrat veljavni ZIP. Po tem zakonu je dolžnik sicer imel pravico še naprej stanovati v prodanem stanovanju ali hiši (prvi odstavek 85. člena), toda za razmerja med kupcem in dolžnikom so veljale zakonske določbe, ki veljajo med lastnikom in najemnikom (drugi odstavek tega člena). Torej tudi določbe SZ o sklenitvi najemne pogodbe in o posledicah, če ta ni sklenjena.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z obsodilnim delom sodbe odločilo, da morajo tožene stranke izprazniti stanovanjsko hišo z zemljiščem v Ljubljani - Šentvidu in jo v 60 dneh izročiti tožeči stranki v posest. Toženi stranki je tudi naložilo plačilo pravdnih stroškov. Ugotovilo je, da je tožnik dejanski in zemljiškoknjižni lastnik obravnavane nepremičnine; da je tožnik povabil tožence k sklenitvi najemne pogodbe, ki ni bila sklenjena, razlog za nesklenitev pa je na toženih strankah. Te zasedajo to stanovanje nezakonito. Ni zakonskih razlogov za prekinitev postopka.

Sodišče druge stopnje je pritožbo tožene stranke zavrnilo in v obsodilnem delu potrdilo prvostopenjsko sodbo.

Proti tej sodbi v zvezi s prvostopenjsko sodbo je sedma tožena stranka vložila revizijo zaradi bistvenih kršitev določb Zakona o pravdnem postopku (ZPP) in zmotne uporabe materialnega prava. Trdi, da razlogi za nesklenitev najemne pogodbe niso na toženi stranki, ker so se stranke pogajale za njeno sklenitev. Do tega ni prišlo zaradi pogojev, ki jih je postavljala tožeča stranka. Tožena stranka je le prosila za odložitev sklenitve pogodbe, ni pa vztrajala pri tem, da pogodbe ne želi skleniti. Ker je šlo za pogajanja med strankama, je vložitev izpraznitvene tožbe neprimerna in preuranjena. Sodišče bi moralo prekiniti ta postopek do dokončanja postopka na tožbo tožencev za razveljavitev izvršilnega postopka s prodajo nepremičnine tožniku.

Tožeča stranka na revizijo ni odgovorila, Vrhovno državno tožilstvo v Ljubljani pa se o njej ni izjavilo.

Revizija ni utemeljena.

Revizija je izredno pravno sredstvo zoper pravnomočno sodbo. Zato je njen obseg izpodbijanja omejen. Tako je ni mogoče vložiti zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (tretji odstavek 370. člena ZPP). Revizijske trditve o tem, da razlogi za sklenitev pogodbe niso na toženi stranki in da je tožena stranka postavljala nemogoče pogoje, so dejanske narave, saj zanikujejo ugotovitve nižjih sodišč (o vzroku za nesklenitev) ali pa zatrjujejo nova dejstva (tožnikovi nemogoči pogoji, potek pogajanj). Zato na te trditve ne bo odgovora.

Očitana procesna kršitev - zavrnitev predloga za prekinitev postopka ni podana. Le-tega urejata, kot je pojasnilo pritožbeno sodišče, 205. in 206. člen ZPP. V njiju ni bilo opore za prekinitev tega postopka. Tožena stranka je očitno merila na razlog iz 1. točke prvega odstavka 206. člena ZPP, ko sodišče odredi prekinitev postopka, če sklene, da ne bo samo reševalo predhodnega vprašanja. Odločitev v pravdi, ki jo je začela tožena stranka zaradi "razveljavitve izvršilnega postopka", namreč ni predhodno vprašanje za odločitev v obravnavani zadevi.

Status strank je nesporen: tožnik je dejanski in zemljiškoknjižni lastnik, kar je postal po pravnomočno končanem izvršilnem postopku in z domikom na dražbi in z vpisom v zemljiško knjigo, toženci pa v njej prebivajo brez najemne pogodbe. Tožnikova aktivna legitimacija je podana in tožnik je tudi lahko zahteval sklenitev najemne pogodbe. Morebiten, za tožečo stranko ugoden razplet v omenjeni pravdi torej ne more vplivati na tožnikov položaj, ki ga je imel in ki ima.

Tudi materialno pravo je bilo pravilno uporabljeno. Lastnik lahko kadarkoli vloži tožbo za izpraznitev stanovanja zoper osebo, ki ga uporablja, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe (58. člen Stanovanjskega zakona, Ur. l. SRS, št. 18/91-I in nasl., v nadaljevanju besedila SZ). Ta zakon ne nalaga lastniku, da mora počakati s sklenitvijo najemne pogodbe iz kakršnegakoli razloga in tako tudi ne, če teče spor v zvezi z izvršilnim postopkom. Tožnik zato ni bil dolžan ustreči predlogu tožene stranke za odlog. To mu ni nalagal niti takrat veljavni Zakon o izvršilnem postopku (Ur. l.

SFRJ. št. 20/78 in nasl.). Po tem zakonu je dolžnik sicer imel pravico še naprej stanovati v prodanem stanovanju ali hiši (prvi odstavek 85. člena), toda za razmerja med kupcem in dolžnikom so veljale zakonske določbe, ki veljajo med lastnikom in najemnikom (drugi odstavek tega člena). Torej tudi določbe SZ o sklenitvi najemne pogodbe in o posledicah, če ta ni sklenjena. Skratka noben predpis ni dajal pravice tožencem zahtevati odlog sklenitve najemne pogodbe.

Uveljavljani revizijski razlogi po povedanem niso podani. Zato je sodišče neutemeljeno revizijo zavrnilo (378. člen ZPP).

Odločitev o revizijskih stroških je zajeta z zavrnilnim izrekom te odločbe (prvi odstavek 165. člena in prvi odstavek 154. člena ZPP).