Appeal allowed; manager entitled to recover costs for building facade restoration under ZOR. Court reversed first instance judgment regarding cost recovery. Appeal successful due to misapplication of property law principles.

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi v 1. in 4. tč. izreka ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločitev.

[JEDRO]

Upravnik, ki je svojem imenu in za račun etažnih lastnikov sklenil pogodbo o obnovi fasade večstanovanjske hiše, je upravičen do povrnitve potrebnih stroškov, ki jih je imel v zvezi s sklenjenimi pogodbami (1. odst. 759. čl. ZOR).

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim delom sodbe vzdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. Ig 98/07446 z dne 15.9.1998 za znesek 321.345,00 SIT. Tako je določilo zato, ker je presodilo, da mora tožeča stranka toženi plačati stroške obnove sporne fasade in pripadajoče zamudne obresti. Proti sodbi sodišča prve stopnje vlaga pravočasno pritožbo tožena stranka. V pritožbi uveljavlja pritožbeni razlog zmotne ugotovitve dejanskega stanja, bistvene kršitve določb ZPP in zmotne uporabe materialnega prava.

Pritožbenemu sodišču predlaga, naj izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje sodišču prve stopnje. Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila. Pritožba je utemeljena. Pritožnik pravilno opozarja na zmotno uporabo materialnega prava. Iz razlogov izpodbijane sodbe sledi, da je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je tožeča stranka izvedla sanacijo sporne fasade in strelovodov. Iz razlogov bi nadalje sledilo, da je sodišče prve stopnje del ugovorov tožene stranke obravnavalo kot "reklamacijo" fasaderskih del. Omenjeni razlogi izpodbijane sodbe napeljujejo na sklep, da je sodišče prve stopnje presojalo pravno razmerje med pravdnima strankama po določilih pogodbe o delu oz. gradbene pogodbe.

Sicer ugovorov tožene stranke ne bi štelo za reklamacijo. Takšna presoja pa je po prepričanju pritožbenega sodišča materialnopravno zmotna. Tožeča stranka je zatrjevala, da je bila pooblaščena za sklepanje pogodb z izvajalci spornih vzdrževalnih del s pooblastilom večine etažnih lastnikov objekta Celovška ... (pripr. vloga z dne 18.11.1999, l.št.

13) ter da vtožuje od tožene stranke del stroškov, ki odpade nanjo kot etažno lastnico (ne uveljavlja tedaj akontacije za pričakovane izdatke v zvezi z izpolnitvijo naročila). Takšna trditvena podlaga govori v prid presoje, da je tožeča stranka kot mandatar sklenila pogodbe o izvedbi obnovitvenih del in da so ji v zvezi s temi pogodbami nastali stroški. Le v tej vlogi bi zato lahko nastopala tudi v razmerju do tožene stranke glede stroškov obnovitvenih del, ki jih mora v skladu s 33. čl. Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ) nositi posmezni lastnik v sorazmerju s solastniškom deležem, ki ga ima na skupnih delih hiše (3. odst. 12.

čl. SZ), in ki naj bi jih za toženo stranko založila tožeča stranka. Pravna podlaga zahtevka je ob razloženem izhodišču 1. odst. 759. čl. ZOR, po katerem ima tožeča stranka (mandatar) pravico do povrnitve potrebnih stroškov, ki jih je imela z izpolnitvijo naročila. Ugovore tožene stranke glede kvalitete izvršenih del pa bi bilo treba obravnavati kot očitek, da vtoževani stroški niso bili potrebni stroški, ker bi kot dober gospodarstvenik (2. odst. 18. čl. ZOR) morda morala doseči znižanje zaračunane cene za obnovo fasade v okviru jamčevalnih zahtevkov (620.

čl. ZOR). Dodati še velja, da je tožeča stranka upravičena do dejanskih stroškov, povezanih z obnovo fasade in strelovoda, zamudne obresti pa ji gredo od dne, ko je stroške namesto tožene stranke plačala (1. odst. 759. čl. ZOR). Podan je pritožbeni razlog iz 2. odst. 458. čl. ZPP. Pravilna uporaba materialnega prava namreč terja ugotovitev novih dejstev. Sodišče prve stopnje bo tako moralo v nadaljevanju postopka ugotoviti, kolikšne dejanske stroške je imela tožeča stranka z izpolnitvijo naročila in dejstva, ki bodo omogočala presojo o vprašanju, ali so bili to potrebni stroški.

V zvezi s pritožbenim očitkom glede (ne)uporabe 2. odst. 33. čl. SZ je pritožnika treba opozoriti, da je sodišče prve stopnje ugotovilo, da tožena stranka ni dokazala, da v poslovnem delu stavbe ni balkonov, zmotna in nepopolna ugotovitev dejanskega stanja pa v sporu majhne vrednosti ni pritožbeni razlog (1. odst. 458. čl. ZPP). Enako velja glede uveljavljanih postopkovnih kršitev (1. odst. 458. čl. ZPP). Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 3. odst. 163. čl. ZPP.