Appeal allowed; invalid lease due to unauthorized agency without ratification; case remanded for retrial.

Pritožbi se ugodi in se v izpodbijanem delu (odločitvi o glavnem in podrejenem tožbenem zahtevku pod točko I in II ter v izreku o pravdnih stroških pod točko IV), izpodbijana sodba razveljavi in zadeva vrne v razveljavljenem obsegu sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

[JEDRO]

Pogodba ne šteje za sklenjeno, če se neupravičeno zastopana pogodbena stranka v primernem roku ni izrekla, da odobrava pogodbo. Pri tem ni pomembno ali je druga stranka ukrepala v skladu z upravičenjem iz 2. odstavka 88. člena ZOR.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je s sodbo zavrnilo primarni tožbeni zahtevek tožnice, da je toženec dolžan izprazniti enosobno stanovanje v stavbi ... in tožnici plačati 82.312,00 SIT in 14.098,00 SIT, vse z zakonitimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti posameznih zneskov, zavrnilo pa je tudi podrejeni tožbeni zahtevek za odpoved najemne pogodbe z dne 1.6.1992, sklenjene med M. B. in Občino Ljubljana Vič-Rudnik, in da toženec izprazni navedeno enosobno stanovanje.

Istočasno je s to sodbo zavrnilo tudi tožbeni zahtevek toženca iz nasprotne tožbe, da mu mora tožnica plačati realno vrednost vlaganj v stanovanje v višini 159.595,00 SIT z obrestmi. O pravdnih stroških je odločilo, da vsaka stranka nosi svoje pravdne stroške.

Zoper to sodbo se je pritožila samo tožnica, ki uveljavlja vse pritožbene razloge. Navaja, da je sodišče prve stopnje bistveno kršilo določbe postopka, ker je dopustilo skupno obravnavanje toženčevega tožbenega zahtevka iz nasprotne tožbe z njenimi tožbenimi zahtevki iz tožbe, čeprav niso bili za skupno obravnavanje izpolnjeni z zakonom predpisani pogoji. Napačno je sodišče prve stopnje uporabilo tudi materialno pravo in sicer 88. člen Zakona o obligacijskih razmerjih, ko je ugotovilo, da je bila najemna pogodba z dne 1.6.1992, sklenjena med pravno prednico tožnice in ženo toženca B. M., pravno veljavno sklenjena. Toženec v navedeni najemni pogodbi ni bil pogodbena stranka, žene B. M. pa ni mogel veljavno zastopati, ker le-ta že dalj časa ni več živela v tem stanovanju, toženec pa tudi ni imel njenega pooblastila za podpis pogodbe. B. M. pogodbe nikoli ni odobrila, zato pogodba ni bila veljavno sklenjena in ne more konvalidirati na način kot je pravno pomotno tolmačilo sodišče prve stopnje. Neveljavna najemna pogodba ne more imeti nobenih pravnih posledic za tožnico, niti toženec ni mogel na podlagi neveljavne pogodbe pridobiti upravičenj po Stanovanjskem zakonu.

Toženec je zato v spornem stanovanju brez pravnega naslova in ga je dolžan izprazniti, za čas uporabe pa mora plačati zahtevano uporabnino in stroške. Podrejeni tožbeni zahtevek je bil postavljen le pogojno, če bi toženec v postopku dokazal kasnejšo odobritev spornega pravnega posla.

Pritožba je utemeljena.

Odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka toženca iz nasprotne tožbe v tem postopku ni bila izpodbijana, ker toženec pritožbe ni vložil.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da ima tožnica pravni interes izpodbijati le odločitev o zavrnitvi njenega primarnega in podrejenega tožbenega zahtevka, ne pa sodbe v celoti, kot je navedla v pritožbi. Zato je štelo, da tožnica izpodbija sodbo le v delu, v katerem sta bila zavrnjena njena tožbena zahtevka (1. odstavek 365. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP).

Sodišče druge stopnje je ob preizkusu sodbe v zgoraj navedenem obsegu ugotovilo, da sta podana pritožbena razloga napačne uporabe materialnega prava in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, medtem ko ni ugotovilo bistvenih kršitev določb pravdnega postopka absolutnega značaja (iz 2. odstavka 354. člena ZPP) ali relativnega značaja (iz 1. odstavka 354. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 189. člena ZPP).

Dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, ki so tudi v pritožbenem postopku nesporne, so: - da je najemno pogodbo za stanovanje z dne 1.6.1992 takratna lastnica stanovanja Občina Ljubljana Vič Rudnik nameravala skleniti z ženo toženca B. M. kot prejšnjo imetnico stanovanjske pravice; - da žena toženca najemne pogodbe ni podpisala, ker se je z otrokoma izselila iz tega stanovanja že dolgo pred uveljavitvijo Stanovanjskega zakona in - da je pogodbo namesto B. M. podpisal toženec, ki je bil samo uporabnik stanovanja in za sklenitev pogodbe tudi ni imel pooblastila.

Na tej dejanski podlagi je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo 1. odstavek 88. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (Ur. l. SFRJ št.

29/78-57/89, v nadaljevanju ZOR) in pravilno zaključilo, da navedena pogodba B. M. kot najemnice ne zavezuje. Nato pa je napačno uporabilo 2. odstavek 88. člena ZOR in napačno zaključilo, da tožnico zavezuje navedena najemna pogodba, ker njena pravna prednica Občina Ljubljana Vič-Rudnik ni zahtevala od žene toženca, da se izreče o tem, ali pogodbo odobrava ali ne. Smisel določbe 2. odstavka 88. člena ZOR je, da druga pogodbena stranka, ki izve za neupravičeno zastopanje, tudi sama lahko aktivno ukrepa, da se čim prej odpravi nejasnost in ugotovi, ali neupravičeno zastopani pogodbo naknadno odobri ali ne.

Če ne ukrepa in če tudi neupravičeno zastopani naknadno pogodbe ne odobri, pa ni mogoče šteti, da je pogodba sklenjena in to pogodbeno stranko zavezuje. Taka posledica njenega neukrepanja iz zakona ne izhaja in tudi ne more izhajati, ker za obstoj in veljavnost pravnega posla manjka pogodbena volja ene stranke, to je tiste, ki je bila neupravičeno zastopana. Sodišče prve stopnje je zato napačno zaključilo, da je najemna pogodba z dne 1.6.1992 pravno veljavna ter zavezuje pogodbene stranke v tem smislu, da mora tožnica svoje zahtevke uveljavljati zoper najemnico B.M. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava, to je 2. odstavka 88. člena ZOR, pa je ostalo dejansko stanje pomanjkljivo ugotovljeno. Sodišče prve stopnje namreč ni razjasnilo in v izpodbijani sodbi ugotovilo, ali je bil toženec v času uveljavitve Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS št. 18/91 - 23/96 - v nadaljevanju SZ) upravičen do stanovanjske zaščite in kasneje do sklenitve najemne pogodbe v svojem imenu kot najemnik stanovanja, ali je zahteval, da lastnica z njim sklene najemno pogodbo in kdo nosi odgovornost in posledice nesklenitve najemne pogodbe (147. člen SZ).

Sodišče druge stopnje je zato, da bi se še navedena dejstva razjasnila in nato ponovno odločilo o primarnem in podrejenem tožbenem zahtevku tožnice, njeni pritožbi ugodilo in sodbo v izpodbijanem delu razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v ponovno sojenje (370. člen ZPP).

Izrek o stroških pritožbenega postopka je odpadel, ker niso bili priglašeni.

V tem sklepu je sodišče druge stopnje na podlagi 1. odstavka 498. člena ZPP, Ur. l. RS, št. 26/99 uporabilo določbe ZPP, Ur. l. SFRJ št. 4/77 - 27/90 in RS št. 55/92.