Landlord's rent claim dismissed for period where tenant had no use of premises due to sale.

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

[JEDRO]

Tožeča stranka je kot najemodajalec svojo obveznost iz najemne pogodbe pravočasno izpolnila in dala toženi stranki kot najemniku na razpolago vse v najem dane poslovne prostore. Zato ni pomembno, ali je tožena stranka te prostore dejansko začela uporabljati ali ne, in mora ne glede na to plačati najemnino in ustrezen del stroškov poslovne stavbe.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da ostane sklep o izvršbi na podlagi verodostojne listine v veljavi v delu, s katerim je bilo toženi stranki naloženo, da mora plačati tožeči stranki račune za najemnino in del stroškov poslovne stavbe v skupnem znesku 352.619,60 SIT z zamudnimi obrestmi ter ji povrniti izvršilne stroške. Zoper sodbo se je tožena stranka pravočasno pritožila zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Predlagala je, naj jo pritožbeno sodišče razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v ponovno obravnavo.

Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Pritožba je utemeljena.

Pritožbeno sodišče soglaša z ugotovitvami sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka svojo obveznost iz najemne pogodbe pravočasno izpolnila in dala toženi stranki kot najemniku na razpolago vse v najem dane poslovne prostore. Zato res ni pomembno, ali je tožena stranka te prostore dejansko začela uporabljati ali ne, in je pravilno stališče sodišča prve stopnje, da mora ne glede na to plačati najemnino in ustrezen del stroškov poslovne stavbe. Vendar pa je vprašanje, za katero obdobje velja ta njena obveznost. Iz računov, ki so bili priloženi predlogu za izvršbo, sledi, da je tožeča stranka toženi zaračunala najemnino in stroške za obdobje od 1.5. do 31.10.1991. Vendar pa tožena stranka v pritožbi utemeljeno opozarja, da je T. B. kot priča izpovedal, da je bil del poslovnih prostorov že približno po enem mesecu po tistem, ko se je tožeča stranka dogovarjala s toženo o najemu, prodan njemu. Poleg tega iz telegrama tožeče stranke toženi (priloga spisa B2) sledi, da je tožeča stranka toženi dne 5.7.1991 zagrozila z odpovedjo najema, če ne bo poravnala svoje obveznosti do 7.6.1991. Na podlagi teh dejstev in dokazov pa po prepričanju pritožbenega sodišča obstaja opravičen dvom v resničnost dejstva, da je najemna pogodba med pravdnima strankama (v celotnem obsegu) trajala do 31.10.1991. Zato je vprašljiva odločitev sodišča prve stopnje, da mora tožena stranka plačati tožeči najemnino za celotno obdobje, za katero jo ta zahteva.

Zaradi tega je pritožbeno sodišče na podlagi določb 1. in 2. odst. 370. člena ZPP/77 napadeno sodbo razveljavilo in vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. V novem postopku bo moralo sodišče prve stopnje razčistiti vprašanje koliko časa in v kakšnem obsegu je imela tožena stranka sporne poslovne prostore v najemu. Tožbenemu zahtevku tožeče stranke za najemnino in del stroškov poslovne stavbe kot pogodbene obveznosti bo namreč lahko ugodilo samo za tisti čas, v katerem je tožena stranka imela poslovne prostore v najemu in to samo za tiste poslovne prostore, ki so dejansko bili v najemu.