Appeal dismissed; change of ownership does not terminate lease, new owner steps into landlord's shoes under ZOR principles.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Splošno načelo, ki izhaja iz koncepta najemne pogodbe v posebnem delu Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR, ureditev stanovanjskih najemnih razmerij pa od tega ne odstopa, je, da sprememba lastnika ne vpliva na najemno razmerje, ampak pridobitelj stvari stopi na mesto najemodajalca (primerjaj 591. člen ZOR). To načelo je v SZ resda izrecno poudarjeno samo v primeru najemnika, ki je predkupni upravičenec na stanovanju, ki mu je bilo dano v najem za nedoločen čas (21. člen SZ), vendar to ne pomeni, da se na ostale najemnike ne nanaša. Na podlagi sklepanja od manjšega k večjemu, ki ima v konkretnem primeru oporo v splošnih načelih obligacijskega prava, lahko zaključimo, da načelo o enakem položaju najemnika v primeru spremembe lastništva stanovanja velja ne le za predkupne upravičence, ampak za vse najemnike najemnih stanovanj.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek na odpoved najemne pogodbe o uporabi stanovanja za določen čas z dne 27.9.1988, sklenjene med Skupščino Socialistične Republike Slovenije in toženo stranko, za stanovanje ... v Ljubljani in izpraznitev navedenega stanovanja ter povrnitev pravdnih stroškov. Odločilo je, da mora tožeča stranka tožencu in stranskemu intervenientu povrniti 136.114,50 SIT pravdnih stroškov. Proti sodbi se je iz razlogov zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka pritožila tožeča stranka.

Predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa, naj sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da dejansko in pravno Stanovanjski zakon (Ur.l. RS št. 18/91 - 23/96 - SZ) varuje samo stanovanjska razmerja za uporabnike stanovanj, ki so pridobili po prejšnjih predpisih imetništvo stanovanjske pravice z obveznostjo sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas. Ker toženec nedvomno ni bil imetnik stanovanjske pravice, temveč le imetnik pravice do uporabe stanovanja za čas opravljanja funkcije, tožnica z njim ni bila dolžna skleniti najemne pogodbe za nedoločen čas, kot to določa 147.

člen SZ. Napačna je trditev, da sprememba lastninske pravice ne more vplivati na obstoječo pogodbeno razmerje. Sodišče prve stopnje se povsem nerazumljivo sklicuje na 21. člen SZ, saj se ta določba uporablja za primere, ko gre za najemno razmerje s predkupnim upravičencem. Pogodba z dne 27.9.1988 ne more predstavljati veljavnega pravnega naslova za toženčevo uporabo službenega stanovanja. SZ namreč nikjer ne določa, da v primeru sklenjene pogodbe o uporabi pred uveljavitvijo tega zakona ni treba sklepati nove pogodbe. Toženec s tožečo stranko nima sklenjene ustrezne pogodbe v skladu s SZ, kar pomeni, da so podane okoliščine iz 58.

člena SZ. Nobena določba SZ namreč lastniku stanovanja ne nalaga, da mora uporabnika stanovanja pozvati na sklenitev najemne pogodbe, temveč ta zakon v 147. členu daje aktivno legitimacijo za tožbo le bivšim imetnikom stanovanjske pravice v primeru, če lastnik stanovanja v roku šest mesecev po uveljavitvi zakona z njimi ni sklenil najemne pogodbe. Toženec v sodnem postopku ni zahteval od tožnika kot lastnika stanovanja sklenitve kakršnekoli pogodbe. Zveza svobodnih sindikatov je sicer pridobila formalno pravno nasledstvo po bivši Zvezi sindikatov Slovenije, ne pa vsebinskega v tem smislu, da bi bila nosilec družbenih funkcij.

Pritožba ni utemeljena.

Uvodoma pritožbeno sodišče poudarja, da sodišče prve stopnje v zadevi ni zagrešilo nobene absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Zlasti takšne kršitve ne predstavlja dejstvo, da se ni opredelilo do uporabe 147. člena Stanovanjskega zakona, saj to pravno pravilo, kot bo razvidno iz nadaljevanja, ne predstavlja materialnopravne podlage za rešitev spornega razmerja. Splošno načelo, ki izhaja iz koncepta najemne pogodbe v posebnem delu Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR, ureditev stanovanjskih najemnih razmerij pa od tega ne odstopa, je, da sprememba lastnika ne vpliva na najemno razmerje, ampak pridobitelj stvari stopi na mesto najemodajalca (primerjaj 591.

člen ZOR). To načelo je v SZ resda izrecno poudarjeno samo v primeru najemnika, ki je predkupni upravičenec na stanovanju, ki mu je bilo dano v najem za nedoločen čas (21. člen SZ), vendar to ne pomeni, da se na ostale najemnike ne nanaša. Na podlagi sklepanja od manjšega k večjemu, ki ima v konkretnem primeru oporo v splošnih načelih obligacijskega prava, lahko zaključimo, da načelo o enakem položaju najemnika v primeru spremembe lastništva stanovanja velja ne le za predkupne upravičence, ampak za vse najemnike najemnih stanovanj.

Po drugi strani pa se morajo vsa najemna razmerja prilagoditi novi stanovanjski zakonodaji (primerjaj naprimer 156. člen SZ), položaj imetnikov stanovanjske pravice, pa se mora v primeru, če ne odkupijo stanovanja, transformirati v položaj najemnikov stanovanj (1. odstavek 147. člena SZ). Določilo 1. odstavka 147. člena SZ torej predstavlja le primer prilagoditve novi zakonski ureditvi, za katero je predvideno določeno prehodno obdobje in v tem kontekstu je Vrhovno sodišče RS ta predpis citiralo v sodbi z dne 25.11.1999, opr.št. II Ips 590/98.

Tožeča stranka s tožencem ni dolžna skleniti najemne pogodbe za nedoločen čas, je pa dolžna z njim skleniti najemno pogodbo za določen čas, to je za čas opravljanja njegove službene funkcije, s čimer bo tožencu zagotovljen enak položaj, kot ga je užival na podlagi odločbe z dne 27.9.1988. Pri tem ni mogoče sprejeti stališča, da je toženec tisti, ki bi bil dolžan zahtevati sklenitev najemne pogodbe z novim lastnikom. Vsebina dolžnosti skleniti najemno pogodbo nalaga tožeči stranki med drugim, da mora sama zahtevati od toženca, da sklene ustrezno najemno pogodbo.

Šele ko bo le-ta sklenitev take pogodbe odklonil, bo mogoče utemeljeno trditi, da stanovanje zaseda nezakonito in na podlagi 58. člena SZ zahtevati njegovo izpraznitev. Trditve o ponudbi tožencu, da sklene takšno pogodbo, tožeča stranka v postopku ni postavila. Nobenega dvoma končno ni, da je Zveza svobodnih sindikatov Slovenije pravni naslednik Zveze sindikatov Slovenije, saj je za presojo tega vprašana, ob dejstvu, da se funkcija, zaradi katere je bilo tožencu dodeljeno sporno stanovanje, ni spremenila, povsem nepomembno, kakšna je, vsebinsko gledano, funkcija sindikata v spremenjenih družbenih razmerah.

Ker je sodišče pravilno uporabilo materialno pravo in ni zagrešilo nobene absolutne bistvene kršitve pravdnega postopka, je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen Zakona o pravdnem postopku).