Supreme Court dismisses appeal; tenant rights under Housing Act survive state property transfer.

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

[JEDRO]

Toženki sta bili ob denacionalizaciji stanovanj, ko sta stanovanji prešli v last tožnikov, že najemnici po predpisih Stanovanjskega zakona. Po določbi 1. odst. 125. čl. Stanovanjskega zakona ostanejo v veljavi določila pogodbe med zavezancem za vrnitev stanovanja in najemnikom tudi po denacionalizaciji. Novi lastnik kot najemodajalec torej ne more enostransko spreminjati pogojev najema. Najemnik ima pravico odkloniti lastnikove zahteve, ki presegajo obveznosti po najemni pogodbi s prejšnjim lastnikom.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbena zahtevka, s katerima je tožeča stranka zahtevala od obeh toženk izpraznitev njunih stanovanj. Ugotovilo je, da je bila v korist tožeče stranke denacionalizirana stanovanjska hiša G., C. in da toženki, ki zasedata vsaka svoje stanovanje v tej hiši, nista sklenili s tožniki najemne pogodbe.

Toženki sta imeli sklenjeni najemni pogodbi z Občino C., ki je bila lastnica stanovanj do denacionalizacije. Toženki sta utemeljeno odklonili sklenitev predloženih pogodb, v katerih je bilo predvideno, da bi morali prispevati k investicijskemu vzdrževanju hiše.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožeče stranke in potrdilo sodbo prve stopnje. Oprlo se je na 125.čl. Stanovanjskega zakona, s katerim je predpisana popolna sukcesija denacionalizacijskega upravičenca v položaj denacionalizacijskega zavezanca v najemni pogodbi s prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice. Zato toženki nista dolžni pristati na profitno najemnino in na sodelovanje pri investicijskem vlaganju.

Proti tej sodbi vlaga tožeča stranka revizijo. Uveljavlja revizijske razloge zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Zahteva formalno ureditev pravnega razmerja, ki je med pravdnimi strankami nastalo po denacionalizaciji. Sprejema določbo 125. čl. Stanovanjskega zakona, vendar meni, da morata toženi stranki pristati na spremembo najemne pogodbe vsaj glede najemodajalca. Zato bi toženki morali podpisati ponujeno pogodbo. Ker je nista, uporabljata stanovanje nezakonito. Kot bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 13. tč. drugega odst. 354.čl. Zakona o pravdnem postopku pa očita sodbama, da ne upoštevata vsebine prve predložene pogodbe, ki se je razlikovala od pogodbe z Občino Celje samo glede najemodajalca. Ker sta toženki odklonili podpis korektnih pogodb, je očitno, da stanovanji uporabljata nezakonito. Predlaga, da revizijsko sodišče spremeni izpodbijano sodbo in tožbenima zahtevkoma ugodi, podrejeno pa, da sodbi razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Revizija je bila vročena toženima strankama, ki nanjo nista odgovorili, in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo (3. odst. 390.čl. zakona o pravdnem postopku - ZPP).

Revizija ni utemeljena.

Toženki sta bili pred uveljavitvijo Stanovanjskega zakona imetnici stanovanjske pravice vsaka na svojem stanovanju. Po sprejetju Stanovanjskega zakona je na podlagi drugega odst. 113.čl. postala lastnica spornih stanovanj občina C., s katero sta toženki sklenili najemni pogodbi v skladu z določbami Stanovanjskega zakona. Toženki sta bili torej ob denacionalizaciji stanovanj, ko sta stanovanji prešli v last tožnikov, že najemnici po predpisih Stanovanjskega zakona. Po določbi 1. odst. 125.čl. Stanovanjskega zakona (v nadaljnjem SZ) ostanejo v veljavi določila pogodbe med zavezancem za vrnitev stanovanja in najemnikom tudi po denacionalizaciji. Novi lastnik kot najemodajalec torej ne more enostransko spreminjati pogojev najema. Najemnik ima pravico odkloniti lastnikove zahteve, ki presegajo obveznosti po najemni pogodbi s prejšnjim lastnikom. To je razlog, da toženk ne morejo doleteti posledice po 58.čl. SZ zaradi tega, ker nista hoteli sprejeti obveznosti, da bosta sofinancirali investicijska vlaganja v hišo. Takšno pravno stališče izpodbijane sodbe je pravilno in zato uveljavljani razlog zmotne uporabe materialnega prava ni podan.

Neutemeljen je tudi očitek bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Obe sodbi ugotavljata, da je v vseh treh pogodbah, ki jih je tožeča stranka predložila toženkama v sklenitev, določba o sofinanciranju investicijskih vlaganj. To velja tudi za prvi predlog pogodbe iz leta 1994. Sodbi ta razlog navajata, zato očitek ignorance ni utemeljen. Navedbe v sodbi so skladne s predloženo listino, ki v drugem stavku 6. člena predvideva prav takšno obveznost toženk. Zato tudi ta revizijski razlog ni podan.

Glede na navedeno in ker ni razlogov, na katere pazi revizijsko sodišče po uradni dolžnosti (386.čl. ZPP), je revizijsko sodišče zavrnilo revizijo tožeče stranke kot neutemeljeno (393.čl. ZPP).