Appeal dismissed; oral lease termination valid despite written contract defect under ZOR Art. 68.

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem zavrnilnem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Pogodba o najemu poslovnega prostora mora biti sklenjena v pismeni obliki, sicer ni veljavna (2. odst. 12. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih), vendar pa je oblične pogodbe praviloma mogoče razvezati z neobličnim sporazumom (68. čl. ZOR).

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je tožena stranka dolžna tožeči plačati 8.000,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 27.6.1994 do plačila, presežek tožbenega zahtevka pa je zavrnilo. Tožeči stranki je še naložilo, da toženi povrne 117.794,00 SIT pravdnih stroškov.

Zoper sodbo se je tožeča stranka pravočasno pritožila zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Sodišče prve stopnje je napačno ugotovilo trajanje najemne pogodbe, saj iz nje izhaja trajanje 1 leto, ne pa 3,5 meseca manj. Poleg tega je najemno razmerje sklenjeno z B. A., ne pa z zaposlenimi delavkami in je zato tudi napačno sklepanje sodišča prve stopnje glede prenehanja delovnega razmerja zaposlenih delavk in prenehanja najemne pogodbe. Če bi bilo najemno razmerje za poslovni lokal sklenjeno obenem z zaposlenimi delavkami, bi bilo sklepanje sodišča pravilno, tako pa je zmotno. Sodišče prve stopnje je ignoriralo dokaze o škodi na opremi in račune zanjo, češ, da niso dovolj dokazani, v obrazložitvi pa samo navaja, da je toženec na glavni obravnavi izjavil, da je pripravljen plačati znesek 8.000,00 SIT, kar nedvomno kaže na to, da obstajajo razlogi za povrnitev škode na opremi in poravnava drugih stroškov. Sodišče prve stopnje je tako neupravičeno odklonilo ponujane dokaze o škodi, ki je bila resnično storjena in se v svojem delu omejilo na to, kaj o najemnem razmerju menita zaposleni delavki, o bistvu problema pa nič. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi ali pa jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Pogodba o najemu poslovnega prostora mora biti sklenjena v pismeni obliki, sicer ni veljavna (2. odst. 12. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih). Pisna pogodba med pravdnima strankama je res sklenjena za čas enega leta, kot to v pritožbi poudarja tožnik. Vendar pa je oblične pogodbe praviloma mogoče razvezati z neobličnim sporazumom (68. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih) in ravno to je zaključilo sodišče prve stopnje. Do takšnega zaključka je prišlo na podlagi izvedenega dokaznega postopka, sodišče prve stopnje pa je v obrazložitvi sodbe tudi napravilo skrbno in vestno dokazno oceno, kot mu to narekuje določilo 8. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP/77, ki se v pritožbenem postopku uporablja na podlagi določila 1. odst. 498. čl. sedaj veljavnega Zakona o pravdnem postopku, Ur. list RS št. 26/99). Dejstvo, da je v lokalu zaposlenima delavkama istočasno z razvezo pogodbe tudi prenehalo delovno razmerje, je sodišče ocenilo zgolj kot enega izmed dokazov, ki potrjujejo obstoj neobličnega sporazuma. Le s ponavljanjem svojih že v postopku pred sodiščem prve stopnje podanih trditev zato pritožnik ne more uspešno izpodbiti dokazne ocene sodišča prve stopnje, sicer pa razen pisno sklenjene pogodbe ne ponuja nobenega dokaza.

Tudi ni res, da bi sodišče prve stopnje ignoriralo dokaze o opremi in račune zanjo ter neupravičeno odklonilo ponujane dokaze o škodi. Sodišče je izvedlo vse dokaze, ki jih je predlagal in predložil tožnik, navedlo pa je tudi, zakaj tem dokazom ni moglo slediti. Pravdni stranki sta namreč različno navajali, v kakšnem stanju je toženec kot najemnik lokal prevzel in v kakšnem stanju ga je ob prenehanju pogodbe vrnil. Dokazno breme o nastanku škode in o tem, da jo je povzročil toženec, je tožnikovo, dokazni postopek pa njegovih trditev ni potrdil. Zgolj računi in predračuni ne zadostujejo, kot je to natančno pojasnilo že sodišče prve stopnje. Enako velja tudi za račune o nabavi blaga, za katere je sodišče prve stopnje ugotovilo, da se nanašajo na obdobje po razvezi najemne pogodbe. Kar pa se tiče pritožnikovega očitka, češ, da je toženec sam na glavni obravnavi izjavil, da je pripravljen plačati znesek 8.000,00 SIT, kar kaže na to, da obstajajo razlogi za povrnitev škode in stroškov, pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da je ta znesek toženec na glavni obravnavi dne 11.2.1998 pripoznal in tudi nadalje (glavna obravnava dne 17.5.1999) priznaval svoj dolg v navedeni višini. Ne glede na to, da bi sodišče lahko celo brez nadaljnjega obravnavanja v izdalo sodbo, s katerim bi tožbenemu zahtevku v tem (pripoznanem) delu ugodilo (1. odst. 331. čl. ZPP/77) in da se ne dokazujejo dejstva, ki jih je stranka priznala pred sodiščem med pravdo (1. odst. 221. čl. ZPP/77), je sodišče prve stopnje obrazložilo, na podlagi česa je zahtevek v tem delu utemeljen. Glede na to pa tudi dejstvo, da toženec delno priznava svoj dolg, ne kaže na utemeljenost tožbenega zahtevka nasploh (v celoti).

Uveljavljani pritožbeni razlog torej ni podan in ker tudi niso podani razlogi, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti (2. odst. 365. čl. ZPP/77), je tožnikovo pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (368. čl. ZPP/77).