Supreme Court dismisses appeal; tenant living without title must pay owner for unjust enrichment under new housing law.

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

[JEDRO]

Z uveljavitvijo SZ je tudi glede stanovanj, ki so bila že prej v zasebni lasti, veljalo, da je potrebno najemna razmerja uskladiti z določili novega zakona. Zato prej obstoječa ustna in realizirana najemna pogodba za sporno stanovanje ne samo, da ni bila ovira za lastnico, da zahteva sklenitev nove pogodbe, temveč je bila tožnica kot lastnica tega stanovanja celo dolžna, da v 6 mesecih v skladu z določbo prvega odstavka 156. člena SZ s tožencem kot uporabnikom tega stanovanja uskladi določila te pogodbe z določili novega zakona.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je tožencu naložilo, da plača tožnici 236.000,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih zneskov od različnih datumov zapadlosti dalje, kar predstavlja nadomestilo za uporabo tožničinega stanovanja, ki ga toženec zaseda brez pravnega naslova. Toženčevo pritožbo je sodišče druge stopnje zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Toženec v pravočasni reviziji proti sodbi sodišča druge stopnje uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlaga spremembo izpodbijane sodbe z zavrnitvijo tožbenega zahtevka, podrejeno pa razveljavitev sodb obeh nižjih sodišč in vrnitev zadeve prvemu sodišču v novo sojenje. Napačno je stališče obeh nižjih sodišč, da je toženec v spornem stanovanju brez pravne podlage. Toženec stanovanje uporablja na podlagi v letu 1989 ustno sklenjene najemne pogodbe. Tožnica je sklenitev tega dogovora potrdila in tudi okoliščino, da je toženec redno plačeval najemnino do 1.1.1994. Takrat je tožnica enostransko zvišala najemnino od 4.000,00 SIT na 14.000,00 SIT mesečno, čeprav bi smela glede na dogovor iz leta 1989 najemnino dvigovati le toliko, kot so se dvigovale stanarine pri takratni stanovanjski skupnosti oziroma kot neprofitne najemnine. Z enostranskim zvišanjem najemnine je tožnica dosegla, da je bilo v zadevi P 168/94 odločeno, da se mora toženec izseliti iz stanovanja. Ker je toženec stanovanje uporabljal na podlagi ustno sklenjene najemne pogodbe, obstoji pravna podlaga tako za uporabo stanovanja, kot tudi za višino najemnine, ki velja za neprofitna stanovanja. Obe sodišči sta se zato zmotno sklicevali na 219. člen Zakona o obligacijskih razmerjih (Ul. SFRJ št. 29/78, 39/85, 57/89; v nadaljevanju: ZOR), saj ni šlo za uporabo tuje stvari v svojo korist.

Revizija je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo (tretji odstavek 390. člena Zakona o pravdnem postopku; v nadaljevanju: ZPP).

Revizija ni utemeljena.

Okoliščina, da sta pravdni stranki v letu 1989 sklenili ustno najemno pogodbo za sporno stanovanje, ki sta jo tudi realizirali, za odločitev v tem sporu ni pravno odločilna. Ker v postopku ni bilo sporno, da je bilo stanovanje že takrat v zasebni lasti, je šlo za sklenitev pogodbe po 34. členu takrat veljavnega Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ul. SRS št. 35/82, 14/84). Z uveljavitvijo Stanovanjskega zakona (Ul. RS št. 18/91-I, 21/94, 23/96; v nadaljevanju: SZ) je tudi glede teh stanovanj veljalo, da je potrebno najemna razmerja uskladiti z določili novega zakona. Zato prej obstoječa ustna in realizirana najemna pogodba za sporno stanovanje ne samo, da ni bila ovira za lastnico, da zahteva sklenitev nove pogodbe, temveč je bila tožnica kot lastnica tega stanovanja celo dolžna, da v 6 mesecih v skladu z določbo prvega odstavka 156. člena SZ s tožencem kot uporabnikom tega stanovanja uskladi določila te pogodbe z določili novega zakona. Pravdni stranki se glede bistvene sestavine pogodbe, to je glede višine najemnine, nista uspeli uskladiti. Zato je pravilno stališče obeh nižjih sodišč, da toženec v stanovanju živi brez pravnega naslova. Čim pa je tako, sta obe nižji sodišči tudi pravilno uporabili materialno pravo iz 219. člena ZOR, na katero sta oprli odločitev o toženčevi obveznosti plačila neupravičeno dosežene koristi. Stanovanje, ki ga je toženec uporabljal brez pravnega naslova, je bilo zanj tuja stvar, zaradi neplačevanja kakršnekoli koristi, ki jo je imel od take uporabe, je bil neupravičeno okoriščen, tožnica kot lastnica stanovanja pa zaradi nemožnosti uporabe stanovanja prikrajšana.

Z revizijskimi trditvami o profitnih in neprofitnih stanovanjih toženec izpodbija tudi višino pravnomočno prisojenega zneska. Njegovo stališče, da bi tožnica lahko zahtevala le plačilo nadomestila za uporabo v višini najemnine, ki se plačuje za neprofitno stanovanje, je pravno zmotno. Že sodišče druge stopnje je tožencu materialnopravno pravilno odgovorilo, da glede na določila 150. člena SZ za sporno stanovanje ne pride v poštev najemnina, ki se plačuje za neprofitna stanovanja, ker gre za stanovanje, ki je bilo že pred uveljavitvijo SZ v zasebni lasti in ker ne gre za eno od izjem iz drugega odstavka tega člena.

Po vsem obrazloženem v reviziji uveljavljani in uradno upoštevni revizijski razlog iz 10. točke drugega odstavka 354. člena ZPP nista podana. Zato je revizijsko sodišče na podlagi 393. člena ZPP toženčevo revizijo zavrnilo kot neutemeljeno. Zavrnilni izrek te sodbe zajema tudi zavrnitev v reviziji priglašenih pravdnih stroškov.