Court allows appeal against eviction, ruling majority co-owners' management agreement binds all owners. Majority vote on management binds minority co-owners. Management agreement by majority co-owners binds all. Management agreement by majority co-owners binds all. Management agreement by majority co-owners binds all.

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v kranju, opr. št. I - Ig ... z dne ... vzdrži v veljavi v 1. in 3. točki izreka. Tožena stranka je dolžna v 8. dneh povrniti tožeči stranki njene nadaljnje pravdne stroške v znesku 13.300,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 3.12.1998 dalje do plačila. Tožena stranka je dolžna v 8. dneh povrniti tožeči stranki njene stroške pritožbenega postopka v znesku 36.500,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 11.5.2000 dalje do plačila.

[JEDRO]

Dogovor, ki ga sklene toliko lastnikov, da njihov delež presega polovico vrednosti hiše, je obvezujoč tudi za ostale solastnike hiše, ki takega dogovora niso sklenili.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Kranju, opr. št. I Ig ... z dne ... razveljavilo tudi v 1. in 3. točki in tožbeni zahtevek tožeče stranke kot neutemeljen zavrnilo (prvi odstavek izreka) ter tožeči stranki naložilo v plačilo nadaljnje pravdne stroške (drugi odstavek izreka). Proti sodbi je tožeča stranka vložila pravočasno pritožbo. Uveljavlja pritožbena razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in napačne uporabe materialnega prava. V pritožbi navaja, da je sodišče prve stopnje svojo odločitev napačno oprlo na dejstvo, da tožena stranka ni podpisala pogodbe o upravljanju s tožečo stranko in zato ocenilo, da le-ta ne more zahtevati plačila vtoževanih obveznosti.

Pogodbo so sklenili vsi lastniki stanovanj in trije lastniki poslovnih prostorov v objektu J.P. 17, v Kranju. Napačno je stališče prvostopnega sodišča, da bi morala tožeča stranka pridobiti sklep, ki bi nadomestil voljo tožene stranke za sklenitev pogodbe. Pritožnik meni, da je do stroškov upravljanja in plačila za dobavljeno toplotno energijo upravičen. Tožeča stranka je posle upravljanja v predmetni hiši opravljala že pred sklenitvijo SZ, prav tako je že takrat dobavljala toplotno energijo. Nadalje navaja, da je bil v kurilni sezoni 1989/90 opravljen preizkus meritve porabe toplotne energije na podlagi dejanske porabe, vendar se je izkazalo, da zanesljivost meritev v toplotnih postajah ni tolikšna, da bi bila dovolj trdna osnova za individualni obračun porabe toplotne energije.

Da je način obračunavanja po stroškovnem principu ustrezen, ji Višje sodišče v Ljubljani ocenilo s sodbo, opr. št. I Cpg ... z dne .... Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila. Pritožba je utemeljena. Upoštevajoč določilo 1. odstavka 498. člena ZPP/99 je pritožbeno sodišče postopek v tem sporu nadaljevalo po določilih ZPP/77. Pritožba pravilno opozarja na zmotno pravno stališče prvostopnega sodišča, po katerem na podlagi 32. člena SZ pogodba o upravljanju z dne 1.2.1994 za toženo stranko ne velja, ker je ni podpisala in da bi tožeča stranka lahko zahtevala plačilo vtoževanih obveznosti le, če bi podpis tožene stranke nadomeščala odločba sodišča.

Pri upravljanju stanovanjske hiše gre za upravljanje solastne stvari. Po določilu 1. odstavka 15. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR) imajo solastniki pravico skupno upravljati stvar. Po določilu 2. odstavka istega člena pa je za posle z rednim upravljanjem stvari potrebno soglasje solastnikov, katerih deli sestavljajo skupaj več kot polovico njene vrednosti. SZ kot specialni predpis to pravilo povzema v določbi 1. odstavka 31. člena, ki pravi, da je za odločitve v zvezi z upravljanjem skupnih prostorov, delov, objektov in naprav, potreben sporazum solastnikov, katerih solastniški deleži sestavljajo skupaj več kot polovico vrednosti stanovanjske hiše. Upravljanje skupnih prostorov, objektov in naprav je šteti za posle rednega upravljanja.

Vsebine pogodbe o upravljanju, ki jo morajo solastniki stanovanjske hiše z več kot dvema lastnikoma in več kot desetimi stanovanji skleniti po določilu 27. člena SZ, so redni posli upravljanja. Glede na citirani 15. člen ZTLR in 31. člen SZ je dogovor, ki ga sklene toliko lastnikov, da njihov delež presega polovico vrednosti hiše, obvezujoč tudi za ostale solastnike hiše, ki takega dogovora niso sklenili. Tako je tudi pogodba o upravljanju, ki jo sklene takšna kvota solastnikov stanovanjske hiše, veljavno sklenjena. Nepodpisniki so zato dolžni prispevati k stroškom rednega upravljanja hiše po enakem ključu kot podpisniki pogodbe in se svojih obveznosti, nastalih z upravljanjem hiše, ne morejo otresti z izgovori, da pogodbe o upravljanju niso podpisali.

Pritožbeno sodišče je sledilo pritožbenim navedbam tudi v delu, ki se tiče načina obračunavanja porabe toplotne energije. Tožeča stranka je navajala, da zaradi nezanesljvosti meritev individualni obračun ni možen in da zato porabo obračunavajo po stroškovnem principu, to je po kvadraturi. Kot podlago za obračunavanje tožeča stranka jemlje Metodologijo za obračunavanje najemnin v neprofitnih stanovanjih. Prvostopno sodišče je takšen način obračunavanja porabe toplotne energije štelo za neustreznega, ker ne gre za neprofitno stanovanje, pač pa za poslovni prostor.

Pritožbeno sodišče se s takšnim naziranjem prvostopnega sodišča ne strinja in ugotavlja, da iz izpodbijane sodbe ne izhaja, zakaj naj bi bili najemniki poslovnih prostorov, kar se tiče obračunavanja porabe energije, favorizirani pred neprofitnimi najemniki. Sicer pa je način obračunavanja porabe toplotne energije po kvakdraturi splošno sprejet (primerjaj sodbo Višjega sodišča v Ljubljani, I Cpg 524/98). Nenazadnje je metodologija z obračunavanjem najemnin v neprofitnih stanovanjih za toženca kot lastnika poslovnega prostora kvačjemu ugodnejša.

Po določilu 4. točke 374. člena ZPP pritožbeno sodišče spremeni sodbo sodišča prve stopnje, če misli, da je dejansko stanje pravilno ugotovljeno, pa je prvostopno sodišče zmotno uporabilo materialno pravo. Ker gre za spor majhne vrednosti, je šteti, da je prvostopno sodišče dejansko stanje pravilno ugotovilo. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je (smiselno) tožbenemu zahtevku ugodilo. Izrek o pravdnih stroških temelji na določilu 1. odstavka 154. člena ZPP, izrek o stroških pritožbenega postopka pa na določilu 1. odstavka 166.

člena, v zvezi s 1. odstavkom 154. člena ZPP. Nadaljnji pravdni stroški predstavljajo takso za sodbo z dejanskimi stroški, nadaljnji pritožbeni stroški pa takso za pritožbo, prav tako z dejanskimi stroški. Odločitev o zamudnih obrestih na priznane pravdne in pritožbene stroške temelji na določilu 1. odstavka 272. člena ZOR.