Supreme Court rejects appeal, granting tenant's privatization buyout right over absent former owner under housing law.

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

[JEDRO]

Določba 149. čl. Stanovanjskega zakona rešuje vprašanje upravičenosti do privatizacijskega odkupa v primeru kolizije interesov med prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice in podstanovalcem.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se razveljavi prodajna pogodba, ki sta jo sklenili dne 15.9.1993 prva toženka kot prodajalka in druga toženka kot kupovalka za stanovanje v N. G. Toženima strankama je naložilo, da vzpostavita prejšnje lastninsko stanje, prvi toženi stranki pa še, da sklene s tožnico prodajno pogodbo za to stanovanje pod pogoji, ki jih določa Stanovanjski zakon za privatizacijo stanovanj. Ugotovilo je, da se je tožnica vselila v sporno stanovanje leta 1984 v soglasju z drugo toženko kot imetnico stanovanjske pravice. Toženka od leta 1982 dalje živi v Š. Tožnica je uporabljala celo stanovanje in zanj plačevala vse stroške, posebej pa toženki ni plačevala najemnine. Prva tožena stranka je bila seznanjena s tem, da je druga toženka stanovanje prepustila v uporabo tožnici. Na podlagi takšnih ugotovitev je sodišče uporabilo določbo 149. čl.

Stanovanjskega zakona in odločilo, da ima tožnica pravico do odkupa spornega stanovanja, da pa je druga toženka to pravico izgubila.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožene stranke in potrdilo sodbo prve stopnje. Soglašalo je s prvostopnimi ugotovitvami.

Dejstvo, da je tožnica plačevala stanarino stanodajalcu, je štelo kot določeno denarno odmeno za uporabo stanovanja v korist druge toženke. Ugotovilo je, da okoliščine iz 3. odst. 58. čl. Zakona o stanovanjskih razmerjih niso podane in da zato ni razlogov, ki bi preprečevali uporabo 149. čl. Stanovanjskega zakona.

Proti tej sodbi vlaga tožena stranka revizijo iz vseh revizijskih razlogov. Predlaga, da revizijsko sodišče razveljavi sodbi druge in prve stopnje in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Navaja, da med drugo toženo stranko in tožnico ni bilo podstanovalskega razmerja, saj toženka ni pridobivala visoke najemnine. Druga toženka je tudi sama uporabljala stanovanje, ko je prihajala iz Š. Po Zakonu o stanovanjskih razmerjih je podstanovalsko razmerje nastalo samo na podlagi pisne pogodbe, te pa ni bilo. V zvezi s tem se sklicuje na sodbo Vrhovnega sodišča, objavljeno v Poročilu 1960/II. Ker je tožnica hči druge toženke, bi pridobila stanovanjsko pravico samo pod pogoji, določenimi v 19. čl. Zakona o stanovanjskih razmerjih. Ti pogoji niso izpolnjeni, ker tožnica in toženka nista živeli skupaj.

Revizija je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila, in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo (3.odst.390.čl. Zakona o pravdnem postopku - ZPP).

Revizija ni utemeljena.

Stanovanjski zakon v 117.čl. določa, da ima pravico do odkupa stanovanja pod pogoji, ki veljajo za privatizacijo, tisti, ki je bil ob uveljavitvi zakona imetnik stanovanjske pravice. Prejšnji Zakon o stanovanjskih razmerjih pa je določal pogoje za pridobitev in prenehanje stanovanjske pravice. Tako je po 58.čl. Zakona o stanovanjskih razmerjih prenehalo stanovanjsko razmerje, če so imetnik stanovanjske pravice in uporabniki prenehali uporabljati stanovanje in brez presledka več kot šest mesecev niso več stanovali v njem ne glede na to ali so bili takrat v državi ali v tujini, ali če je stanovanje v celoti oddano podstanovalcem, ali če stanovanje uporablja oseba, ki po tem zakonu ni uporabnik stanovanja - razen v primerih, ki jih navaja tretji odst. tega člena. Ker okoliščine iz tretjega odst. 58. čl. Zakona o stanovanjskih razmerjih za drugo toženko niso ugotovljene, ji je torej zaradi njene dolgoletne odsotnosti stanovanjsko razmerje prenehalo na podlagi prvega odst. 58. čl. Zakona o stanovanjskih razmerjih. Zato ni imela pravice do privatizacijskega odkupa stanovanja po 117.čl. Stanovanjskega zakona. To pravico pa je pridobila tožnica, ki je stanovanje v celoti uporabljala več kot dve leti. Na ta način določba 149. čl.

Stanovanjskega zakona rešuje vprašanje upravičenosti do privatizacijskega odkupa v primeru kolizije interesov med prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice in podstanovalcem.

V postopku na prvi in drugi stopnji je bilo ugotovljeno, da je tožnica zasedla sporno stanovanje v sporazumu z drugo toženko, ki se je preselila v Š. in da je bil stanodajalec s tem seznanjen, vendar je novo stanje dopuščal in ni ukrepal proti tožnici. Ta ugotovitev je pomembna zato, ker pripelje do enakega rezultata kot ugotovitev o podstanovalski pogodbi med tožnico in drugo toženko. Tudi če bi se štelo, da takšne pogodbe ni bilo, je tožnica po preteku dveletnega roka iz 50. čl. Zakona o stanovanjskih razmerjih pridobila stanovanjsko zaščito in s tem upravičenja, ki jih je imel imetnik stanovanjske pravice, vključno s pravico do privatizacijskega odkupa po 117.čl. Stanovanjskega zakona. Vendar pa ugotovljena okoliščina, da je tožnica stanovanje zasedla na podlagi dogovora z materjo -

drugo toženko, omogoča tudi ugotovitev, da je šlo za podstanovalsko razmerje, kakršnega ima v mislih 149. čl. Stanovanjskega zakona.

Vsekakor pa tožnica glede na ugotovljene okoliščine o dolgoletnem bivanju v spornem stanovanju v soglasju z obema toženima strankama ne more biti v slabšem pravnem položaju, kot ga za podstanovalca določa navedeni člen. Okoliščina, da je druga toženka občasno ob svojih obiskih v N. G. prespala v tem stanovanju, ni pomembna, ker je v tem času stalno prebivala v Š. Dejstvo, da ni bila sklenjena pogodba v pisni obliki, kljub določbi drugega odst. 79. čl. Zakona o stanovanjskih razmerjih, ni ovira za nastanek podstanovalske pogodbe, saj je bila pogodba v celoti izpolnjena in je bilo zato pomanjkanje obličnosti konvalidirano (73.čl. Zakona o obligacijskih razmerjih). Sklicevanje na odločbo vrhovnega sodišča iz leta 1960, ko ni veljal še niti Zakon o stanovanjskih razmerjih (sprejet l. 1982 Ur.l. SRS št. 35/82), niti Zakon o obligacijskih razmerjih (začetek veljave 1.10.1978), torej ne pride v poštev.

Tožnica ni pridobila pravice do odkupa stanovanja kot uporabnica (19.čl. Zakona o stanovanjskih razmerjih), temveč na podlagi drugih, prej navedenih razlogov. Uporabnica stanovanja v smislu navedenega predpisa ni postala, ker s toženko ni živela skupaj v spornem stanovanju. Zato revizija brez potrebe poudarja to okoliščino.

Kršitev določb pravdnega postopka tožena stranka v reviziji ni pojasnila. Revizijsko sodišče po uradni dolžnosti pazi le na kršitev po 10. točki drugega odst. 354.čl. ZPP, vendar te kršitve ni. Ker je tudi materialno pravo uporabljeno pravilno, je revizijsko sodišče zavrnilo revizijo tožene stranke kot neutemeljeno (393.čl. ZPP).