Verbal agreement on rent adjustment for flood damage costs is valid even without written lease terms.

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pritožbeni stroški so nadaljnji pravdni stroški.

[JEDRO]

Dogovor med najemodajalcem in najemnikom o poračunavanju ali pobotanju najemnine s stroški adaptacije poslovnih prostorov in s stroški odprave škode zaradi poplave pomeni dogovor o stranskih točkah pogodbe oziroma dogovor v zvezi s sklenjeno najemno pogodbo in je upošteven.

[OBRAZLOŽITEV]

Na podlagi določbe 1. odst. 498. člena ZPP (Uradni list RS, št. 26/99) je pritožbeno sodišče pri odločanju o pritožbi uporabilo določbe ZPP/77 (Uradni list SFRJ, št. 4/77 - 27/90). Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku, tako da je sklep o izvršbi vzdržalo v veljavi v 1. in 3. točki izreka (1. točka izreka). Sklenilo je še, da mora tožena stranka povrniti tožeči stranki njene nadaljnje pravdne stroške (2. točka izreka), stroškovni zahtevek tožene stranke pa je zavrnilo (3. točka izreka). Zoper sodbo sklep se je tožena stranka pravočasno pritožila iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odst. 353.

člena ZPP. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne prvostopnemu sodišču v novo sojenje. Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki je odgovorila, da pritožba ni utemeljena in predlagala, naj jo pritožbeno sodišče zavrne in potrdi izpodbijano sodbo. Pritožba je utemeljena. Pritožnici ni mogoče pritrditi, ko uveljavlja, da predmetni spor ni gospodarski spor, ker naj bi S.K. sklenila najemno pogodbo kot fizična oseba. Ta ugovor je že prvostopno sodišče prepričljivo zavrnilo, saj je bila tožena stranka v času sklenitve pogodbe vpisana v registru samostojnih podjetnikov, poslovni prostor pa je vzela v najem za opravljanje gospodarske dejavnosti.

Pritrditi pa je pritožbi, da je napačno stališče prvostopnega sodišča, da bi moral biti zatrjevani dogovor o poračunavanju ali pobotanju najemnine s stroški adaptacije poslovnih prostorov in s stroški odprave škode zaradi poplave vsebovan v sami (pisni) najemni pogodbi. Takšen usten dogovor med najemodajalcem in najemnikom pomeni dogovor o stranskih točkah pogodbe oziroma dogovor v zvezi s sklenjeno najemno pogodbo. Tak usten dogovor je vsekakor upošteven (glej 2. odst. 71. člena ZOR) in ne posega v pravilo iz 12. člena zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list RS, št. 18/74 idr.), ki terja pisnost pogodbe o najemu poslovnih prostorov.

Zaradi navedenega napačnega materialnopravnega stališča prvostopno sodišče ni dopustilo predlaganih dokazov tožene stranke, ki so šli v smeri dokazovanja ustnih dogovorov pravdnih strank. Posledično je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Na podlagi določbe 3. odst. 370. člena ZPP je zato pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo prvostopnemu sodišču v novo sojenje. V ponovljenem postopku bo treba izvesti dokaze, ki so potrebni za ugotovitev, ali sta pravdni stranki sklenili zatrjevane ustne dogovore.

Prvostopno sodišče naj bo tudi pozorno na izjavo tožene stranke na naroku za glavno obravnavo z dne 19.5.1999, da "stroške adaptacij uveljavlja v pobot." O procesnem pobotnem ugovoru je treba odločiti v izreku sodbe (3. odst. 338. člena ZPP). V skladu z določbo 3. odst. 166. člena ZPP je pritožbeno sodišče še sklenilo, da se odločitev o pritožbenih stroških pridrži za končno odločbo.