Appeal dismissed; pre-act management contract remains valid until new management agreement is signed under SZ.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Pogodba sklenjena s pooblaščeno organizacijo, ostane v veljavi tudi po uveljavitvi SZ, dokler lastniki stanovanj ne sklenejo pogodbe o upravljanju v skladu s tem zakonom.

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da ostane sklep o izvršbi istega sodišča opr. št. VI I 1143/95 z dne 26.6.1995 v veljavi v 1. in 3. točki izreka; z le-tem je tožencu naloženo plačilo glavnice v znesku 9.504,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi ter stroškov v znesku 6.075,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi. Toženki je sodišče prve stopnje nadalje naložilo, naj tožeči stranki povrne njene pravdne stroške v višini 9.000,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi.

Zoper tako sodbo se je pritožila toženka zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da se izpodbijana sodba spremeni tako, da se tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa, naj se sodba razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Navaja, da je bila pogodba med skupnostjo stanovalcev in pravnim prednikom tožeče stranke sklenjena še pred uveljavitvijo SZ, v praksi pa se ni več uporabljala že pred letom 1993. Če bi tožeča stranka upravljala s stanovanjsko hišo, tega gotovo ne bi počela zastonj, in bi poleg spornega računa morala toženka v vseh teh letih prejeti še kakšnega. Tožeča stranka ni imela pravne podlage za obračunavanje stroškov. Sodišče tudi ni upoštevalo toženkinih ugovorov, da obračun stroškov ni specificiran, ampak splošno navaja, da gre za mala popravila, stroške upravljanja in stroške zavarovanja. Tožeča stranka v postopku ni predložila ničesar, s čimer bi upravičila višino svojega zahtevka. Pogodba tudi ne upravičuje tožeče stranke, da za skupnost stanovalcev ureja zavarovanje stanovanjske hiše. Pogodba nadalje določa, da se cena za opravila določa na podlagi plana skupnosti stanovalcev, ki pa ga ta že leta, tako tudi za leto 1993, ni predložila. To tudi kaže, da se pogodba dejansko ni več uporabljala in v sedanji zakonodaji nima nikakršne podlage. Sodišče je napačno razlagalo 145. člen SZ. Ta v prvem odstavku določa, da bi morala skupnost stanovalcev v 60 dneh pričeti s sklepanjem pogodbe o upravljanju. Od uveljavitve SZ do izstavitve računa sta minili dve leti, do sklenitve pogodbe pa ni prišlo. Zakon ne določa, da mora skupnost stanovalcev izrecno preklicati pogodbo po starem zakonu. Pogodba tudi ni bila sklenjena na podlagi 77. člena ZSG, o čemer govori 146. člen SZ.

Pritožba ni utemeljena.

O podlagi obveznosti

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je pogodba o upravljanju, ki jo je leta 1985 sklenila skupnost stanovalcev, ostala v veljavi tudi po uveljavitvi Stanovanjskega zakona (SZ, Ur. l. RS, št. 18/91-I - 44/96). Na podlagi določbe 2. odstavka 46. člena Zakona o stanovanjskem gospodarstvu (ZSG, Ur. l. SRS, št. 3/81 - 8/90) organizacija, ki samostojno opravlja dejavnost gospodarjenja s stanovanji, le-to opravlja na podlagi pogodbe, sklenjene s hišnim svetom ali s skupnostjo stanovalcev. Pritožba ima sicer prav, da je zmotno stališče sodišča prve stopnje, da velja pogodba med skupnostjo stanovalcev in pooblaščeno organizacijo vse do odpovedi pogodbe s strani lastnikov, vendar je v zadevi odločilnega pomena, da je pogodba v spornem obdobju še vedno veljala, ker ni bila sklenjena pogodba o upravljanju iz 22. člena SZ, do njene sklenitve oziroma izdaje sklepa sodišča pa opravlja naloge iz SZ skupnost stanovalcev oziroma pooblaščena organizacija na podlagi določbe 2. odstavka 145. člena in ne 146. člena SZ. Za to, da bi tožeča stranka ne izpolnjevala svojih pogodbenih obveznosti pa tožena stranka ne v postopku pred sodiščem prve stopnje ne v pritožbi ni predlagala nobenih dokazov, 8. člen pogodbe (priloga A5), na katerega se sklicuje, pa določa obveznosti naročnika, to je skupnosti stanovalcev. Če je torej ta oziroma hišni svet v tem smislu opravljal obračune, ne pomeni, da tožnik ni izpolnjeval svojih pogodbenih obveznosti in da zato ne bi bil upravičen do plačila stroškov upravljanja.

O predmetu obveznosti

Tožeča stranka je zahtevala plačilo stroškov upravljanja. V obračunu za leto 1993 (A4) sta res navedeni še postavki mala popravila in stroški zavarovanja, vendar plačila teh dveh zneskov, kakor zmotno meni tožena stranka, tožeča stranka ne zahteva. Do plačila stroškov upravljanja pa je kot upravnik upravičena in jih tudi ni mogoče ne potrebno natačneje opredeliti; gre pač za plačilo, do katerega je upravnik upravičen za opravljanje nalog po pogodbi.

Sodišče druge stopnje je zato na podlagi določbe 368. člena ZPP pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Na podlagi 1. odstavka 498. člena ZPP, Ur. l. RS, št. 26/99, je sodišče druge stopnje v pritožbenem postopu uporabilo določbe ZPP, Ur. l. SFRJ, št. 4/77 - 27/90, in RS, št. 55/92 - 19/94.