Appeal dismissed: Valid lease required to legalize squatting; tenant's failure to sue for lease prevents SZ application.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje. Tožeča stranka Mestna občina Ljubljana sama nosi svoje pritožbene stroške.

[JEDRO]

Le veljavno sklenjena pogodba je tista, ki s strani lastnika zatrjevano nezakonito bivanje toženke v stanovanju lahko legalizira, zato tudi po prepričanju pritožbenega sodišča ne zadošča dokaz izpolnjevanja pogojev za njeno sklenitev, saj s tem, ob nesoglasju volj strank po njeni sklenitvi, najemna pogodba, v nasprotju s členom 58 SZ, še vedno ni sklenjena. Zato ima prav prvostopno sodišče, ko zaključi, da bi se lahko toženka izpraznitvenemu tožbenemu zahtevku uprla le tako, da bi (vsaj) med obravnavanim pravdnim postopkom vložila nasprotno tožbo na sklenitev najemne pogodbe s tožečo stranko. Ker takšne tožbe ni vložila, se prvostopno sodišče ni bilo dolžno ukvarjati s presojo stanovanjskega položaja tožene stranke ob uveljavitvi SZ, kot zmotno uveljavlja pritožba, saj ta, sam po sebi, ne more v nobenem primeru legalizirati nezakonitosti njenega bivanja v stanovanju po členu 58 SZ, kot je zgoraj obrazloženo.

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da se je tožena stranka dolžna izseliti iz garsonjere št. 14 v II. nadstropju stanovanjske hiše na naslovu V... cesta 51, Ljubljana, v izmeri 30,93 m2 ter jo prazno izročiti tožečim strankam (razen drugotožeči Stanovanjski sklad ljubljanskih občin Ljubljana), v roku 15 dni. Enak tožbeni zahtevek drugotožeče stranke - Stanovanjskega sklada ljubljanskih občin Ljubljana, pa je zavrnilo. Odločilo je še, da je tožena stranka dolžna povrniti pravdne stroške in sicer Mestni občini Ljubljana v znesku 45.448,00 SIT, Občinam Brezovica, Ig, Škofljica, Vodice in Medvode v skupnem znesku 28.667,20 SIT.

Proti sodbi se pritožuje tožena stranka iz vseh zakonitih pritožbenih razlogov, pri čemer predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve v novo odločanje. Pritožnica meni, da je stališče sodišča, po katerem sama zahteva toženke, ki jo je dala že leta 1989 Občini Ljubljana Vič Rudnik za sklenitev najemne pogodbe, ne zadošča in bi uveljavljanje najemnega razmerja toženka morala sprožiti med pravdo z nasprotno tožbo, nedvomno zmotno, saj gre za pridobljeno pravico glede na to, da je toženka v tem stanovanju bila več kot dve leti pred smrtjo nosilke stanovanjske pravice in je s tem pridobila imetništvo stanovanjske pravice in ne le pravico uveljavljati najemno razmerje.

Tožeča stranka Mestna občina Ljubljana je na pritožbo odgovorila, pri čemer pritrjuje sodbenim razlogom in odločitvi ter še dodaja, da tudi sicer toženka na dan uveljavitve SZ ni imela statusa imetnice stanovanjske pravice, saj je bila do smrti C. F., ki je umrla 25.7.1990, imetnica stanovanjske pravice C., tožena stranka pa je bila do njene smrti podnajemnica. Od takrat naprej pa je nezakonito bivala v stanovanju (kar je manj kot dve leti) in na dan uveljavitve SZ ni bila imetnica stanovanjske pravice. Predlaga zavrnitev neutemeljene pritožbe in potrditev sodbe sodišča prve stopnje.

Pritožba ni utemeljena. V obravnavani pravdni zadevi je med strankama sporno, ali je imela toženka ob uveljavitvi Stanovansjkega zakona (v nadaljevanju besedila SZ) položaj imetnice stanovanjske pravice po Zakonu o stanovanjskih razmerjih (v nadaljevanju besedila ZSR), ni pa sporno, da toženka s tožečo stranko nima sklenjene najemne pogodbe za uporabo spornega stanovanja, poleg tega je po ugotovitvah prvostopnega sodišča sklenitev najemne pogodbe Občina Ljubljana Vič Rudnik odklonila. Nadalje je ugotovljeno, da kljub evidentno odklonilnemu stališču tožeče stranke do sklenitve najemne pogodbe s toženo stranko zaradi neizpolnjevanja pogojev za njeno sklenitev, tožena stranka tudi med pravdnim postopkom od tožeče stranke ni zahtevala (v obliki nasprotne tožbe) sklenitve najemne pogodbe.

Zato je po prepričanju pritožbenega sodišča materialno pravno pravilna odločitev prvostopnega sodišča, ki ugodi izpraznitvenemu tožbenemu zahtevku tožeče stranke iz razloga po 58. členu SZ, torej zato, ker zaradi nesklenjene najemne pogodbe z lastnikom toženka uporablja stanovanje nezakonito, zaradi česar je imela tožeča stranka kot lastnik zoper njo pravico vložiti obravnavano tožbo. V tem primeru je namreč potrebno kot pravno odločilno dejstvo upoštevati, da tožeča stranka kot lastnik odklanja sklenitev najemne pogodbe, ki bi toženkino bivanje v stanovanju legaliziralo, ker meni, da toženka pogojev za sklenitev ne izpolnjuje, toženka pa, ki jih sicer zatrjuje in dokazuje (imetništvo stanovanjske pravice ob uveljavitvi SZ), pa kljub temu od tožeče stranke ne zahteva po sodni poti sklenitve najemne pogodbe.

Le veljavno sklenjena pogodba je namreč tista, ki s strani lastnika zatrjevano nezakonito bivanje toženke v stanovanju lahko legalizira, zato tudi po prepričanju pritožbenega sodišča ne zadošča dokaz izpolnjevanja pogojev za njeno sklenitev, saj s tem, ob nesoglasju volj strank po njeni sklenitvi, najemna pogodba, v nasprotju s členom 58 SZ, še vedno ni sklenjena. Zato ima prav prvostopno sodišče, ko zaključi, da bi se lahko toženka izpraznitvenemu tožbenemu zahtevku uprla le tako, da bi (vsaj) med obravnavanim pravdnim postopkom vložila nasprotno tožbo na sklenitev najemne pogodbe s tožečo stranko.

Ker takšne tožbe ni vložila, se prvostopno sodišče ni bilo dolžno ukvarjati s presojo stanovanjskega položaja tožene stranke ob uveljavitvi SZ, kot zmotno uveljavlja pritožba, saj ta, sam po sebi, ne more v nobenem primeru legalizirati nezakonitosti njenega bivanja v stanovanju po členu 58 SZ, kot je zgoraj obrazloženo. Načelno ima sicer pritožba prav, ko trdi, da je z imetništvom stanovanjske pravice pridobila toženka pravico uveljavljati najemno razmerje, vendar pri tem prezre, da te svoje pravice, četudi bi ji pripadala kljub odklonitvi sklenitve najemne pogodbe, ni (pravočasno) uveljavila.

Kot pravilno razloguje in zaključuje prvostopno sodišče, mora biti namreč tudi imetnica stanovanjske pravice pri sklepanju najemne pogodbe aktivna, zlasti ko zaide zaradi statusne spornosti svojega bivanja v stanovanju v nezakonit položaj po členu 58 SZ, sicer tvega neuspeh v izpraznitveni pravdi. Sklenitev najemne pogodbe namreč ni le dolžnost lastnika, pač pa tudi pravica imetnika stanovanjske pravice. Na podlagi povedanega se izkaže, da je prvostopno sodišče vsa potrebna dejstva popolno in pravilno ugotovilo ter pravilno uporabilo materialno pravo in ker tudi ni storilo nobene uradoma upoštevne kršitve pravil pravdnega postopka po 2. odst. 365.

člena ZPP/77, je pritožbeno sodišče zavrnilo neutemeljeno pritožbo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (člen 368 ZPP/77). Izrek o pritožbenih stroških temelji na 1. odst. 166. člena ZPP v zvezi s 1. odst. 155. člena ZPP/77. Pritožbeno sodišče namreč pritožbenih stroškov prvotožeče stranke ne šteje kot potrebnih pravdnih stroškov, ker niso doprinesli k lažji rešitvi zadeve na pritožbeni stopnji, zaradi česar jih je pritožnica dolžna sama nositi.