Appeal partially allowed; sale contract rescission by seller requires Housing Act provisions on eviction and rent.

Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba pod točkama 2 in 3 razveljavi ter v tem delu vrne sodišču prve stopnje v nov postopek in odločanje. V preostalem delu se pritožba zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje (točka 1).

[JEDRO]

Določbe člena 127/1 SZ je treba uporabiti tudi takrat, ko je prodajalec tisti, ki zahteva razvezo pogodbe.

[OBRAZLOŽITEV]

Okrajno sodišče v Sevnici je s sodbo odločilo, da se pogodba o prodaji stanovanja, sklenjena med pravdnima strankama dne 18.1.1993, razveže. V drugi točki je naložilo toženi stranki dolžnost izselitve iz stanovanja v 90 dneh in izročitve le-tega prostega stvari in oseb tožeči stranki ob hkratni obveznosti tožeče stranke za povračilo tistega, kar ji je bilo na račun stanovanja plačano, to je 379.400,00 SIT. V tretji točki izreka je sodišče toženi stranki naložilo plačilo stroškov postopka v višini 66.713,00 SIT. Tožena stranka je pravočasno vložila pritožbo, v kateri navaja, da obrokov za odplačilo stanovanja ni plačevala, saj z možem več kot dve leti nista bila zaposlena.

Sedaj se je to dejstvo spremenilo in lahko bi začela odplačevati obroke. Tožena stranka izpodbija tudi 2. točko izreka in pravi, da se iz stanovanja ne morejo izseliti, saj z dvema otrokoma, v starosti petih in enajstih let, nimajo kam iti. Pritožba je utemeljena. Po določbi člena 350/2 Zakona o pravdnem postopku - ZPP, sodišče druge stopnje preizkusi sodbo sodišča prve stopnje v mejah razlogov, ki so navedeni v pritožbi, pri tem pa pazi po uradni dolžnosti na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 6., 7., 8., 11., 12. in 14. točke drugega odstavka 339.

člena ZPP in na pravilno uporabo materialnega prava. Preizkus izpodbijane sodbe v tem okviru je pokazal, da niso podani pritožbeni razlogi, kolikor gre za vprašanje pravilnosti odločitve pod točko 1. izpodbijane sodbe, torej kolikor gre za vprašanje, ali je razveza pogodbe o prodaji stanovanja na mestu. V tem delu sodišče prve stopnje ni napravilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka, pravilno pa je uporabljeno tudi materialno pravo. Glede tega dela odločitve ima sodba sodišča prve stopnje popolne in prepričljive razloge, ki jim ni treba nič dodajati.

Kolikor gre torej za ta del odločitve, pritožba navaja socialne razloge, ki pa ne morejo biti upoštevni, kar je obrazložilo tudi sodišče prve stopnje. V tem delu je bilo torej treba pritožbo zavrniti in sodbo potrditi (člen 353/1 ZPP). Sodbe pa ni mogoče preizkusiti glede drugega dela odločitve, torej glede tistega dela, ko sodišče prve stopnje nalaga toženi stranki, da se v 90 dneh izseli iz stanovanja, ob hkratni zavezi tožeče stranke, da ji vrne kupnino v znesku 379.400,00 SIT. V tem delu je sodišče prve stopnje storilo bistveno kršitev določb postopka iz 14. točke 339.

člena ZPP, kajti manjkajo razlogi o odločilnih dejstvih in zato v tem delu sodbe ni mogoče preizkusiti. V tem delu je bilo torej treba sodbo razveljaviti. Kot posledica razveljavitve tega dela sodbe je tudi razveljavitev točke 3, torej odločitve o stroških postopka (člen 354/1 ZPP). V obravnavani zadevi sodišče prve stopnje namreč ni upoštevalo, da gre za situacijo, pri kateri je treba uporabiti ne samo določbe Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR, pač pa tudi posebne določbe Stanovanjskega zakona - SZ. Stanovanje je bilo namreč odkupljeno po določbah tega zakona, ki v prvem odstavku 124.

člena določa, da če kupec ne zmore odplačevati obrokov za stanovanje, ki ga je kupil na podlagi določb SZ, lahko zahteva razvezo kupoprodajne pogodbe. V takem primeru mu je prodajalec dolžan vrniti že plačane obroke v realni vrednosti, zmanjšane za neprofitno najemnino, s kupcem pa mora skleniti tudi najemno pogodbo, če ta to želi. Ta določba sicer predvideva le situacijo, ko je kupec tisti, ki sme zahtevati razvezo pogodbe, če obrokov ne zmore plačevati. Ne predvideva situacije, kot je obravnavana, ko je pravica prodajalca glede razveze pogodbeno določena.

Določbe člena 124/1 SZ pa je po prepričanju pritožbenega sodišča treba uporabiti tudi takrat, ko je torej prodajalec tisti, ki zahteva razvezo pogodbe, saj ni videti razlogov, zakaj bi bil kupec v slabšem položaju, če prodajalec zahteva razvezo, kot če jo zahteva kupec sam. V ponovljenem postopku bo torej moralo sodišče prve stopnje o utemeljenosti zahteve za izselitev iz stanovanja razpravljati z upoštevanjem omenjene določbe Stanovanjskega zakona, ki izrecno govori o tem, da mora prodajalec s kupcem skleniti najemno pogodbo, če ta to želi.

Hkrati bo z upoštevanjem istih določb moralo odločiti tudi glede tistega dela zahtevka, ki se sicer nanaša na obveznost tožeče stranke o vrnitvi obrokov za stanovanje. To so torej razlogi, zaradi katerih je bilo v tem delu treba odločitev sodišča prve stopnje razveljaviti.