Appeal dismissed; written lease terms prevail over alleged measurement error without mutual consent. Appeal dismissed; written lease terms prevail over alleged measurement error without mutual consent.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje. Tožeča stranka nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka.

[JEDRO]

Višina najemnine se upošteva v tisti višini, kot sta jo pravdni stranki sporazumno pismeno določili v sklenjeni najemni pogodbi. V primeru zmote glede višine najemnine, lahko stranka, ki je v zmoti, zahteva razveljavitev pogodbe zaradi bistvene zmote, po tem, ko je pogodba razveljavljena, pa še povrnitev škode. Ni pa mogoče zahtevati višjo najemnino, kot je določena s pogodbo, v primeru, da ta višina s pismenim aneksom k pogodbi kasneje ni spremenjena.

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijano sodbo je prvostopno sodišče sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. Ig ... z dne ... razveljavilo v 1. in 3. točki izreka ter tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrnilo. Tožeči stranki je še naložilo, da mora poravnati toženi stranki pravdne stroške v višini 70.048,00 SIT. Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka iz vseh treh pritožbenih razlogov. V pritožbi pojasnjuje, da je prišlo do očitne napake pri zapisu velikosti garažnih boksov, katerih izmera dejansko obsega 31 m2, ne pa 15,5 m2, kot je zapisano v najemni pogodbi.

To pa posledično pomeni, da znaša mesečna najemnina za garažna boksa 155,00 DEM, ne pa 77,50 DEM. Zato je vtoževana razlika utemeljena. Najemnina je bila namreč določena po kvadratnem metru, ne pa za prostor kot celoto v absolutnem znesku. Glede na 1. odst. 498. čl. ZPP/99 je pritožbeno sodišče uporabilo določbe starega ZPP/77. Pritožba ni utemeljena. Najem poslovnih prostorov nastane s pogodbo med najemodajalcem in najemnikom, najemna pogodba pa mora biti sklenjena v pismeni obliki, saj v nasprotnem primeru ni veljavna (glej 12. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih;

ZPSPP). Prvostopna sodba pravilno ugotavlja, da sta pravdni stranki sklenili pogodbo o najemu garažnih boksov dne 23.1.1996 (priloga B2), v kateri sta obe sporazumno določili, da znaša izmera dveh garažnih boksov 15,5 m2, mesečno plačilo najemnine pa znaša 5,00 DEM za m2 v tolarski protivrednosti po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan plačila. Tako sklenjena pismena najemna pogodba zavezuje toženo stranko le na plačilo najemnine v znesku 77,50 DEM mesečno v tolarski protivrednosti, ne pa v višini 155,00 DEM, kot ga uveljavlja tožeča stranka.

Prvostopno sodišče pravilno tudi ni upoštevalo aneksa k pogodbi o najemu garažnih boksov z dne 9.6.1998 (priloga B4), saj je direktor tožeče stranke izrecno zatrdil, da ta aneks ne velja, ker se tožeča stranka z njegovo vsebino ni strinjala. To pa v posledici pomeni, da prvostopno sodišče pravilno ni moglo upoštevati zvišane najemnine, zapisane v 1. členu omenjenega aneksa v višini 155,00 DEM v tolarski protivrednosti, saj navedeni aneks po zatrdilu same tožeče stranke ni veljaven. Zato velja še vedno dogovor v pogodbi o najemu garažnih boksov, ki določa najemnino za izmero 15,5 m2, torej v višini 77,50 DEM mesečno tolarske protivrednosti.

Prvostopno sodišče tudi pravilno ni sledilo izpovedbi zaslišane priče M.K., da naj bi prišlo pri sklenitvi najemne pogodbe z dne 23.1.1996 do pisne napake glede zapisa velikosti garažnih boksov, s tem pa tudi do napake glede plačila mesečne najemnine. Pravilno je štelo, da sta se pravdni stranki ob sklenitvi najemne pogodbe zedinili o bistvenih sestavinah pogodbe in da se je izjava volje obeh strank ob sklepanju najemne pogodbe ujemala (glej 26. in 28. člen Zakona o obligacijskih razmerjih; ZOR). Dejstvo je, da sta obe stranki najemno pogodbo nemoteno izvrševali prav v takšni vsebini, kot je bila določena dve leti od podpisa pogodbe, tožeča stranka pa v tem času razveljavitve pogodbe zaradi zmote ni uveljavljala.

V kolikor bi bila podana bistvena zmota glede izmere garažnih boksov in s tem tudi glede višine najemnine, pa je imela tožeča stranka v skladu z drugim odstavkom 61. člena ZOR možnost, da bi zahtevala razveljavitev pogodbe zaradi bistvene zmote (razen seveda, če pri njeni sklenitvi ni ravnala s potrebno skrbnostjo, ki se zahteva v prometu); v primeru razveljavitve pogodbe zaradi zmote, pa bi imela tista stranka, ki je bila poštena, tudi pravico zahtevati povrnitev škode, ne glede na to, da stranka, ki je bila v zmoti, za svojo zmoto ni kriva (glej tretji odstavek 61.

člena ZOR). Tožeča stranka tako ni postopala. Njena pravna podlaga pri uveljavljanju tega tožbenega zahtevka se je opirala zgolj na pogodbo o najemu garažnih boksov z dne 23.1.1996. Po tej pogodbi pa je, kot je prvostopno sodišče pravilno ugotovilo, tožena stranka najemnino za garažna boksa v takšni višini, kot je bila določena, redno plačevala. Drugega pravnega temelja, na podlagi katerega bi lahko uveljavljala vtoževano razliko za najemnino (torej izpolnitev pogodbene obveznosti), pa tožeča stranka ni navajala. Zato je prvostopno sodišče povsem pravilno njen tožbeni zahtevek po tej podlagi v celoti zavrnilo.

Ker pritožbeni razlogi niso podani, kot tudi ne razlogi, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, je bilo potrebno pritožbo tožeče stranke zavrniti kot neutemeljeno in v skladu s 368. členom ZPP/77 izpodbijano sodbo potrditi. Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, nosi v skladu s prvim odstavkom 154. člena ZPP/77 v zvezi s prvim odstavkom 166. člena ZPP/77 sama svoje stroške pritožbenega postopka.