Supreme Court dismisses appeal; retroactive tenancy contract grants tenant housing rights status upon law enactment.

Zahteva za varstvo zakonitosti se zavrne.

[JEDRO]

Kadar po smrti imetnika stanovanjske pravice pred uveljavitvijo SZ potencialni imetnik stanovanjske pravice ni nasprotoval sklenitvi najemne pogodbe za stanovanje med lastnikom in drugim možnim upravičencem enakega statusa, niti ni istočasno v skladu z določbo tretjega odstavka 147. člena SZ zahteval odkupa stanovanja, je začela najemna pogodba učinkovati retroaktivno: z njeno sklenitvijo je bil uporabniku, ki je postal najemnik, podeljen status imetnika stanovanjske pravice ob uveljavitvi SZ, vključno s pravico do odkupa stanovanja.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je najemna pogodba, sklenjena med pravnim prednikom prve tožene stranke in Z. A. dne 16.06.1993, nanašajoča se na dvosobno stanovanje v Ljubljani, nična. Zavrnilo je tudi tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je bil tožnik A. G. na dan uveljavitve Stanovanjskega zakona (SZ) imetnik stanovanjske pravice na omenjenem stanovanju. Zavrnitev se nanaša tudi na tožbeni zahtevek na razveljavitev prodajne pogodbe, sklenjene med tedanjim M. L. (pravnim prednikom prve tožene stranke) in toženko V. T. o nakupu omenjenega stanovanja. Pritožbo tožnikovega pooblaščenca je sodišče druge stopnje zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

Proti sodbi sodišča druge stopnje vlaga v obsegu odločitve sodišča prve stopnje, vsebovane v točki I/2 in I/3 njegove sodbe (zavrnitev tožbenega zahtevka na ugotovitev, da je bil tožnik ob uveljavitvi SZ imetnik stanovanjske pravice in zahtevka na razveljavitev prodajne pogodbe med toženima strankama) Državno tožilstvo Republike Slovenije zahtevo za varstvo zakonitosti zaradi zmotne uporabe materialnega prava in predlaga spremembo sodb nižjih sodišč v izpodbijanem delu z zavrnitvijo tožbenega zahtevka, ali pa v izpodbijanem delu njuno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Kot temeljna pravna podlaga spora je pravilno naveden 147. člen SZ, ni pa pravilno uporabljena določba tretjega odstavka navedenega člena. Ta ima za primer, ko imetnik stanovanjske pravice umre pred sklenitvijo najemne pogodbe, dvoje določb. Pravica sklenitve najemne pogodbe se prenese na uporabnika v skladu z določbami Zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR), glede pravice sklenitve kupoprodajne pogodbe pa je določeno, da se ta po smrti imetnika stanovanjske pravice prenese na zakonca ali osebo, s katero je imetnik stanovanjske pravice živel v izvenzakonski skupnosti oziroma na drugega ožjega družinskega člana, navedenega v najemni pogodbi. V času uveljavitve SZ je bil tožnikov stanovanjski status po vsebini enak stanovanjski zaščiti, ki jo po določbi 6. člena SZ uživa ožji družinski član. Njegov oče A. Z. ni izpolnjeval pogojev za sklenitev kupoprodajne pogodbe po tretjem odstavku 147. člena SZ, ker ni bil niti zakonec bivše imetnice stanovanjske pravice, niti ni z njo, zaradi istočasnega obstoja zakonske zveze z J. Z., živel v izvenzakonski skupnosti. Ker tudi sam ni izpolnjeval pogojev za sklenitev kupoprodajne pogodbe, pravice do odkupa stanovanja ni mogel prenesti na svojo hčer, drugotoženko.

Zahteva za varstvo zakonitosti ni utemeljena.

Ugotovitev, da najemna pogodba, sklenjena dne 19.06.1993 med pravnim prednikom prve tožene stranke in tožnikovim očetom A. Z., ni nična, je pravnomočna in v zahtevi za varstvo zakonitosti ni izpodbijana. Iz dejanskih ugotovitev sledi, da je tožnik pri sklenitvi te pogodbe aktivno sodeloval s posredovanjem pri njeni sklenitvi, kar pomeni, da je z njeno vsebino soglašal in da z morebitnim sklicevanjem na svoj pravni položaj v stanovanju svoje pravice do njene sklenitve ni postavljal pred očetovo. Ugotovljena dejstva pri tem uporabo določbe tretjega odstavka 147. člena SZ relativizirajo: prejšnja imetnice stanovanjske pravice, tožnikova mati A. G., je sicer umrla pred sklenitvijo najemne pogodbe, vendar že več kot osem let pred uveljavitvijo SZ v letu 1991. Ko zahteva za varstvo zakonitosti gradi svojo pravno utemeljitev na imetništvu stanovanjske pravice A. G., to okoliščino prezre; predvsem pa ne upošteva določb 5. in 18. člena ZSR o položaju uporabnikov stanovanja po njeni smrti v letu 1983. A. G. in A. Z. v stanovanju nista živela v izvenzakonski skupnosti, vendar pa sta živela v ekonomski skupnosti, ki je A. Z. ob smrti G. kot uporabnika stanovanja (5. člen ZSR) postavila (skupaj s tožnikom kot ožjim družinskim članom) v položaj, ko je izpolnjeval pogoje za določitev imetnika stanovanjske pravice - to pa je narekovalo pravnemu predniku prve tožene stranke, da določi med njima imetnika stanovanjske pravice (četrti odstavek 18. člena ZSR). Ker do določitve imetnika stanovanjske pravice ni prišlo, sta ob uveljavitvi SZ oba bila potencialna imetnika stanovanjske pravice. Tožnik kot ožji družinski član umrle imetnice stanovanjske pravice v razmerju do očeta (A. Z.) ni bil v privilegiranem položaju. Najemna pogodba z dne 19.06.1993 je bila v skladu z določbo 147. člena SZ sklenjena več kot deset let po smrti imetnice stanovanjske pravice.

Ker iz dejanskih ugotovitev ne izhaja, da bi tožnik sklenitvi najemne pogodbe nasprotoval, niti ni istočasno zahteval odkupa stanovanja (ista določba tretjega odstavka 147. člena SZ), je treba presoditi, kakšni so učinki sklenjene najemne pogodbe za opredelitev statusa prizadetih ob uveljavitvi SZ v oktobru 1991. Kadar po smrti imetnika stanovanjske pravice pred uveljavitvijo SZ potencialni imetnik stanovanjske pravice ni nasprotoval sklenitvi najemne pogodbe za stanovanje med lastnikom in drugim možnim upravičencem enakega statusa, niti ni istočasno v skladu z določbo tretjega odstavka 147. člena SZ zahteval odkupa stanovanja, je začela najemna pogodba učinkovati retroaktivno: z njeno sklenitvijo je bil uporabniku, ki je postal najemnik, podeljen status imetnika stanovanjske pravice ob uveljavitvi SZ, vključno s pravico do odkupa stanovanja. V obravnavanem primeru to tudi pomeni, da se tožnikov položaj s sklenitvijo najemne pogodbe ni poslabšal. V pogodbi je naveden kot uporabnik, stanovanje pa je opredeljeno s socialnim statusom in se zanj plačuje neprofitna najemnina. Ob dejstvu, da tožnik ni podal zahteve za odkup (dejanske ugotovitve sodb sodišča druge in prve stopnje) se postavi vprašanje pravnega interesa za uveljavljanje statusa imetništva stanovanjske pravice ob uveljavitvi SZ in s tem za izpodbijanje kupoprodajne pogodbe po privatizacijskih določbah SZ. V okviru v zahtevi za varstvo zakonitosti uveljavljenih kršitev (prvi odstavek 391. člena ZPP) zato obvelja stališče o pomanjkanju pravnega interesa za uveljavljanje v zahtevi za varstvo zakonitosti zatrjevane utemeljenosti tožnikovih zahtevkov.

Tožnikov oče je torej ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona imel status imetnika stanovanjske pravice, kot tak pa je lahko od pravnega prednika prve tožene stranke tudi odkupil sporno stanovanje po privatizacijskih določbah SZ. Določba 147. člena SZ je bila prav uporabljena. Neutemeljeno zahtevo za varstvo zakonitosti je bilo treba zavrniti (člen 378 v zvezi z drugim odstavkom 391. člena ZPP).