Landlord's notice to tenant deemed valid even without explicit 'warning' label under Housing Act.

Pritožbi tožeče stranke se ugodi, zato se izpodbijana sodba s p r e m e n i in se tožbenemu zahtevku ugodi tako, da se toženi stranki odpoveduje najemna pogodba z dne 17.4.1997 št. 362-77/94 za stanovanje v stanovanjski hiši v skupni izmeri 37,50 m2. Tožena stranka je dolžna to stanovanje izprazniti od oseb in stvari ter praznega izročiti tožeči stranki v 15 dneh.

[JEDRO]

Za opomin iz 53. člena SZ gre tudi v primeru, čeprav dopis, poslan najemniku s strani najemodajalca, v katerem ga opozarja na kršitev najemne pogodbe in zahteva odpravo kršitve, ne poimenuje opomin.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, s katerim je ta odpovedala najemno pogodbo z dne 17.4.1997 št. 362-77/94 za stanovanje v stanovanjski hiši v skupni izmeri 37,50 m2 in je tožena stranka dolžna to stanovanje izprazniti od oseb in stvari ter praznega izročiti tožeči stranki. V razlogih sodbe je sodišče prve stopnje navedlo, da tožeča stranka toženi stranki pred odpovedjo ni poslala opomina in jo opozorila na kršitve ter pozvala, da kršitev odpravi.

Zoper to sodbo se je pritožila tožena stranka zaradi zmotne uporabe materialnega prava in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi oziroma podrejeno, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. V pritožbi poudarja, da je toženi stranki 4.5.1998 poslala dopis, s katerim jo je opozorila na kršitev pogodbe in ta dopis ima značaj opomina kot ga zakon določa. Tudi iz pričevanja toženca in priče Z.P. je mogoče nesporno ugotoviti, da sta na kršitev bila opozorjena že pred vložitvijo tožbe in da v kolikor bi imela namen sanirati stanje, bi lahko storila že veliko prej. Slednji se je namreč iz stanovanja izselil šele 17.12.1998. Tožeča stranka je toženca opozorila na kršitev, res da dopis ni imel izrecne označbe opomin, vendar pa je ta dopis mogoče šteti za opomin o kršitvi najemne pogodbe.

Pritožba je utemeljena.

Sodišče prve stopnje je po oceni pritožbenega sodišča vse dejanske okoliščine pomembne za odločitev v tem sporu pravilno in popolno ugotovilo, je pa po mnenju pritožbenega sodišča napačno uporabilo materialno pravo, kajti zmotno je razlagalo dopis tožeče stranke toženi stranki z dne 14.5.1998 in štelo, da ta dopis nima naravo opomina iz 53. čl. Stanovanjskega zakona (SZ). Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je toženec kot najemnik spornega stanovanja 18.3.1998 to stanovanje oddal v celoti v podnajem Z. P. brez soglasja najemodajalca, to je tožeče stranke.

Toženec je sicer po sklenitvi podnajemne pogodbe, 16.4.1998 prosil za soglasje tožečo stranko, vendar mu tega soglasja tožeča stranka ni dala, ampak ga je z dopisom z dne 14.5.1998 pozvala, da stanovanje izprazni do 31.5.1998; kot razlog je navedla neuprabo stanovanja ter oddajo stanovanja v podnajem brez soglasja lastnika. Z. P. se je iz omenjenega stanovanja izselil šele 17.12.1998. Težko si je namreč predstavljati razloge sodišča prve stopnje, da omenjeni dopis z dne 14.5.1998, v katerem je navedena kršitev in tudi zahteva tožeče stranke za odpravo kršitve (naj toženec stanovanje izprazni) ni opomin iz 53.

čl. SZ. Resda omenjeni dopis tožeča stranka ni poimenovala opomin, to pa ni pomembno, kajti iz vsebine tega dopisa je mogoče razbrati, da ima naravo opomina, saj je toženo stranko opozarjal na kršitev, odpravo teh kršitev pa tožena stranka ni upoštevala, saj se je podnajemnik iz stanovanja izselil šele štiri mesece za tem, ko je tožeča stranka že vložila predmetno tožbo. Ker po mnenju pritožbenega sodišča omenjeni dopis ima naravo opomina iz 53. čl. SZ, je pritožbeno sodišče ob upoštevanju, da gre za kršitev najemne pogodbe s strani tožene stranke, pritožbi ugodilo ter izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku ugodilo (čl. 373/4 Zakona o pravdnem postopku - ZPP).

O stroških postopka, kot tudi o stroških pritožbenega postopka, pa pritožbeno sodišče ni odločalo, kajti tožeča stranka teh ni uveljavljala.