Cultural heritage agency's sale permit invalid due to lack of statutory criteria compliance in Slovenian property dispute.

Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

Soglasje Zavoda za varstvo kulturne dediščine ni zgolj strokovno mnenje. Gre za posamičen akt, s katerim zavod izvaja javna pooblastila v zvezi z varstvom in ohranjevanjem kulturne dediščine (5.čl. ustave). S tem, ko varuje javno korist, država preko zavodov posega v pravice in pravne koristi kupcev in prodajalcev. Izdaja ali zavrnitev soglasja zato ne more biti odvisna od diskrecijske pravice pristojnega zavoda. Zavod mora upoštevati merila, ki jih predpisuje zakon.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku in razsodilo, da morajo tožene stranke prodati tožniku trisobno stanovanje v zgradbi M., Š. po določbah o privatizaciji Stanovanjskega zakona.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo toženih strank in potrdilo sodbo prve stopnje. Obe sodišči ugotavljata, da je bil tožnik ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona imetnik stanovanjske pravice na spornem stanovanju, da je pravočasno zahteval odkup stanovanja ter da so lastnice tega stanovanja tožene stranke. Tožene stranke prodajo odklanjajo, ker je stavba M., Š. kulturni spomenik in je predvidena za nestanovanjske namene. Po določbah Zakona o naravni in kulturni dediščini ni dopustno odtujiti spomenika, ki je v javni ali družbeni lastnini. Prepoved ne velja za stanovanja, razen če namembnost stavbe v planih ni opredeljena kot stanovanjska, oziroma če je raba stanovanj v nasprotju s spomeniškimi vrednotami stavbe. Ljubljanski regionalni zavod za varstvo naravne in kulturne dediščine je izdal soglasje k prodaji spornega stanovanja. Sodbi sta se oprli na to soglasje, ker sta šteli, da je izdano v skladu z navedenimi določbami Zakona o naravni in kulturni dediščini in njegovimi spremembami.

Proti tej sodbi vlagajo tožene stranke revizijo. Uveljavljajo revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlagajo, da revizijsko sodišče izpodbijani sodbi spremeni in zavrne tožbeni zahtevek, podrejeno pa, da sodbo druge stopnje razveljavi in vrne zadevo drugemu senatu tega sodišča v novo sojenje. Sklicujejo se na določbo 51.čl. zakona o naravni in kulturni dediščini (v nadaljnjem ZNKD) in navajajo, da ta določba v obravnavanem primeru izključuje soglasje, ker gre za kulturni spomenik prvega varstvenega režima, ki je z zazidalnim načrtom prenove mestnega jedra Š. predviden za mestno hišo. Torej je raba stanovanja v nasprotju s spomeniškimi vrednotami stavbe. Soglasje spomeniške organizacije je v nasprotju z odloki občine Š. in z ZNKD.

Tožnik v odgovoru na revizijo opozarja, da hiša M. že dolgo ni več mestna hiša in to tudi nikoli ne bo. V hiši je troje lastniških stanovanj, eno pa tožena stranka oddaja v najem. Predlaga zavrnitev revizije.

Revizija je bila vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo (3. odst. 390.čl. Zakona o pravdnem postopku - v nadaljnjem ZPP).

Revizija je utemeljena.

Pravice in obveznosti imetnikov stanovanjske pravice in lastnikov stanovanj v zvezi s privatizacijo ureja Stanovanjski zakon (v nadaljnjem SZ). Upravičenje imetnika stanovanjske pravice do nakupa stanovanja se realizira s sklenitvijo prodajne pogodbe in v primeru odklonitve prodaje, v pravdnem postopku. Za veljavnost pogodbe je potrebno, da je predmet obveznosti dopusten (47.čl. Zakona o obligacijskih razmerjih). Tudi s sodbo ni mogoče naložiti izpolnitve obveznosti, katere predmet je nedopusten. Zato lahko lastnik utemeljeno odkloni prodajo stanovanja, glede katerega je pravni promet prepovedan. V zvezi s tem so pomembne omejitve oziroma prepovedi odtujitve, določene z Zakonom o naravni in kulturni dediščini (Ur. l. SRS št. 1/81 do Ur.l. RS št. 26/92 - ZNKD). ZNKD v prvotnem besedilu (Ur.l. SRS št. 1/81) je v 51.čl. določal, da spomenika ali znamenitosti, ki je v družbeni lastnini, ni mogoče odtujiti iz družbene lastnine, razen v primerih iz 41.čl. tega zakona. Izjeme po tej določbi v obravnavni zadevi ne pridejo v poštev. Ta določba je bila spremenjena z Zakonom o spremembah in dopolnitvah zakona o naravni in kulturni dediščini (Ur.l. RS št.

26/92) tako, da prepoveduje odtujitev spomenika ali znamenitosti, ki je v javni ali družbeni lastnini. Ne glede na to je mogoče odtujiti stanovanjsko hišo, stanovanje ali stanovanjske prostore, razen v hišah, katerih namembnost v aktu o razglasitvi oziroma v republiških ali občinskih planskih aktih ni opredeljena kot stanovanjska, oziroma v zgradbah, ki so kulturni spomeniki in je njihova raba v nasprotju s spomeniškimi vrednotami. Prav to pa ves čas in še v reviziji zatrjujejo tožene stranke in zato odrekajo veljavnost soglasju, ki ga je na podlagi določbe 3. odst. 4.čl. Zakona o spremembah in dopolnitvah ZNKD , ki spreminja 51.čl. tega zakona, izdal Ljubljanski regionalni zavod za varstvo naravne in kulturne dediščine. V zvezi s tem navajajo, da zavod ni mogel dati veljavnega soglasja v nasprotju z določbami občinskih odlokov o razglasitvi kulturnega spomenika in o namembnosti sporne zgradbe. V tem pogledu ima revizija prav. Omenjeno soglasje namreč ni zgolj strokovno mnenje. Gre za posamičen akt, s katerim zavod izvaja javna pooblastila v zvezi z varstvom in ohranjevanjem kulturne dediščine (5.čl. ustave). S tem, ko varuje javno korist, država preko zavodov posega v pravice in pravne koristi kupcev in prodajalcev. Izdaja ali zavrnitev soglasja zato ne more biti odvisna od diskrecijske pravice pristojnega zavoda. Zavod mora upoštevati merila, ki jih predpisuje zakon. Ta merila pa so določena v prvi in drugi alinei drugega odst. 4. čl. Zakona o spremembah in dopolnitvah ZNKD (Ur.l. RS št. 26/92) tako, kot je bilo že navedeno. V obravnavanem primeru soglasje ne navaja, ali in kako so upoštevane te določbe. Zato ni mogoče ugotoviti, ali je zavod upošteval določbo zakona in občinskih odlokov ter planskih aktov, s katerimi je opredeljena namembnost spornega stanovanja. Ni obrazloženo stališče zavoda o tem, ali je uporaba stanovanja v skladu s spomeniškimi vrednotami zgradbe kot kulturnega spomenika. Zaradi tega ni mogoče opreti sodne odločbe na soglasje, v katerem ni mogoče preveriti, ali je izdano v skladu z zakonom in drugimi predpisi, na katere napotuje zakon. Ker tožene stranke izrečno navajajo prav to, da soglasje ne upošteva občinskih predpisov, bo potrebno povsem določno ugotoviti, ali je ta ugovor utemeljen.

Upoštevanje soglasja, iz katerega niso razvidni odgovori na ta vprašanja, je v nasprotju z novelirano določbo 51.čl. ZNKD. Da bi bilo mogoče to določbo uporabiti pravilno, bo treba v nadaljevanju postopka ugotoviti, ali soglasje upošteva merila, ki jih določa navedena zakonska določba.

Odločitev revizijskega sodišča temelji na določbi 2. odst. 395.čl. ZPP.

Izrek o stroških revizijskega postopka temelji na 3. odst. 166.čl. ZPP.