Supreme Court dismisses appeal confirming lease terminated by approved urban plan under conditional or time-limit rules.

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

[JEDRO]

Temeljna razlika med pogojem in rokom je v tem, da je rok bodoča gotova okolnost, pogoj pa bodoča negotova okolnost. Oba pa omejujeta (veljavnost, trajanje) pravne posle: s pogojem se reden in pričakovan pravni učinek pogodbe napravi odvisnega od nastopa oziroma nenastopa nekega bodočega negotovega dejstva (okolnosti); z rokom pa se pravni učinek pogodbe napravi odvisnega od poteka določenega časa, ker ta ne nastopi pred potekom določenega roka ali pa preneha po njegovem poteku. Tako odložen ali razvezen ne more biti le pogoj ampak tudi rok. Na navedeno prepletenost obravnavanih institutov kaže tudi določilo 78. člena ZOR, po katerem se pravila o pogoju uporabljajo tudi za tolmačenje rokov. Pravnoteoretično sta tako pravilna oba pristopa, odločilen pa zaključek obeh, da je pravni učinek pogodbe prenehal.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je odločilo, da sta toženca dolžna z dela parcele št... k.o.. odstraniti kioske in prazno zemljišče izročiti tožnici v posest ter ji povrniti tudi stroške postopka.

Pritožbo tožencev zoper sodbo sodišča prve stopnje je sodišče druge stopnje zavrnilo kot neutemeljeno in prvostopno sodbo potrdilo.

Zoper sodbo sodišča druge stopnje sta toženca vložila revizijo iz revizijskega razloga zmotne uporabe materialnega prava ter predlagala, da naj se pobijana sodba spremeni ali razveljavi. Toženca izvajata, da je sodišče druge stopnje zmotno uporabilo določilo prvega odstavka 74. člena ZOR. Zazidalni načrt za sporni del zemljišča je obstajal že v času sklenitve zakupne pogodbe. Predvidena je bila gradnja poslovnega objekta, ki pa se ni nikoli realizirala. V danem primeru bi lahko bodoče negotovo dejstvo predstavljala prodaja spornega zemljišča, ki pa še ni nastopila.

Tožnica je v odgovoru na revizijo predlagala, da naj se jo zavrne. Ureditveni načrt za sporni del mesta je bil objavljen šele leta 1993, prodaja zemljišča za gradnjo pa bo možna šele po odstranitvi kioskov in komunalni ureditvi zemljišča. Državno tožilstvo Republike Slovenije pa se o vročeni reviziji ni izjavilo (tretji odstavek 390. člena zakona o pravdnem postopku, naprej ZPP).

Revizija ni utemeljena.

Med pravdnima strankama ni bila sporna vsebina zakupne pogodbe z dne 31.3.1988, ki je po ugotovitvah sodišč nižjih stopenj vsebovala v 4. točki tudi dogovor strank o trajanju zakupne pogodbe, po katerem sta se dogovorili, da morata zakupojemalca v zakup dobljeno zemljišče v primeru potrjenega zazidalnega načrta oziroma drugega urbanističnega akta o kakršnikoli gradnji, izročiti zakupodajalcu, ki pa mora predhodno pisno obvestiti zakupojemalca, da bo zemljišče potreboval za določeno gradnjo, najkasneje v treh mesecih pred pričetkom nameravane gradnje ter da zakupna pogodba preneha veljati. Dalje sta sodišči nižjih stopenj ugotovili, da je bil v uradnem vestniku Občine V. št. 7 z dne 12.6.1993 objavljen odlok o ureditvenem načrtu za centralne predele mesta V., ki je zajemal tudi območje s spornim zemljiščem, da je tožnica obvestila toženca 31.3.1994 pismeno, da je sporno zemljišče predvideno za izgradnjo gostinskotrgovskega objekta in ju prosila, da do 31.5.1994 odstranita kioske, ponovno pa ju pozvala na odstranitev kioskov do 31.12.1994 še s pismeno zahtevo z dne 17.11.1994.

Sodišče prve stopnje je na podlagi zgoraj navedenih in ostalih ugotovitev zaključilo, da je bila med pravdnima strankama sklenjena zakupna pogodba za določen čas to je za čas do predvidene gradnje po potrjenem zazidalnem načrtu oziroma drugem urbanističnem aktu.

Sodišče druge stopnje pa je ocenilo dogovor pravdnih strank o prenehanju zakupne pogodbe kot dogovor pod razveznim pogojem v smislu tretjega odstavka 74. člena zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR). Enoten zaključek sodišč obeh stopenj pa je bil, da je sporna zakupna pogodba prenehala veljati v skladu z dogovorom, to je s sprejetjem zazidalnega načrta oziroma urbanističnega akta.

Kolikor toženca posegata z revizijskimi izvajanji v vsebino zakupne pogodbe z dne 31.3.1988, to je tudi njeno razlago, pomeni to razpravljanje o dejanskem stanju, ki pa ne more biti predmet revizije oziroma revizijskega preizkusa. Ugotovljeni dogovor o trajanju oziroma prenehanju zakupne pogodbe je jasen: pogodba preneha veljati v treh mesecih po obvestilu zakupodajalca, da zemljišče potrebuje za gradnjo na podlagi potrjenega zazidalnega načrta oziroma drugega urbanističnega akta. S takim dogovorom je bila nedvomno določena dolžina trajanja zakupnega razmerja. Pravni učinek nastopa dogovorjene okolnosti kot razloga za prenehanje pogodbe pa je v prenehanju veljavnosti zakupne pogodbe (bodisi da se obravnavani razlog opredeli kot razvezni pogoj po tretjem odstavku 74. člena ZOR, kot je to opredelilo sodišče druge stopnje, ali pa kot končni rok veljavnosti pogodbe, kot je to opredelilo vsaj smiselno sodišče prve stopnje). Temeljna razlika med pogojem in rokom je v tem, da je rok bodoča gotova okolnost, pogoj pa bodoča negotova okolnost. Oba pa omejujeta (veljavnost, trajanje) pravne posle: s pogojem se reden in pričakovan pravni učinek pogodbe napravi odvisnega od nastopa oziroma nenastopa nekega bodočega negotovega dejstva (okolnosti); z rokom pa se pravni učinek pogodbe napravi odvisnega od poteka določenega časa, ker ta ne nastopi pred potekom določenega roka ali pa preneha po njegovem poteku. Tako odložen ali razvezen ne more biti le pogoj ampak tudi rok. Na navedeno prepletenost obravnavanih institutov kaže tudi določilo 78. člena ZOR, po katerem se pravila o pogoju uporabljajo tudi za tolmačenje rokov. Pravnoteoretično sta tako pravilna oba pristopa, odločilen pa zaključek obeh, da je pravni učinek pogodbe prenehal.

Revizijsko sodišče glede na povedano zaključuje, da sta sodišči nižjih stopenj pravno pravilno ocenili, da je med pravdnima strankama sklenjena zakupna pogodba prenehala veljati tri mesece po tožničinem obvestilu tožencema, da potrebuje sporno nepremičnino za gradnjo na podlagi z odlokom sprejetega ureditvenega načrta za centralne predele mesta V. z dne 12.6.1993 (ki pomeni v zakupni pogodbi naveden zazidalni načrt oziroma drug urbanistični akt). Obveznost tožencev, da odstranita kioske in vrneta sporni del zemljišča tožnici, je zapadla že leta 1995. Tožničin izpraznitven zahtevek je zato utemeljen, kot sta to pravilno odločili sodišči nižjih stopenj. Po določilu prvega odstavka 585. člena ZOR mora zakupnik vrniti v zakup vzeto stvar po prenehanju zakupa, po določilu 17. člena ZOR pa so pogodbeniki dolžni izpolniti prevzete obveznosti. Ker je po povedanem pobijana odločitev materialnopravno pravilna, revizijsko sodišče pa ni ugotovilo uradoma upoštevne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 10. točke drugega odstavka 354. člena ZPP (386. člen ZPP), je moralo neutemeljeno revizijo tožencev zavrniti (393. člen ZPP).

Odločba o stroških revizijskega postopka je odpadla, ker jih tožnica ni zahtevala.