Appeal allowed; court ruled business lease agreement governs management costs, not Residential Act, due to improper application of law.

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba (2. in 3. točka izreka) razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

[JEDRO]

Za presojo vprašanja pasivne legitimacije najemnika poslovnih prostorov za plačilo stroškov upravljanja in obratovanja bi bilo treba uporabiti določila pogodbe in ne določila Stanovanjskega zakona.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo zahtevek tožeče stranke za plačilo 37.654,30 SIT s pripadki, ker je zaključilo, da tožena stranka ni pasivno legitimirana. Proti sodbi se tožeča stranka pritožuje in uveljavlja pritožbeni razlog bistvene kršitve določb pravdnega postopka in nepravilne uporabe materialnega prava. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi ali pa jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki odgovora na pritožbo ni vložila.

Pritožba je utemeljena. V tem pritožbenem postopku je sodišče druge stopnje uporabilo določila ZPP/97, ker je bila sodba izdana pred uveljavitvijo novega ZPP (glej prvi odst. 498. čl. ZPP). Z izpodbijano sodbo je bil končan spor majhne vrednosti (prvi odst. 502. čl. ZPP), zato se sme sodba izpodbijati le glede bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz drugega odst. 354. čl. ZPP in zmotne uporabe materialnega prava. Ta dva pritožbena razloga tožeča stranka tudi uveljavlja. Sodišče druge stopnje ugotavlja, da je sodišče prve stopnje res uporabilo določila aneksa št. 3/93 (priloga A9), vendar le toliko, da je v izpodbijani sodbi ugotovilo, da je bila tožena stranka v spornem obdobju najemnik spornih poslovnih prostorov in ne njen lastnik.

Ni pa določb tega aneksa sodišče uporabilo za presojo vprašanja, ali je tožena stranka zavezana k plačilu vtoževanih stroškov upravljanja in obratovanja. Za presojo tega vprašanja je uporabilo določilo Stanovanjskega zakona. Zato razlogi sodbe o vsebini določil spornega aneksa niso v nasprotju z določbami tega aneksa oz. z določilom 5. člena tega aneksa, saj sodišče tega člena aneksa v svoji sodbi niti ni omenilo. Pač pa je utemeljen pritožbeni razlog nepravilne uporabe materialnega prava. Sodišče prve stopnje je namreč za presojo utemeljenosti zahtevka ob vprašanju pasivne legitimacije (čeprav to vprašanje s tega vidika, kot ga je presojalo sodišče prve stopnje, to je, ali je pasivno legitimiran lastnik ali najemnik, sploh ni bilo sporno, saj tožena stranka ni trdila, da je stroške upravljanja in obratovanja dolžan plačati lastnik) uporabilo določila Stanovanjskega zakona, čeprav bi moralo uporabiti določila po tožeči stranki predloženega aneksa, zlasti pa njegov 5.

člen (priloga A9). Iz tega določila izhaja, da je najemnik prevzel obveznost, da bo on plačeval stroške upravljanja in obratovanja. Lastnik poslovnih prostorov in najemnik sta vprašanje plačevanja stroškov upravljanja in obratovanja uredila s pogodbo (10. čl. ZOR). Na to pogodbo pa se tožeča stranka tudi sklicuje. Sodišče prve stopnje je tako nepravilno uporabilo materialno pravo, ko je v tem primeru uporabilo določila Stanovanjskega zakona in ne določil predložene pogodbe. Zaradi tega pa ni ugotovilo odločilnih dejstev. Zaradi napačne uporabe materialnega prava se ni ukvarjalo s tistimi ugovornimi trditvami tožene stranke, ki jih je ta uveljavljala v pravdi.

Sodba torej nima razlogov o odločilnih dejstvih (13. tč. drugega odst. 354. čl. ZPP), zaradi česar je bilo treba pritožbi ugoditi in izpodbijano sodbo razveljaviti ter zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odst. 369. čl. ZPP).