Tenant entitled to necessary expenses for business space preparation despite unauthorized use.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Najemnik, ki je brez odobritve lastnika kot najemodajalca usposobil poslovne prostore za opravljanje svoje dejavnosti, za katero jih je najel, je upravičen do povrnitve najnujnejših izdatkov za tako usposobitev.

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje v celoti ugodilo tožbenemu zahtevku tožnikov zoper toženca in mu naložilo plačilo najemnine 39.000 DEM v tolarski protivrednosti s pripadajočimi zamudnimi obrestmi od mesečne zapadlosti posameznih zneskov ter povrnitev pravdnih stroškov 199.825,31 SIT. Delno pa je ugodilo tudi nasprotnemu zahtevku in tožnikom naložilo, da tožencu povrnejo stroške nujnih vlaganj v oddane poslovne prostore za njihovo uposobitev za uporabo in sicer v znesku 1.004.917,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi. V presežku je zahtevek po nasprotni tožbi zavrnjen.

Sodbo izpodbijajo tožniki kot toženci po nasprotni tožbi v navedenem obsodilnem delu, kakor tudi stroškovni izrek po njihovi tožbi. Menijo, da je sodišče pravilno ugotovilo, da gre za poslovodstvo brez naročila,ni pa pri tem upoštevalo določil členov 220 in 223 ZOR. Tožencu (nasprotnemu tožniku) namreč ni grozila nikakršna škoda, zato se tujega posla ne bi smel lotiti sam. Če pa se ga je že lotil, bi moral po opravljenem delu čim prej obvestiti tožnike in jim izstaviti obračun. Če je ugotovljeno, da ni upošteval določil čl. 220 in 221 ZOR, ni upravičen do povrnitve zatrjevanih izdatkov. Nesporno je tudi med strankami, da toženec ni imel soglasja tožnikov za kakršnakoli vlaganja v njihove prostore. Tožbeni zahtevek (nasprotni) je torej treba v celoti zavrniti. Toženčevi zahtevki pa tudi niso dokazani, saj se fakture, ki jih je predložil, ne ujemajo s cenilnem mnenjem, ki ga je sam pribavil. Ni jasno, od kod stroški za sušenje prostorov, ki ga niti sam ni zatrjeval, in to kar 270.000,00 SIT. Tudi če bi zatrjevane izdatke res imel, pa bi bilo treba upoštevati toženčevo korist, saj je protore začel uporabljati kar leto dni pred sklenitvijo najemne pogodbe. Očitno prav zato ob sklenitvi ni uveljavljal nikakršnih vlaganj. Ker je torej nasprotni zahtevek v celoti neutemeljen, gredo tožnikom vsi pravdni stroški. Sodba naj se temu ustrezno spremeni in nasprotni zahtevek zavrne.

Pritožba ni utemeljena.

Razlogi, iz katerih je prvo sodišče sprejelo izpodbijano odločitev (po nasprotni tožbi) so povsem jasni, pregledni in prepričljivi, zato jih pritožbeno sodišče v celoti sprejema in se nanje sklicuje. Vsebujejo pa tudi že odgovore na pritožbene trditve, tako glede ravnanja toženca (nasprotnega tožnika) kot poslovodje brez naročila po izvršenih nujnih delih, kakor glede zatrjevane neskladnosti predloženih računov s cenilnim mnenjem. V zvezi s sušenjem spornih prostorov je bilo pojasnjeno že v vlogi z dne 30.9.1998, s katero je bila tožba spremnjena, da je zadevna postavka 270.000,00 SIT v cenitvi pomotoma izpadla. V zvezi z ostalimi izvedenimi dokazi pa ni videti razloga za dvom o tem, da je bila prav izsušitev prostorov za možnost opravljanja toženčeve dejavnosti osnovnega pomena in torej nujna. Višina stroškov v tej zvezi (270.000,00 SIT) je prepričljivo opredeljena v popravljenem cenilnem mnenju (B4). Ko pritožniki sami navajajo, da je toženec njihove prostore uporabljal že eno leto prd sklenitvijo najemne pogodbe, je očitno, da so bili z njihovo usposobitvijo seznanjeni, saj so kot lastniki nedvomno poznali stanje teh prostorov pred nujno sanacijo. Brez nje pa, kot pravilno poudarja že prvo sodišče, najem za toženca ne bi imel smisla.

Po povedanem in ko tudi ni našlo kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo potrdilo (čl. 368 ZPP). Ker je torej izrek v obsodilnem delu po nasprotni tožbi pravilen, je pravilna tudi izpodbijana odločitev o pravdnih stroških.