Appeal dismissed; lease termination does not trigger unjust enrichment claims for tenant improvements.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje. Druga in tretja tožena stranka sami nosita stroške pritožbenega postopka.

[JEDRO]

Roka iz 1. odstavka 531. člena ZOR ni moč podaljšati z dogovarjanjem o novi predkupni pravici. Najemnik je v pogodbenem razmerju z najemodajalcem. Najemnik uporablja najete poslovne prostore na podlagi te pogodbe in ne brez podlage. Tudi zato ni izpolnjena predpostavka zahtevka za povračilo stroškov ob vrnitvi neupravičeno uporabljene stvari na podlagi 215. čl. ZOR. Najemnik - tožnik ni uporabljal stvari kot njen neupravičeni pridobitelj. Ena izmed predpostavk zahtevka za poračun stroškov po 8. čl. najemne pogodbe je prenehanje najemnega razmerja in nadaljevanje uporabe poslovnih prostorov na podlagi drugega pravnega naslova. Odtlej naj bi bivši najemnik poslovne prostore uporabljal kot lastnik. V obravnavanem primeru tožeča stranka kot najemnica zatrjevano izboljšani poslovni prostor uporablja sama tako kot pred sporno spremembo lastništva. Zato ne more biti upravičena do povračila zatrjevanih stroškov, ki naj bi jih imela z izboljšavami.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo primarni in podrejeni tožbeni zahtevek. S primarnim tožbenim zahtevkom je tožeča stranka uveljavljala razveljavitev prodajne pogodbe, sklenjene med prvo in drugo toženo stranko, ter sklenitev prodajne pogodbe za sporni poslovni prostor med prvo toženo stranko in tožečo stranko. S podrejenim tožbenim zahtevkom pa je uveljavljala solidarno plačilo 4.504.663,00 SIT. Primarni tožbeni zahtevek je sodišče prve stopnje zavrnilo, ker je ugotovilo, da je potekel rok pet let iz 531. čl. ZOR.

Podrejeni tožbeni zahtevek pa je zavrnilo zato, ker je ugotovilo, da tožeča stranka ni imela soglasja za vlaganja, za katera zahteva povračilo stroškov. Tožeča stranka je vložila proti sodbi sodišča prve stopnje pravočasno pritožbo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču je predlagala, naj izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne v novo odločanje sodišču prve stopnje. Pritožba ni utemeljena. Odločitev o primarnem tožbenem zahtevku Res sodišče prve stopnje v razlogih sodbe ne omenja izjave tožene stranke z dne 16.6.1997 (v prilogi B 8).

Toda pritožnik prezre, da uveljavljane sankcije zaradi zatrjevane kršitve pogodbene predkupne pravice ni utemeljeval na "prenovitvi" najemne pogodbe z dne 30.10.1992, temveč na predkupni pravici, dogovorjeni v tej pogodbi (prim. tožbene trditve). Ta pogodba je bila tako pravna in dejanska podlaga uveljavljane sankcije zaradi zatrjevane kršitve predkupne pravice. Izjavo z dne 16.6.1997 je tožeča stranka omenjala le v zvezi s trditvami nasprotne stranke, češ da se tožeča stranka za odkup spornih poslovnih prostorov v letu 1997 ni odločila.

Če bi tožeča stranka uveljavljala sankcijo zaradi kršitve predkupne pravice iz pogodbe o odstopu predkupne pravice, ki naj bi bila sklenjena na podlagi sporne izjave z dne 16.6.1997, pa bi seveda morala zatrjevati in dokazati ne le sklenitev takšne pogodbe, temveč tudi njeno učinkovanje med pogodbenimi strankami. Tudi tega tožeča stranka nizatrjevala (prim. s tem v zvezi npr. 4. čl. Pogodbe o odstopu predkupne pravice - priloga B 19). Prav tako ni moč ne na podlagi njenih trditev, ne na podlagi trditev toženih strank sklepati o morebitni "prenovitvi" najemne pogodbe z dne 30.10.1992.

Že zato ne, ker prenovitev predpostavlja (med drugim) nastanek nove obveznosti, za kar pa, kot je bilo že obrazloženo, trditvena podlaga spora ni dajala opore. Iz doslej razloženega sledi, da pritožbenih trditev, s katerimi tožeča stranka utemeljuje pravočasnost uveljavljanja sankcije zaradi kršitve pogodbeno predkupne pravice, ni moč upoštevati, ker pomenijo spremembo dejanske podlage tožbenega zahtevka in s tem spremembo tožbe, kar je dopustno do konca glavne obravnave (2. odst. 184. čl. ZPP). Upoštevaje, da je tožeča stranka sama trdila, da je bila najemna pogodba sklenjena dne 30.10.1992, izpodbijana prodajna pogodba pa dne 8.12.1997, je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo materialno pravo (analog. s 531.

čl. ZOR) in pravilno odločilo, ko je zavrnilo primarni tožbeni zahtevek. Na začetek teka roka iz 1. odst. 531. čl. ZOR bi v obravnavanem primeru lahko vplival le nov dogovor o predkupni pravici, sama izjava z dne 16.6.1997 pa takšnega učinka ni mogla imeti. Iz doslej razloženega je razviden tudi odgovor na uveljavljano absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. tč.

2. odst. 339. čl. ZPP. Na ugotovljeno dejansko stanje je sodišče prve stopnje tako pravilno uporabilo materialno pravo. Ker pri tem ni zagrešilo drugih, uradoma upoštevnih kršitev določb ZPP (2. odst. 350. čl. ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo proti odločitvi o primarnem tožbenem zahtevku zavrnilo (353. čl. ZPP). Odločitev o podrejenem tožbenem zahtevku Zmotno je pritožnikovo stališče, da bi bil lahko zahtevek za povračilo stroškov adaptacije in investicijskega vlaganja proti drugi toženi stranki utemeljen na podlagi določb o neopravičeni pridobitvi (prim. 215.

čl. ZOR). Druga tožena stranka je sporne poslovne prostore kupila od prve tožene stranke za ceno, dogovorjeno v prodajni pogodbi. Nanjo tožeča stranka kot najemnik ni mogla imeti vpliva, prav tako pa nanjo ne more posredno vplivati z zahtevkom za povrnitev neupravičeno pridobljene koristi, ker naj bi cena ne upoštevala spornih stroškov. Zavrnitev podrejenega zahtevka proti drugi toženi stranki je tako pravilna. Najemnik je v pogodbenem razmerju z najemodajalcem. Najemnik uporablja najete poslovne prostore na podlagi te pogodbe in ne brez podlage.

Tudi zato ni izpolnjena predpostavka zahtevka za povračilo stroškov ob vrnitvi neupravičeno uporabljene stvari na podlagi 215. čl. ZOR. Najemnik - tožnik ni uporabljal stvari kot njen neupravičeni pridobitelj. Podlaga podrejenemu zahtevku proti prvi in tretji toženi stranki bi lahko bila najemna pogodba z dne 30.10.1992, kot je zahtevek pravilno kvalificirala tožeča stranka. Najemna pogodba namreč morebitna vlaganja najemnika omenja (prim. npr. 8. člen te pogodbe - priloga A2). Podrobnejša analiza razmerij med tožečo stranko in prvo ter tretje toženo stranko pa po prepričanju pritožbenega sodišča, kot bo razvidno iz nadaljevanja obrazložitve te sodbe, ni potrebna.

Enako velja za vprašanje, katera vlaganja bi lahko bila predmet poračuna, ki ga pogodba omenja v 8. členu, in pod katerimi pogoji bi kazalo tudi sporno razmerje presojati, upoštevaje to pogodbeno določilo. V konkretnem primeru namreč ne gre za situacijo, ki jo ureja 8. člen najemne pogodbe. V obravnavanem primeru se je zamenjal le lastnik spornih poslovnih prostorov. Ta ima v razmerju do najemnika enake pravice in obveznosti, kot jih je imel prejšnji lastnik in najemodajalec (27. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih - Ur. l.

RS 18/74, 34/88 in 32/2000). Tožeča stranka nadalje sama trdi, da sporni poslovni prostor še uporablja na podlagi najemne pogodbe (prim. navedbe pod tč. VII pripr. vloge tožeče stranke, 1. št. 48). Že zato pa po prepričanju pritožbenega sodišča zahtevek za povračilo stroškov ne more biti utemeljen. Ena izmed predpostavk zahtevka za poračun stroškov po 8. čl. najemne pogodbe je namreč prenehanje najemnega razmerja in nadaljevanje uporabe poslovnih prostorov na podlagi drugega pravnega naslova. Odtlej naj bi bivši najemnik poslovne prostore uporabljal kot lastnik.

V obravnavanem primeru tožeča stranka kot najemnica zatrjevano izboljšani poslovni prostor uporablja sama tako kot pred sporno spremembo lastništva. Do prenehanja najemnega razmerja po trditvah same tožeče stranke ni prišlo. V takšni situaciji pa ne more biti upravičena do povračila zatrjevanih stroškov, ki naj bi jih imela z izboljšavami. Te enako kot pred spremembo lastništva uporablja sama. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče zavrnilo pritožbo proti odločitvi sodišča prve stopnje o podrejenem tožbenem zahtevku tudi proti prvi in tretji toženi stranki, potem ko je ugotovilo, da niso podane postopkovne kršitve, na katere je treba paziti v pritožbenem postopku po uradni dolžnosti (2. odst. 350.

čl. in 353. čl. ZPP). Odločitev o stroških pritožbenega postopka temeljji na 155. čl. ZPP. Pritožbeno sodišče ocenjuje, da stroškov odgovora na pritožbo v konkretnem primeru ni moč uvrstiti med potrebne stroške.