Supreme Court allows eviction claim dismissal because tenant held housing rights requiring landlord to sign lease first.

Reviziji se ugodi, izpodbijana sodba pa se tako spremeni, da se tožbeni zahtevek, ki se glasi:

"Tožena stranka B. Z. je dolžna izprazniti dvosobno stanovanje št. 10 v izmeri 43,40 m2, ki leži v drugem nadstropju stanovanjskega objekta v ... ter podstrešno sobo v izmeri 25,45 m2 v istem objektu ter ju prazna oseb in stvari ter sanitarno čisto izročiti tožeči stranki Republiki Sloveniji v 15 dneh"

z a v r n e .

Tožeča stranka mora toženi stranki povrniti njene pravdne stroške v znesku 77.950,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od zneska 22.850,00 SIT od 1.12.1999 dalje do plačila, od zneska 55.100,00 SIT pa od 17.5.2001 dalje do plačila, v 15 dneh pod izvršbo.

[JEDRO]

Najemna pogodba ni bila sklenjena, čeprav se je dejansko izvajala. Tožeča stranka, ki bi jo s toženko morala skleniti (147. člen SZ), njen obstoj - od toženke je vendar pobirala najemnino - priznava. Zato ne more vložiti izpraznitvene tožbe, ne da bi poprej priznala najemno razmerje in ga s tožbo po 59. členu SZ odpovedala. Toženka je namreč ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona bila imetnica stanovanjske pravice in ne le uporabnica stanovanja.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je toženki naložilo, da se mora izseliti iz stanovanja št. 10 v drugem nadstropju stanovanjskega objekta v ... in iz podstrešne sobe v tem objektu ter stanovanje s podstrešno sobo izročiti tožeči stranki. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožene stranke zavrnilo ter sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

Proti sodbi sodišča druge stopnje tožena stranka vlaga revizijo z navedbo revizijskih razlogov iz določbe 385. člena ZPP, meni, da je tožbeni zahtevek neutemeljen in predlaga njeno spremembo z zavrnitvijo tožbenega zahtevka. Že v letu 1993 je bilo ugotovljeno, da toženka zakonito zaseda sporno stanovanje, zaradi česar bi morala tožeča stranka z njo po določbah Stanovanjskega zakona (SZ) skleniti najemno pogodbo. Tega pa nikoli ni storila. Ker najemna pogodba ni bila sklenjena, toženka tudi ni mogla vložiti zahteve za subvencioniranje najemnine pri Centru za socialno delo. Najemnine za stanovanje ni mogla poravnavati zaradi finančne stiske. Svoje zamujene obveznosti pa je vendarle poravnala. Tožeča stranka toženki priznava položaj najemnika, saj od nje terja plačevanje najemnine. Najemna pogodba pa se odpoveduje s tožbo (59. člen SZ).

Tožeča stranka na revizijo ni odgovorila, Državno tožilstvo Republike Slovenije pa se o njej ni izjavilo (tretji odstavek 390. člena ZPP, Zakona o pravdnem postopku - 1977).

Revizija je utemeljena.

S sodbo bivšega Temeljnega sodišča v Celju, Enote v Celju, opr. št. II P 597/92 je bil zavrnjen tožbeni zahtevek tožeče stranke, po katerem naj bi se toženka bila dolžna izseliti iz spornega stanovanja. Ugotovljeno je bilo, da je po določbi 19. člena tedaj veljavnega Zakona o stanovanjskih razmerjih na stanovanju pridobila stanovanjsko pravico. Izpodbijana sodba je navedena dejstva upoštevala v okviru dejanskih ugotovitev, vendar je od tu dalje zmotno uporabila materialno pravo. Na dan uveljavitve SZ v oktobru 1991 je toženka po povedanem bila imetnica stanovanjske pravice, zaradi česar je tožeča stranka kot lastnik stanovanja bila dolžna z njo skleniti najemno pogodbo (prvi in drugi odstavek 147. člena SZ). Do sklenitve najemne pogodbe sicer ni prišlo, vendar pa je razmerje med pravdnima strankama, ob dejstvu, da je toženka plačevala najemnino (izpraznitev stanovanja je vendar zahtevana zaradi neplačevanja najemnine) postalo enako najemnemu razmerju, ali povedano drugače: s plačevanjem najemnine je nenapisano najemno razmerje konvalidiralo. S tem je relativizirano revizijsko razmišljanje, da toženka zahteve na sklenitev najemne pogodbe ni postavila zaradi pravne neukosti; najemno pogodbo mora po določbi drugega odstavka 147. člena SZ namreč skleniti lastnik stanovanja.

Ob ugotovitvi, da je najemno razmerje med strankama konvalidiralo, pa je določbo 53. člena SZ mogoče uporabiti le v njenem dobesednem pomenu: iz krivdnih razlogov na strani najemnika je mogoče najemno razmerje odpovedati s tožbo pri rednem sodišču (59. člen SZ), vendar ob izpolnitvi predpogojev iz drugega, tretjega in četrtega odstavka 53. člena SZ. Do direktne izpraznitvene tožbe pa je lastnik upravičen le ob pogojih iz 58. člena SZ, za kar pa v tem primeru ne gre.

Izpodbijana sodba po povedanem pravno napačno sledi tožbeni trditveni podlagi in utemeljuje svojo odločitev z določbo 59. člena SZ. Najemna pogodba ni bila sklenjena, čeprav se je dejansko izvajala. Tožeča stranka, ki bi jo s toženko morala skleniti (147. člen SZ), njen obstoj - od toženke je vendar pobirala najemnino - priznava. Zato ne more vložiti izpraznitvene tožbe, ne da bi poprej priznala najemno razmerje in ga s tožbo po 59. členu SZ odpovedala. Toženka je namreč ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona bila imetnica stanovanjske pravice in ne le uporabnica stanovanja.

Po določbi 395. člena ZPP je zato revizijsko sodišče ob pravilni uporabi materialnega prava reviziji ugodilo, izpodbijano sodbo pa tako spremenilo, da je tožbeni zahtevek zavrnilo.

V skladu z določbo 166. člena ZPP je bilo treba znova odločiti o pravdnih stroških. Tožeča stranka v pravdi ni uspela, zaradi česar mora toženi stranki povrniti njene pravdne stroške (154. člen ZPP). V postopku na prvi stopnji tožena stranka stroškov ni zaznamovala, prijavila pa je stroške, ki jih je imela zaradi vložene pritožbe in zaradi revizije. Višina teh stroškov je odmerjena v skladu z odvetniško tarifo. Pritožbeni stroški tožene stranke znašajo 22.850,00 SIT, revizijski stroški pa 55.100,00 SIT. Zamudne obresti od omenjenih zneskov tečejo od dnevov sojenja na pritožbeni oziroma revizijski stopnji.