Tenant lease renewed by law; landlord ownership claim voids first instance judgment requiring new trial.
Slovenia (SI)
Legislator summary
AI generatedThe appellate court granted the appeal, vacated the first-instance judgment, and remanded the case for a new trial. The tenant argued that their two-year lease automatically renewed for an indefinite term under the Commercial Buildings and Spaces Act because the landlord failed to request eviction within one month of expiration. However, the court found the first-instance decision lacked decisive facts regarding whether the landlord was actually the owner of the premises, a critical issue under the same Act. Consequently, the court ruled that the original judgment violated procedural rules by failing to address this ownership question, necessitating a fresh examination of the landlord's title.
Legislator headnote
AI generated2. odst. 27. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih; 1. odst. 10. člena ZPSPP; 14. točka 2. odst. 339. člena ZPP; 356. člen ZPP: If a landlord's ownership of commercial premises is unproven in a lease dispute, a judgment lacking decisive facts on this issue constitutes a fundamental procedural violation requiring remand for new trial.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.
[JEDRO]
Pritožnica utemeljeno navaja, da najemna pogodba z dne 18.1.1994 (priloga A5), sklenjena za čas dveh let, še vedno velja. V skladu z 2. odst. 27. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) se namreč v primeru, če najemnik tudi po preteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, poslovni prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa v roku enega meseca po poteku časa ne vloži pri pristojnem sodišču zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora, šteje, da je najemna pogodba obnovljena za nedoločen čas. Ker iz navedb tožene stranke v ugovoru z dne 29.9.1997 (na list. št. 6) izhaja, da poslovni prostor še vedno uporablja, tožeča stranka pa ni vložila zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora, se šteje, da je bila najemna pogodba z dne 18.1.1994 obnovljena za nedoločen čas.
[OBRAZLOŽITEV]
Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. Ig ... z dne ... v 1. in 3. točki izreka in tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrnilo. Proti sodbi je tožeča stranka pravočasno vložila pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov. Predlagala je, da sodišče druge stopnje sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi. V pritožbi je priglasila stroške. Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila. Pritožba je utemeljena, vendar iz drugih razlogov. Pritožnica utemeljeno navaja, da najemna pogodba z dne 18.1.1994 (priloga A5), sklenjena za čas dveh let, še vedno velja.
V skladu z 2. odst. 27. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) se namreč v primeru, če najemnik tudi po preteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, poslovni prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa v roku enega meseca po poteku časa ne vloži pri pristojnem sodišču zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora, šteje, da je najemna pogodba obnovljena za nedoločen čas. Ker iz navedb tožene stranke v ugovoru z dne 29.9.1997 (na list. št.
6) izhaja, da poslovni prostor še vedno uporablja, tožeča stranka pa ni vložila zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora, se šteje, da je bila najemna pogodba z dne 18.1.1994 obnovljena za nedoločen čas. Zato bi bil tožbeni zahtevek lahko utemeljen. Toda tožena stranka je med postopkom trdila, da je lastnica in ne najemnica predmetnih poslovnih prostorov na podlagi kupne pogodbe, sklenjene z GIP Ingrad Celje z dne 24.6.1991 (priloga B1). Iz izpodbijane sodbe ne izhaja, ali so te navedbe tožene stranke resnične. Če se izkaže, da je tožena stranka lastnica predmetnih poslovnih prostorov, potem ji tožeča stranka v skladu s 1. odst. 10.
čl. ZPSPP le-teh ni mogla dati v najem, saj na njih potem ne more imeti lastninske pravice oziroma pravice uporabe. Sodba tako nima razlogov o odločilnih dejstvih, to pa predstavlja absolutno bistveno kršitev določb postopka iz 14. točke 2. odst. 339. člena ZPP. Ker je podana absolutna bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke 2. odst. 339. člena ZPP, je sodišče druge stopnje pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (356. člen ZPP). V novem postopku bo moralo sodišče prve stopnje ugotoviti, ali je tožena stranka lastnica predmetnih poslovnih prostorov in nato na podlagi izvedenega dokaznega postopka odločiti o utemeljenosti tožbenega zahtevka.
Izrek o pritožbenih stroških temelji na 3. odst. 165. člena ZPP.