Appeal allowed; management contract binds all co-owners if majority signed, requiring retrial on unpaid fees.

Pritožbi se ugodi, sodba se v izpodbijanem obsodilnem delu (1. odst. izreka) in glede odločitve o stroških (3. odst. izreka) razveljavi in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

[JEDRO]

Pogodba o upravljanju stanovanjske hiše, ki jo sklenejo solastniki z upravnikom, obvezuje tudi tiste solastnike, ki pogodbe niso podpisali, če so jo podpisali solastniki, katerih solastni deleži predstavljajo skupaj več kot polovico vrednosti stanovanjske hiše.

[OBRAZLOŽITEV]

Prvo sodišče je z izpodbijano sodbo odločilo, da ostane v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani z dne 2.7.1997, opr. št. I 97/15697, za glavnico v znesku 2.825,00 SIT in zakonske zamudne obresti od zneskov in za čas, ki so podrobno navedeni v 1. odst. izreka izpodbijane sodbe, ter za stroške izvršilnega postopka v znesku 8.640,00 SIT. V preostalem delu je sklep o izvršbi razveljavilo in višji tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrnilo. Obenem je odločilo, da vsaka stranka nosi svoje pravdne stroške. Proti sodbi se pritožuje tožena stranka.

Navaja, da si je upravnik iz žiro računa skupnosti stanovalcev oziroma skupnosti lastnikov l 12 v Ljubljani izplačeval nezmanjšano plačilo kljub takozvanim njenim neplačilom in celo višje zneske, kot to določa pogodba lastnikov z upravnikom v 13. čl. Za te svoje trditve ponuja tudi dokaze, fotokopije mesečnih obračunskih poročil. Sodišče je za tri mesece kar samo predvidelo, koliko je dolgovala upravniku, saj tožeča stranka položnic ni predložila. Sodišče ni upoštevalo, da nimajo sprejetega veljavnega načina zaračunavanja stroškov posameznim lastnikom.

Če je dopustno prosto zaračunavanje stroškov za upravljanje, znaša glavnica 2.665,00 SIT ob popravi tipkarske napake iz 276. na 267 od 14.6.1996 do plačila in ob upoštevanju, da je za mesecea februar in marec 1997 plačala za stroške upravljanja po 480,00 SIT. Predlaga razveljavitev sodbe v obsodilnem delu. Pritožba je utemeljena. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je bila sodba v tej zadevi izdana še v času veljavnosti Zakona o pravdnem postopku iz leta 1977 (ZPP/77), zato je za odločitev o toženkini pritožbi glede na predhodno določbo 498.

čl. Zakona o pravdnem postopku iz leta 1999 (ZPP/99) potrebno uporabiti določbe ZPP/77. Glede na ugovor tožene stranke v postopku pred prvim sodiščem, da sklenjena pogodba o upravljanju stanovanjske hiše L 12 s tožnikom kot upravnikom toženke ne zavezuje, in da obstaja njena obveznost plačilo stroškov storitev upravnika v višini, določeni v 13. čl. registrirane pogodbe o upravljanju z dne 21.1.1993, so dejanske in pravne ugotovitve prvega sodišča pravilne. Tožeča stranka je tudi predložila (priloge pod A2 do A5) izpiske obveznosti toženke po posameznih mesecih, iz katerih točno izhaja znesek, ki se nanaša na upravljanje.

Tožena stranka ni trdila, da s pogodbo dogovorjena valorizacija zneskov ni pravilno. Ker je izkazala, da je za upravljanje za sedem mesecev plačala po 400,00 SIT, je sodišče prve stopnje tudi za preostale tri mesece upoštevalo enako plačilo. Toženka sicer v pritožbi trdi, da je za dva meseca plačala po 480,00 SIT za stroške upravnika. Gre za pritožbeno novoto, ki je, ker z dokazi ni podprta, ni mogoče upoštevati (352. čl. ZPP/77). Pač pa toženka kot pritožbeno novoto, podprto z dokazi - predloženimi obračunskimi poročili, trdi, da je tožnik dobil svoje stroške plačane, ker jih je odtegnil iz posebnega računa solastnikov hiše (torej tudi toženke) in to ne glede na to, da ona v celotnem zahtevanem znesku njegovih stroškov ni plačala.

Gre za zatrjevanje dejstev, ki bi lahko po materialnem pravu pripeljala do drugačne odločitve o zahtevku tožeče stranke. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje v nakazani smeri razširiti dokazni postopek s predlaganimi dokazi in nato o zahtevku tožeče stranke za plačilo stroškov upravljanja ponovno odločiti. Zaradi povedanega je sodišče druge stopnje pritožbi tožene stranke ugodilo in v izpodbijanem delu razveljavilo sodbo sodišča prve stopnje po določbi 1. odst. 370. čl. ZPP. Razveljavitev odločitve o glavni stvari je terjala tudi razveljavitev o odločitvi o stroških pred prvim sodiščem.