Appeal dismissed; oral lease invalid under Housing Act; written form mandatory for validity.

Pritožba se zavrne in s potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Prvotožnica sam trpi svoje stroške odgovora na pritožbo.

[JEDRO]

Najemna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki. Če najemna pogodba ustno ni bila sklenjena, tudi ne more konvalidirati.

[OBRAZLOŽITEV]

Prvo sodišče je z izpodbijano sodbo naložilo tožencu, da v roku 60 dni po pravnomočnosti sodbe izprazni enosobno stanovanje na naslovu , se iz stanovanja izseli in izpraznjenega izroči tožeči stranki. Toženi stranki je tudi naložilo, da povrne tožnikom Mestni občini Ljubljana, Občini Dol pri Ljubljani ter Občinam Brezovica, Ig, Škofljica in Vodice pravdne stroške, navedene v drugem, tretjem in četrtem odstavku izpodbijane sodbe.

Proti sodbi se pritožuje tožena stranka. Vztraja pri tem, da bi sodišče toženca moralo zaslišati, saj bi edini lahko povedal, da se je s predstavniki občine dogovoril, da lahko živi v tem stanovanju. Da bi moral imeti za bivanje v stanovanju posebno pogodbo, ni vedel, tega mu tudi ljudje, ki so sestavljali zapisnik o ogledu, niso povedali. To pa toliko bolj, ker so na njegovo ime na ta naslov ves čas prihajali računi. Ljudi, s katerimi se je vse dogovoril, bi sodišče moralo zaslišati.

Prvi tožnik je na pritožbo odgovoril ter predlaga njeno zavrnitev.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožnik v pritožbi ne trdi, da bi bil njegov položaj v spornem stanovanju takšen, da bi mu morala tožeča stranka ponuditi sklenitev najemne pogodbe po določbah Stanovanjskega zakona. Ponavlja pa trditev, da prebiva v spornem stanovanju po dogovoru s predstavniki občine. Obstoj tega dogovora je dokazoval z vsebino zapisnika o ogledu stanovanja z dne 1.12.1993, glede katerega je prvo sodišče pravilno ugotovilo in utemeljilo, da ne more predstavljati dokaza o sklenjeni najemni pogodbi, ne more pa tudi dokazovati soglasja lastnika stanovanja, da toženec v tem stanovanju prebiva. Po izrecni določbi 5. odst. 39. čl. Stanovanjskega zakona se sklepa najemna pogodba v pisni obliki, sicer se šteje, da je pogodba nična. Citirani zapisnik ne vsebuje obveznih sestavin najemne pogodbe (41. čl. Stanovanjskega zakona), zato najemna pogodba ni bila sklenjena in širitev dokaznega postopka z zaslišanjem toženca in neimenovanih predstavnikov občine ni potrebna. Če želi pritožnik s trditivjo, da so na toženčev naslov prihajali računi, zatrjevati, da je bila sicer ustno sklenjena najemna pogodba realizirana in da je tedaj prišlo do konvalidacije ustno sklenjenega najemnega razmerja, mu je potrebno povedati, da lahko konvalidira le sklenjena najemna pogodba. V obravnavanem primeru tožena stranka sklenitve najemne pogodbe ni dokazala. Sicer pa tudi v nasprotnem primeru, kolikor bi bilo mogoče šteti, da je bila najemna pogodba ustno sklenjena, toženec niti ne ponuja dokaza o tem, da položnice tudi plačuje. Končno je potrebno ugotoviti, da je določitev višine najemnine, načina in rokov plačevanja najemnine, le ena od številnih obveznih sestavin najemne pogodbe. Tudi če bi toženec dokazal, da je bila ustna najemna pogodba sklenjena in da najemnino plačuje, to dejstvo ne bi moglo pripeljati do konvalidacije ustno sklenjene najemne pogodbe.

Zaradi povedanega je pravilen sklep prvega sodišča, da toženec uporablja stanovanje nezakonito. Zato tožeča stranka kot lastnik utemeljeno zahteva od toženca, da stanovanje izprazni in je tedaj izpodbijana odločitev prvega sodišča materialnopravno pravilna (58. čl. SZ).

Ker prvo sodišče v izpodbijani sodbi in postopku pred njo ni zagrešilo kakšne absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka, na kar mora sodišče druge stopnje paziti po uradni dolžnosti, je pritožbo toženca zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje po določbi 368. čl. ZPP.

Tožeča stranka je priglasila stroške odgovora na pritožbo. Po ugotovitvi, da ti stroški niso bili potrebni, saj odgovor na pritožbo ni v ničemer pripomogel k rešitvi zadeve, mora tožeča stranka stroške odgovora na pritožbo trpeti sama.