Tenant's appeal dismissed; forced sale price protects against damages for breach of contract.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Tožnik je ves čas od vložitve zahteve za odkup stanovanja le-to uporabljal in zanj plačeval le neprofitno najemnino. Pravno varstvo je dosegel s prisilno sklenitvijo prodajne pogodbe po kupnini glede na vrednost točke, ki je veljala 30. dan po vložitvi zahteve za odkup, zato ni upravičen še do odškodnine zaradi kršitve kontrahirne dolžnosti.

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, naj tožena stranka tožniku plača 245.420,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od posameznih plačanih zneskov najemnine, in tožniku naložilo, naj toženi stranki povrne njene pravdne stroške v znesku 67.417,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 18.3.1999 dalje. Proti takšni sodbi se je pritožil tožnik zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, naj sodišče druge stopnje izpodbijano sodbo spremeni in ugodi tožbenemu zahtevku, podrejeno pa, naj jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Navaja, da je zmotno stališče sodišča prve stopnje, da toženi stranki ni mogoče očitati protipravnega ravnanja ozirama krivde za to, da s tožnikom oziroma z njegovo partnerko ni sklenila kupoprodajne pogodbe takoj, ko je le-ta dala vlogo za odkup. Tožnik meni, da tožena stranka, ki je država Slovenija, pravo pozna in za razreševanje tekočih življenjskih vprašanj ni treba čakati, kaj bo povedala pravna znanost. Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki pa nanjo ni odgovorila. Pritožba ni utemeljena. Tožnik zahteva povračilo škode, ki mu je nastala, ker je plačeval najemnino za stanovanje v času, ko bi tožena stranka morala z njegovo ženo za isto stanovanje skleniti kupoprodajno pogodbo.

Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek pravilno zavrnilo, ker niso podani vsi elementi odškodninske obveznosti. Res je sicer zmotno sodilo, da tožena stranka ni kriva, da pogodbe ni sklenila, takoj ko je dobila vlogo za odkup, saj še ni bilo rešeno pravno vprašanje, ali lahko namesto imetnika stanovanjske pravice, ki ni državljan RS, odkupi stanovanje njegov družinski član. Sodišče druge stopnje se v tem delu strinja s pritožbo, da se stranka ne more razbremeniti odgovornosti s sklicevanjem na nepoznavanje prava. Zato pa ima sodišče prve stopnje prav, da ni podan nadaljnji element odškodninske obveznosti, in sicer škoda.

Toženec s tem, da je prišlo do sklenitve pogodbe več kot dve leti po vložitvi zahteve za odkup, ni bil oškodovan. Določbe Stanovanjskega zakona (SZ, Ur. l. RS/I, št. 18/91, s spremembami in dopolnitvami) o privatizaciji stanovanj ne temeljijo na splošnih načelih obligacijskih razmerij, to je svobodi urejanja razmerij, enakopravnosti njihovih udeležencev in enaki vrednosti dajatev. Gre za posebno ureditev s posebnim legisratiom: preoblikovati družbeno lastnino v lastnino z znanimi titularji in vzpostaviti stanovanjski trg ob določenih socialnih korektivih (enako razlog, II Ips 309/99 in II Ips 279/2000).

Prodajalec ni zavezan le k sklenitvi pogodbe, temveč je po uveljavljeni sodni praksi zavezan tudi k določeni ceni. Tako je interes upravičenca, ki je še naprej v sklenitvi pogodbe, zaradi kršitve kontrahirne dolžnosti iz 117. člena SZ zadosti varovan s prisilno sklenitvijo prodajne pogodbe po vrednosti točke, ki je veljala 30. dan po vložitvi zahteve za odkup stanovanja. Ob takšni pravni ureditvi in ugotovitvah sodišča prve stopnje, ki jih pritožba ne izpodbija, da je tožnik stanovanje ves čas do dejanske sklenitve pogodbe uporabljal in za to plačeval le neprofitno, torej izredno nizko najemnino, ki je komaj pokrivala stroške vzdrževanja stanovanjske hiše, to je tiste stroške, ki bi jih imela tožnik in njegova žena tudi, če bi (ob zakonski domnevi skupnega premoženja, saj iz navedb ni razvidno, da bi žena stanovanje kupila iz svojega posebnega premoženja) že bila lastnika stanovanja, nadaljnje odškodninsko varstvo po splošnih pravilih Zakona o obligacijskem pravu (ZOR, Ur. l.

SFRJ, št. 29/78 - 57/89) ni utemeljeno. Sodišče druge stopnje le v ilustracijo svojih razlogov dodaja, da bi bil znesek kupnine v času, ko bi tožena stranka morala skleniti pogodbo, glede na gibanje tečaja nemške marke realno (pri čemer se vrednost točke za določitev vrednosti stanovanja na podlagi 2. odstavka 121. člena SZ določa skladno z rastjo vrednosti nemške marke po srednjem tečaju Banke Slovenije) vreden več, kot je bil ob izdaji sodbe, s katero je bila toženi stranki naložena sklenitev pogodbe ob enakih pogojih. Toženec oz. njegova žena bi s plačilom zneska kupnine na dan 8.4.1993 realno plačala 285.932,86 SIT več, kot ob plačilu šele po izdaji sodbe z dne 19.5.1995.

To potrjuje, da tožniku s plačilom najemnine v skupnem znesku 245.420,00 SIT ni nastala škoda, saj je imel z odlogom plačila kupnine večjo korist. Sodišče druge stopnje je zato in ker ni našlo nobene od kršitev pravdnega postopka na katere pazi na podlagi 2. odstavka 365. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) po uradni dolžnosti, na podlagi 368. člena ZPP pritožbo zavrnilo kot neutemeljno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Na podlagi 1. odstavka 498. člena ZPP, Ur. l. RS, št. 26/99, je sodišče druge stopnje v pritožbenem postopku uporabilo določbe ZPP, Ur. l.

SFRJ, št. 4/77 - 27/90, in RS, št. 55/92 - 19/94.