Tenant appeal dismissed; landlord may terminate business lease citing general civil law defects beyond specific statute.

Pritožba se kot neutemeljena zavrne.

Toženec sam trpi svoje pritožbene stroške.

[JEDRO]

V pravdi zaradi odpovedi najemne pogodbe se najemnik poleg razlogov, ki so navedeni v Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih lahko sklicuje na splošne civilno pravne predpise zaradi stvarnih ali pravnih napak predmeta pogodbe.

[OBRAZLOŽITEV]

Okrožno sodišče je s sodbo ohranilo v veljavi sklep o izvršbi opr. št. V Ig 3843/92 z dne 23.11.1992 v točkah 1 in 3 njegovega izreka, hkrati pa je toženca obremenilo še s plačilom pravdnih stroškov tožnika v znesku 64.597,50 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 30.06.1998 dalje, vse pa v 8 dneh pod izvršbo.

Citirano sodbo toženec izpodbija s pritožbo, ki vsebuje pritožbena razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava ter predlog njene spremembe v zavrnilno sodbo, podrejeno pa predlaga njeno razveljavitev zaradi vnovičnega sojenja pred prvo stopnjo. Priglaša in terja povrnitev pritožbenih stroškov.

Tožnik na pritožbo ni odgovoril.

Pritožba ni utemeljena.

Čeprav izpodbijana sodba ni odgovorila na toženčeve navedbe o vseh razlogih o njegovi odpovedi najemne pogodbe še pred potekom dveh mesecev od njene sklenitve, ker za poslovne prostore najemodajalec še ni pridobil uporabnega dovoljenja, ne soglasja sanitarnega inšpektorja, prostori celo niso bili tehnično pregledani, kljub temu pa ta opustitev ne predstavlja bistvene kršitve določb iz točke 13 člena 354/II Zakona o pravdnem postopku - ZPP, pa tudi nobene druge iz omenjenega odstavka tega člena. Najemno pogodbo, kakršno sta sklenili stranki, je mogoče odpovedati ob pogojih iz Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih - ZPSPP (ne pa po tretjem odstavku člena 597 Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR kot sklepa pritožba). Po členu 23/I citiranega zakona lahko preneha najemna pogodba sporazumno, vendar se na tak sporazum toženec v postopku na prvi stopnji ni skliceval. Tudi ne na odpoved najemnika po IV odstavku člena 29, ki bi ga sodišče vročilo najemodajalcu, brez izdaje naloga za izpraznitev. Najmenik od najemodajalca tudi ni terjal razveljavitve pogodbe po splošnih civilnopravnih predpisih zaradi stvarnih ali pravnih napak predmeta pogodbe. Njegova odpoved najemne pogodbe z dne 23.09.1992 odpovednih razlogov sploh ne vsebuje. V njej najemnik zgolj citira točko 5 pogodbe, ki predvideva prekinitev pogodbe brez odpovednega roka zaradi neupoštevanja pogodbe.

Izdani sklep o izvršbi pa je toženec izpodbijal s povsem drugimi razlogi (oporekal je aktivni legitimaciji najemodajalca) od tistih v pravdi. Tudi ni trdil, da je poslovne prostore izpraznil in izročil ključe pred 31.10.1992. S pravnomočno sodbo pa je bil toženec zavezan k plačilu najemnine še za naslednja dva meseca, torej november in december 1992. Razlogi prvostopnega sodišča o neveljavnosti enostranske prekinitve najemne pogodbe in o najemnikovi obvezi plačila iztoževane najemnine za mesec oktober 1992 so torej zadoščali za odločitev o tožbenem zahtevku na podlagi relevantnih materialnopravnih določbah.

Ker z nobenim uveljavljanim pritožbenim razlogom toženec ni uspel, je izpodbijana sodba potrjena po členu 368 ZPP/77, in zato s pritožbenimi stroški ni bilo mogoče obremeniti tožnika.

Določbe starega ZPP so bile v tej odločbi uporabljene po prehodni določbi člena 498 veljavnega ZPP.