Court dismisses tenant's claim for co-ownership rights based on renovation improvements to landlord's property.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Načine pridobitve (so)lastninske pravice določa ZTLR, med katerimi pa ni adaptacije oziroma izboljšave stvari. Soglasje lastnika za adaptacijo njegovega stanovanja in vedenje lastnika za izvajanje adaptacije ne more vplivati na lastninskopravno razmerje - da bi se spremenilo to, bi bila potrebna pogodba med lastnikom in izvajalcem adaptacije o pridobitvi določenega solastniškega deleža izvajalca adaptacije na stanovanju.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z delno sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, da znaša solastniški delež tožnice na stanovanju v III. nadstropju na M. ulici 14 v Ljubljani 77/100, toženkin pa 23/100 in je tožena stranka dolžna izstaviti tožeči zemljiškoknjižno listino za vpis takšnih deležev v zemljiško knjigo. Zoper sodbo se je tožeča stranka pravočasno pritožila zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Tožnica je sklenila stanovanjsko pogodbo s svojo staro mamo, ki je bila tedaj edina lastnica stanovanja.

Stanovanja sama ni potrebovala in ker je vedela, da ga potrebuje tožnica, ji je stanovanje oddala. Zato je bila sklenjena stanovanjska pogodba za nedoločen čas. V. Š. pa je svoji vnukinji rekla, da bo tako in tako pridobila določen delež na stanovanju z dedovanjem. Ker je šlo za sorodstveno razmerje, stranki v pogodbi nista posebej zapisali pravice tožnice, da stanovanje obnovi. Tožnica je bila formalno sicer najemnica, vendar pa je v stanovanje vlagala s soglasjem in vednostjo najemodajalke in lastnice stanovanja in ga v celoti obnovila.

Zato je upravičena, da se njena vlaganja upoštevajo tako, ko to zahteva v tožbi. Praktično vse adaptacije je opravila v času življenja najemodajalke in zato ni potrebovala soglasij tistih solastnikov stanovanja, ki so to postali kasneje, tudi ne toženke. Do spremembe solastništva je prišlo šele v letu 1990, to je potem, ko so bile opravljene že vse adaptacije. Prav zaradi dogovora, da lahko tožnica stanovanje obnovi, je dala v letu 1981, t.j. preden je začela z deli, oceniti stanovanje sodnemu izvedencu B. B.. Iz cenitve izvedenke N. K.

G. pa je razvidno, kako se je stanovanje spremenilo in pridobilo na vrednosti zaradi vlaganj tožnice, ki je bila k tem vlaganjem primorana, saj stanovanje ob njeni vselitvi ni bilo primerno za bivanje. Tožnica torej ni mogla niti ni bila dolžna pridobiti soglasje za adaptacije od sedanje toženke, ki v času izvajanja del sploh še ni bila solastnica. Če bi se V. Š. z adaptacijami stanovanja ne strinjala, bi zaradi tega gotovo ukrepala. Tudi njej pa je bilo jasno, da stanovanje ni primerno za bivanje in ga je treba obnoviti. Predlaga, da se izpodbijana sodba razveljavi, zadeva pa vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila. Pritožba ni utemeljena. Načine pridobitve (so)lastninske pravice določa Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, med katerimi pa ni adaptacije oziroma izboljšave stvari. Tudi sodna praksa je zavzela stališče, da se z dograditvijo, ali graditvijo objekta, nadzidavo ali adaptacijo tujega gradbenega objekta v solastnini ne pridobi lastninska pravica, če z zakonom ali pogodbo ni drugače določeno (načelno pravno mnenje, Poročilo VSS 2/90). Tožnica ima sicer prav, da v času, ko je izvajala adaptacijska dela, soglasje toženke ni bilo potrebno, ker ta tedaj ni bila (so)lastnica stanovanja in da je relevantno njeno razmerje s tedanjo edino lastnico stanovanja V.

Š.. Kot zatrjuje sama, je njeno soglasje za adaptacije imela, saj je bilo stanovanje sicer neprimerno za bivanje. Spregleda pa, da zgolj soglasje lastnika za adaptacijo njegovega stanovanja in vedenje lastnika za izvajanje adaptacije ne more vplivati na lastninskopravno razmerje - da bi se spremenilo to, bi bila potrebna pogodba med lastnikom in izvajalcem adaptacije o pridobitvi določenega solastniškega deleža izvajalca adaptacije na stanovanju. Da bi tožnica s pok. V. Š. sklenila kakšno pogodbo (razen stanovanjske) oziroma se z njo sporazumela o pridobitvi vrednosti adaptacije ustreznega solastniškega deleža stanovanja, pa tožnica ni trdila in tega ne trdi niti v pritožbi.

Stanovanjska pogodba pa seveda ne more pripeljati do kakršnekoli spremembe na lastninskem področju, kot je to pravilno poudarilo sodišče prve stopnje. Četudi je torej sodišče prve stopnje v obrazložitvi sodbe zapisalo, da tožnica ni imela soglasja tožene stranke, torej dejansko stanje ni ostalo zmotno ali nepopolno ugotovljeno. Na takšne zaključke ne more vplivati morebitna pričakovana pridobitev ustreznega deleža z dedovanjem, ki ga v pritožbi omenja tožnica. Glede na navedeno je torej pritožba tožnice neutemeljena, saj pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo razlogov, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (2. odst. 350.

čl. ZPP). Pritožbo je zato zavrnilo in potrdilo sodbo prve stopnje (353. čl. ZPP).