Tenant's use of sub-basement rooms constitutes breach of lease and law, justifying eviction.

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se glasi: Zaradi odpovedi najemne pogodbe mora toženka v 8 dneh izprazniti garsonjero v I. nadstropju stanovanjske stavbe na ul. K., v kraju L., ki stoji na parceli št. 66/1 k.o. K., s skupno površino 30,74 m2 ter se skupaj s svojimi družinskimi člani izseliti in jo prazno izročiti tožnici.

Toženka mora tožnici v 15 dneh povrniti 273.330,00 SIT stroškov postopka z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 29.3.2000 dalje.

[JEDRO]

Najemnik ali osebe, ki v stanovanju stanujejo, uporabljajo stanovanje v nasprotju z zakonom in najemno pogodbo, ne le takrat, kadar se nanaša protizakonita in protipogodbena uporaba izključno na samo stanovanje, marveč tudi, kadar je s stanovanjem neposredno povezana. To so zlasti primeri protizakonite in protipogodbene uporabe skupnih prostorov stavbe.

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo zahtevek, da mora toženka zaradi odpovedi najemne pogodbe izprazniti garsonjero.

Zoper to sodbo se zaradi zmotne uporabe materialnega prava pritožuje tožnica in navaja, da je sodišče prve stopnje zmotno tolmačilo 1. alineo, 1. odst. 53. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ).

Zakonodajalec namreč ni mislil samo na kršitve tistih določb najemne pogodbe, ki so njen obvezni sestavni del, marveč tudi na kršitev tistih, ki jih prostovoljno določita stranki. Toženka je kršila pogodbeno določbo, ki je celo pogojevala veljavnost najemne pogodbe in sicer, da mora izprazniti dve sobi na podstrešju hiše. Ker tega kljub pisnemu pozivu ni storila, je podan razlog za odpoved najemne pogodbe.

Pritožba je utemeljena.

Pritožba utemeljeno opozarja, da je sodišče prve stopnje zmotno interpretiralo določbo 1. alinee 1. odst. 53. člena SZ. Najemnik ali osebe, ki v stanovanju stanujejo, uporabljajo stanovanje v nasprotju z zakonom in najemno pogodbo ne le takrat, kadar se protizakonita in protipogodbena uporaba nanaša izključno na samo stanovanje, marveč tudi, kadar je s stanovanjem neposredno povezana. To so zlasti primeri protizakonite in protipogodbene uporabe skupnih prostorov stavbe, kamor vsekakor sodi konkreten primer. Toženka namreč uporablja sobi na podstrešju očitno samo zato, ker je najemnica spornega stanovanja. Če to ne bi bila, uporaba teh sob za njo ne bi imela nobenega smisla. Zato je treba uporabo sob na podstrešju (ki jo prepoveduje najemna pogodba) opredeliti kot uporabo stanovanja v nasprotju z zakonom in najemno pogodbo, torej kot krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe. Pri tem tudi ničesar ne spremeni dejstvo, da tožnica razpolaga z izvršljivo sodbo, ki toženki nalaga izpraznitev sob na podstrešju. Zakon namreč nikjer ne določa, da bi bila v takem primeru lastnikova pravica odpovedati najemno pogodbo omejena ali celo izključena.

Sodišče prve stopnje je torej na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje zmotno uporabilo materialno pravo. Zato je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku za izpraznitev stanovanja (garsonjere) ugodilo (4. točka 358. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP).

Ker je pritožbeno sodišče spremenilo sodbo prve stopnje, je moralo odločiti o stroških vsega postopka (2. odst. 165. člena ZPP).

Toženka, ki v pravdi ni uspela, mora tožnici povrniti stroške postopka (1. odst. 154. člena ZPP). Ti znašajo 273.300,00 SIT in predstavljajo nagrado za delo odvetnika in sodne takse. Od prijavljenih stroškov sodišče ni priznalo odvetniškega honorarja za razgovore s stranko, saj je ta že zajet s honorarjem za posamezna opravila (za vložitev tožbe, za sestavo pritožbe ipd.).