Court allows landlord to set rent for profit apartments unless it exceeds 50% of average free rent.

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Ob odločanju o višini najemnine za stanovanje, ki se odda v najem po prosto oblikovani najemnini, upošteva sodišče najemnino, ki jo zahteva najemodajalec - lastnik stanovanja. To ne velja le za primer, ko sodišče na ugovor najemnika ugotovi, da gre za oderuško najemnino v pomenu določbe prvega odstavka 65. člena SZ.

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijano sodbo je sodišče naložilo nasprotnemu tožencu naj odda, nasprotni tožnici pa naj prevzame v najem stanovanje, navedeno v I.

točki 1. točke sodbe Okrajnega sodišča na Vrhniki opr. št. P 146/96 z dne 9.10.1997 in za to plačuje, poleg že pravnomočno določene mesečne najemnine v višini 280,00 DEM v tolarski protivrednosti na dan plačila, še mesečno najemnino v znesku 220,00 DEM v tolarski protivrednosti na dan plačila v rokih, določenih s sodbo Okrajnega sodišča na Vrhniki opr. št. P 146/96 z dne 9.10.1997. Sodišče je nasprotnemu tožencu naložilo tudi plačilo pravdnih stroškov z zakonitimi zamudnimi obrestmi, v preostalem delu je zahtevek nasprotne tožnice zavrnilo.

Zoper takšno sodbo se pravočasno pritožuje nasprotna tožnica zaradi zmotne ugotovitve dejanskega stanja in napačne uporabe materialnega prava. Nasprotna tožnica v pritožbi navaja, da sodišče prve stopnje zmotno ugotavlja, da ni podala ugovora zoper oderuško najemnino, saj je bila ravno višina najemnine zanjo sporna ves čas postopka in je bil zato postavljen izvedenec gradbene stroke, ki je določil primerno profitno najemnino za predmetno stanovanje.

Izvedenec je kot primerno profitno najemnino določil 280 DEM v tolarski protivrednosti, zato je najemnina v višini 500 DEM v tolarski protivrednosti, ki jo je nasprotni tožnici s sodbo določilo sodišče, oderuška najemnina v smislu določbe 62. člena Stanovanjskega zakona. Nasprotna tožnica drugostopenjskemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje.

Nasprotni toženec na pritožbo ni odgovoril.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče je v tej zadevi že odločilo o zahtevku nasprotne tožnice zaradi sklenitve najemne pogodbe in naložilo nasprotnemu tožencu sklenitev najemne pogodbe za enosobno stanovanje v pritličju stanovanjske hiše. Sodišče je določilo tudi mesečno najemnino v višini 280 DEM v tolarski protivrednosti.

Pritožbeno sodišče je sodbo, po pritožbi nasprotnega toženca, v delu, ki se nanaša na višino najemnine, razveljavilo in vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. V izpodbijani sodbi je prvostopenjsko sodišče odločalo le še o razliki med že dosojeno najemnino v višini 280 DEM in preostalim zahtevkom toženca do višini 500 DEM, tj. o razliki v znesku 220 DEM, vse v tolarski protivrednosti.

Prvostopenjsko sodišče ni sledilo navedbam nasprotne tožnice, da je ugovarjala vtoževani in prisojeni najemnini v smislu Stanovanjskega zakona (SZ). Ta namreč v prvem odstavku 66. člena najemniku omogoča, da od občinskega organa, ki je pristojen za stanovanjske zadeve, zahteva, da preveri višino najemnine. Na podlagi tretjega odstavka istega člena pa oškodovani najemnik lahko zahteva spremembo najemne pogodbe na ustrezno najemnino ter vračilo preveč plačane najemnine. Pritožnica tovrstnih zahtevkov ni vložila in tega tudi ne zatrjuje.

Predmetno stanovanje je profitno stanovanje, kar je ugotovilo prvostopenjsko sodišče že v sodbi z dne 3.6.1996 opr. št. P 51/95. S tem stališčem se je strinjalo tudi Višje sodišče v Ljubljani v sodbi z dne 10.10.1996, opr. št. II Cp 862/96, ki je potrdilo tisti del sodbe, v katerem je prvostopenjsko sodišče zavrnilo nasprotni zahtevek tožnice za plačevanje neprofitne najemnine. Najemnine za profitna stanovanja pa se oblikujejo prosto (62. člen SZ), torej lahko najemodajalec (nasprotni toženec) določa najemnino kot želi, razen če je takšna najemnina oderuška. SZ v 65. členu določa, da je oderuška najemnina tista najemnina, ki za več kot 50 % presega povprečno prosto oblikovano najemnino v občini za enako ali podobno kategorijo stanovanj.

Iz izvedenskega mnenja izhaja, da je bila višina profitnih najemnin za enosobna stanovanja in garsonjere v januarju 1997 na območju Vrhnike od 200 do 600 DEM. To pomeni, da je povprečna prosto oblikovana najemnina znašala 400 DEM in bi bila glede na pravilo 65. člena SZ oderuška najemnina tista, ki bi presegala 600 DEM. Najemnina v višini, kot jo zahteva nasprotni toženec, še ne pomeni oderuške najemnine in je kot najemodajalec profitnega stanovanja vsekakor upravičen določiti najemnino v znesku kot jo predlaga. Nedopustno bi bilo na podlagi izvedenskega mnenja določati primerno najemnino, saj bi s tem obšli določbo 62. člena SZ, ki izrecno določa, da se najemnine za profitna stanovanja določajo prosto. Sodišče prve stopnje je tako pravilno odločilo o spornem delu najemnine in prisodilo najemnino v končnem skupnem znesku 500 DEM v tolarski protivrednosti.

Sodišče druge stopnje je v skladu z drugim odstavkom 365. člena ZPP/77 po uradni dolžnosti preizkusilo sodbo sodišča prve stopnje tudi glede bistvenih kršitev določb postopka iz drugega odstavka 354. člena istega zakona in ugotovilo, da takšnih kršitev ni; zato je prvostopenjsko sodbo v celoti potrdilo.