Appeal court quashes first-instance judgment regarding landlord management contract deadlines under Housing Act.
Slovenia (SI)
Legislator summary
AI generatedThe appeal court quashed the first-instance judgment and remanded the case for retrial due to a material legal error. The lower court incorrectly held that landlords failed to meet a 60-day deadline for signing management contracts under the Housing Act, ignoring that the specific deadline only came into force later. The court ruled that enforcing such a strict timeline would force landlords to violate the Act to avoid paying operating costs, which is legally impermissible. Consequently, the appeal was allowed, and the case was sent back to the first-instance court to reassess the facts and apply the correct statutory timeline.
Legislator headnote
AI generated1. odst. 498. čl. ZPP; 22. in 27. čl. Stanovanjskega zakona: The court cannot uphold a first-instance finding that a claim is unfounded because the defendant failed to initiate a management contract within 60 days of the Act's enactment, as this would compel non-compliance with the Act to evade operating costs, and the specific deadline was not in effect at the time of the alleged breach.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedCited Case Law
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.
[JEDRO]
Ni mogoče pritrditi materialnopravnemu stališču prvostopnega sodišča, da zahtevek tožeče stranke zato ni utemeljen, ker lastniki v 60 dneh od uveljavitve Stanovanjskega zakona niso pričeli s postopkom sklepanja pogodb iz 22. čl. Stanovanjskega zakona (SZ). Podpiranje takega stališča bi naravnost sililo lastnike stanovanj k nespoštovanju določil 22. in 27. čl. SZ, saj bi se s tem tja do 31.12.1996 uspešno izogibali plačevanju obratovalnih stroškov.
[OBRAZLOŽITEV]
Na podlagi določila 1. odst. 498. čl. ZPP je pritožbeno sodišče nadaljevalo postopek v tej zadevi po določilih ZPP/77. Sodišče prve stopnje je sklep Okrajnega sodišča v Kranju, opr. št. Ig 98/00272 z dne 23.2.1998 razveljavilo tudi v 1. in 3. tč. in tožbeni zahtevek zavrnilo (prvi odstavek izreka) ter odločilo, da mora tožeča stranka povrniti toženi stranki njene pravdne stroške (drugi odstavek izreka). Ker lastniki stanovanj niso v 60 dneh začeli postopka sklepanja pogodbe iz 22. čl. SZ in do sklenitve pogodbe ni prišlo, je ocenilo, da tožeča stranka kot upravnik do tožene stranke ne more imeti nikakršnih zahtevkov.
Proti sodbi je tožeča stranka vložila pravočasno pritožbo. Uveljavlja vse tri pritožbene razloge iz 1. odst. 353. čl. ZPP in predlaga spremembo izpodbijane sodbe tako, da se izdan sklep o izvršbi vzdrži v veljavi, podrejeno pa razveljavitev izpodbijane sodbe ter vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila. Pritožba je utemeljena. Ni mogoče pritrditi materialnopravnemu stališču prvostopnega sodišča, da zahtevek tožeče stranke zato ni utemeljen, ker lastniki v 60 dneh od uveljavitve Stanovanjskega zakona niso pričeli s postopkom sklepanja pogodb iz 22.
čl. Stanovanjskega zakona (Ur.l. RS št. 18/91, 19/91, 4/94, 21/94, 23/96, 24/96, 44/96 in 1/2000, v nadaljevanju SZ). Podpiranje takega stališča bi naravnost sililo lastnike stanovanj k nespoštovanju določil 22. in 27. čl. SZ, saj bi se s tem tja do 31.12.1996 (primerjaj 27. čl. noveliranega SZ, Ur.l. RS, št. 23/96) uspešno izogibali plačevanju obratovalnih stroškov. Organizaciji, ki je za lastnike te storitve opravljala, pa zakon ne daje nobenih kompetenc v zvezi s sklenitvijo pogodbe o upravljanju (prim. 32. čl. SZ). Poleg tega pa v 1. odst. 145.
čl. SZ ni določeno, do kdaj mora biti pogodba iz 22. čl. sklenjena. Šele novela Stanovanjskega zakona z dne 29.4.1996 (Ur.l. RS št. 23/96) je v 3. čl. naložila, da morajo biti pogodbe o upravljanju, v kateri se določi upravnik, sklenjene do 31.12.1996. Pri tem je potrebno opozoriti, da so vsi vtoževani računi starejšega datuma. Zato pritožbeno sodišče ugotavlja, da je zaradi zmotnega materialnopravnega stališča prvostopnega sodišča o vsebini določila 145. čl. SZ trditvena podlaga tožeče stranke ostala neizčrpana. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče na podlagi določila 1. odst. 370.
čl. ZPP izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Ker dosedaj prvostopno sodišče ni razčistilo, ali je tožeča stranka dejansko opravljala storitve upravljanja tudi pred uveljavitvijo Stanovanjskega zakona, kot je to moč sklepati iz njenih navedb na glavni obravnavi dne 10.5.1999 (list. št.
11) niti ni zavzelo stališča do ugovora zastaranja posameznih računov, bo to moralo storiti v nadaljevanju postopka. Pri tem morda ne bo odveč omeniti, da je Vrhovno sodišče RS v svoji odločbi II Ips 256/99 že zavzelo stališče o zastaralnem roku za terjatve, ki predstavljajo obratovalne stroške. Ob izdaji ponovne odločbe bo moralo prvostopno sodišče tudi upoštevati, da je za en račun tožeča stranka svoj zahtevek umaknila. Zato bo moralo upoštevajoč določilo 3. odst. 188. čl. (novega) ZPP za ta del izdan izvršilni sklep razveljaviti in postopek ustaviti. Za izdajo zavrnilne sodbe v primeru (delnega) umika tožbe ZPP ne daje podlage. O tem, zakaj je tudi za umaknjen del izdalo zavrnilno sodbo namesto da bi ravnalo po določilu 193. čl. ZPP, prvostopno sodišče v svoji odločbi ni obrazložilo (13. tč.
2. odst. 354. čl. ZPP).