Tenant dismissed for suing third party instead of landlord; possession protection applies, contractual remedies do not.

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

[JEDRO]

Zakupnik lahko po 70. členu ZTLR uveljavlja posestno varstvo proti tretji osebi, ne more pa proti njej uveljavljati petitornega varstva.

Varstvo zakupnega razmerja je urejeno tako, da ima zakupnik pravico proti zakupodajalcu uveljavljati svoje morebitne ugovore, ki nastajajo med izvrševanjem zakupne pogodbe (569. - 580. člen ZOR).

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnik od toženca zahteval, da mora opustiti nadaljnjo posest in obdelovanje parcele št... k.o... ter tožniku dopustiti, da jo v celoti prevzame v posest. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožeče stranke in prvostopno sodbo potrdilo.

Proti sodbi sodišča druge stopnje je vložil revizijo tožnik zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Revizijskemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi pritožbi zoper prvostopno sodbo ter tožeči stranki prisodi tudi pravdne stroške pritožbenega in revizijskega postopka. V reviziji posebej analizira določbo 580. člena ZOR. Trdi, da na podlagi te določbe ni mogoče zavrniti tožnikovega tožbenega zahtevka. Bistvenega pomena v tej pravdni zadevi je, da je tožnik ubral sodno pot zoper tretjega, to je toženca, ki omejuje tožnikovo upravičenje iz zakupne pogodbe brez pravnega naslova. S sklenitvijo zakupne pogodbe z zakupodajalcem Mestno občino K. je tožnik kot zakupnik pridobil pravico, imeti sporno nepremičnino v izključni rabi. Zato ima tudi pravno varstvo proti tretjemu in s tem, tako kot lastnik, tudi aktivno legitimacijo v tej pravdni zadevi. V konkretnem primeru se toženec ni skliceval na nobeno pravico, ki bi bila močnejša od tožnikove.

Revizija je bila vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo, in nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila (3. odstavek 390. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP).

Revizija ni utemeljena.

Revizijsko sodišče ugotavlja, da sta sodišči druge in prve stopnje pravilno uporabili materialno pravo, ko sta tožbeni zahtevek tožnika zavrnili. V tem sporu namreč tožnik zmotno enači obligacijskopravno s stvarnopravnim razmerjem. Medtem ko stvarnopravno razmerje učinkuje proti vsem, pa obligacijsko razmerje učinkuje le med strankama (inter partes). Zato ni mogoče enačiti aktivne legitimacije, ki jo ima lastnik ali upravičenec kakšne druge stvarne pravice proti vsakomur (erga omnes), s pravico pogodbene stranke, ki sme uveljavljati svojo pravico le proti svojemu pogodbenemu partnerju.

Varstvo pogodbenega razmerja proti tretjim je izjema od tega načela, ki jo lahko določa le zakon. Izjema, ki velja za zakupnika, je določena v 70. členu Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR). Ta zakon v 70. členu loči posredno in neposredno posest in daje varstvo tako posrednemu kot neposrednemu posestniku. Neposredni posestnik je tudi tisti, ki izvršuje dejansko oblast nad stvarjo na podlagi zakupne pogodbe. To pomeni, da zakupnik lahko uveljavlja posestno varstvo tudi nasproti tretjemu. Tožnik ni uveljavljal posestnega varstva. Njegov pooblaščenec je na naroku za glavno obravnavo (dne 18.12.1996, l.št. 8 spisa) izrecno poudaril, da ne zahteva posestnega varstva in zato tudi v tej smeri ni zatrjeval nobenih pravno odločilnih dejstev.

Če pa je tako, sta sodišči druge in prve stopnje pravilno uporabili materialno pravo, ko sta tožnikovo tožbo obravnavali kot petitorno tožbo za varstvo same pravice do zakupa. Zanjo pa navedena izjema ne velja. Zakupno razmerje je namreč nastalo, kot je bilo že navedeno, na podlagi pogodbe in zaradi tega za varstvo tega razmerja velja Zakon o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR). Varstvo

zakupnega razmerja je urejeno tako, da ima zakupnik pravico proti zakupodajalcu uveljavljati svoje morebitne ugovore, ki nastajajo med izvrševanjem zakupne pogodbe (569. - 580. člen ZOR).

Tožnik je sklenil pogodbo s Kmetijsko zemljiško skupnostjo K. dne 22.10.1985. Z njo se je dogovoril tudi o obsegu in trajanju zakupa. Če je plačal zakupnino tudi za obdobje od leta 1982 dalje, za celotno v zakup vzeto nepremičnino in s tem torej tudi za del parcele, ki jo obdeluje toženec, mora nastali spor razrešiti s Kmetijsko zemljiško skupnostjo oz. sedaj Mestno občino K.. Zakupodajalec je tisti, ki lahko nasproti vsakomur nastopi z morebitno petitorno tožbo na vrnitev brez pravnega naslova odvzete stvari. Zakupnik pa ima le varstvo, ki je določeno v 580. členu ZOR. Pravilna je materialnopravna presoja, da gre za pogodbo s pravno napako, ki je lahko predmet varstva po navedeni določbi ZOR.

Če pa je tako, so razlogi na drugi in prvi stopnji povsem pravilni. Tožnik bi torej moral o dejstvu, da obdeluje zemljišče ali njegov del nekdo tretji, obvestiti zakupodajalca, in v primeru, ko zakupodajalec ne bi reagiral, uveljavljati sankcije, ki so v navedeni določbi predvidene.

Ker torej tožnik ni uveljavljal posestnega varstva po 75. členu ZTLR, temveč je poskušal s petitornim varstvom, ki je urejeno za lastnika ali domnevnega lastnika v 38. oz. 41. členu ZTLR, mu sodišče ni moglo ugoditi.

Ker pa revizijsko sodišče tudi ni ugotovilo kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (10. točka 2. odstavka 354. člena ZPP), je revizijo zavrnilo kot neutemeljeno (393. člen ZPP).