Appeal granted; first instance court must retry eviction case due to missing statutory notice requirements under Housing Act.

Pritožbi se ugodi, izpodbijani del sodbe (t.j. izrek pod II. in odločba o stroških postopka) se razveljavi in zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

Pri dospelem dajatvenem zahtevku poseben samostojen ugotovitveni zahtevek ni potreben. Besedilo prvega odstavka 59. člena SZ je namreč drugačno od besedila 65. člena prej veljavnega ZSR.

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijanim delom sodbe je sodišče prve stopnje zavrnilo zahtevek, da mora zaradi odpovedi najemne pogodbe toženka izprazniti garsonjero v 1. nadstropju stanovanjske stavbe v Ljubljani ter jo prazno izročiti tožnici. Odločilo je, da stranki trpita vsaka svoje stroške postopka.

Zoper ta del sodbe se iz vseh razlogov pritožuje tožnica in navaja, da bi moralo sodišče kot predhodno ugotoviti, ali je bila za sporno garsonjero sploh sklenjena veljavna najemna pogodba. Pri odločanju je namreč izhajalo iz predpostavke, da najemno razmerje obstaja, vendar te svoje ugotovitve ni ustrezno obrazložilo. Toženka je zaslišana kot stranka izpovedala, da sploh ni prepričana, če je podpisala najemno pogodbo. Če najemne pogodbe ni podpisala, uporablja sporno garsonjero brez pravnega naslova. Tudi če najemno razmerje obstaja, bi bilo treba ugoditi zahtevku zaradi odpovedi najemne pogodbe. Tožbeni zahtevek je namreč postavljen tako, da omogoča odločanje tudi na tej podlagi. Predpogoj za veljavnost najemnega razmerja je bila izpraznitev dveh sob na podstrešju. Ker ta pogoj ni izpolnjen, je najemna pogodba nična, v vsakem primeru pa izpodbojna. Tožnica je toženki dvakrat pisno odpovedala najemno razmerje, pri čemer je tudi besedilo zahtevka takšno, da bi ga sodišče lahko obravnavalo kot sodno odpoved. Toženka je garsonjero uporabljala v nasprotju z najemno pogodbo, saj ni izpraznila dveh sob na podstrešju. Razen tega tudi ne plačuje profitne najemnine. Sporno garsonjero uporablja v nasprotju z določili najemne pogodbe, tako da so vsekakor podani razlogi za odpoved. To pa pomeni, da ima tožnica pravico zahtevati izpraznitev. Ne glede na to pa bi moralo sodišče tožnico opozoriti na modifikacijo tožbenega zahtevka in ji dati ustrezen rok. Nepravilna je tudi odločitev o stroških postopka. Tožnica je šele 13.1.1999 spremenila tožbo tako, da je prvotnemu zahtevku dodala še zahtevek za izpraznitev garsonjere. Večina stroškov pa je nastala v zvezi z zahtevkom, s katerim je tožnica uspela.

Pritožba je utemeljena.

Pritožbeno sodišče sicer nima pomislekov v pravilnost ugotovitve sodišča prve stopnje, da sta stranki za sporno garsonjero sklenili veljavno najemno pogodbo. Tudi tožnica ne pove, zakaj naj bi bila ta pogodba nična (njena pavšalna trditev, da je pogodba izpodbojna, pa je brez pomena že zato, ker tožnica te pogodbe ni izpodbijala), zatrjuje le, da je toženka, zaslišana kot stranka, izpovedala, da sploh ni prepričana, če je podpisala najemno pogodbo, ter da če najemne pogodbe ni podpisala, to pomeni, da uporablja sporno garsonjero nezakonito. Vendar ne le, da se je tožnica v postopku pred sodiščem prve stopnje sama sklicevala na to pogodbo, na njo oprla svoja zahtevka ter v tej zvezi tudi zatrjevala, da je toženka pogodbo podpisala in predlagala celo dokaz z grafologom (že zato se zdi omenjena pritožbena trditev nelogična), se je sodišče prve stopnje z zaslišanjem toženke (ki je prej zanikala, da bi podpisala to pogodbo) prepričalo, da je to pogodbo vendarle podpisala.

Neutemeljena je tudi trditev, da je bila najemna pogodba sklenjena pod odložnim pogojem (izpraznitev dveh sob na podstrešju), saj to iz njenega zapisa ne izhaja. Kot je navedlo že sodišče prve stopnje, je namreč v pogodbi določeno, da mora najemnica (toženka) do podpisa te pogodbe izprazniti sobi na podstrešju ter ju predati v posest najemodajalki (tožnici). To ne pomeni, da je bila pogodba sklenjena pod odložnim pogojem (pogodba je namreč sklenjena pod odložnim pogojem, če je njen nastanek odvisen od negotovega dejstva - 1. odstavek 74. člena Zakona o obligacijskih razmerjih), marveč je s tem določena le dospelost njene obveznosti izprazniti sobi.

Pač pa pritožba utemeljeno opozarja, da bi moralo sodišče prve stopnje ugotavljati tudi, ali so izpolnjeni pogoji za odpoved najemne pogodbe. Ne le, da je ob pazljivem branju tožbenega predloga mogoče jasno ugotoviti, da je v njem kot podlaga za izpraznitveni zahtevek navedena prav odpoved najemne pogodbe, je pri dospelem dajatvenem zahtevku poseben samostojen ugotovitveni zahtevek tudi nepotreben (in tudi ni pravilen). Besedilo 1. odstavka 59. člena Stanovanjskega zakona je namreč drugačno od besedila 65. člena prej veljavnega Zakona o stanovanjskih razmerjih.

Ker torej sodišče prve stopnje ni v celoti izčrpalo tožbene podlage in ni zavzelo stališča do tožničinih trditev o razlogih za odpoved najemne pogodbe, je dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Zato je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijani del sodbe razveljavilo in zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (1. odstavek 370. člena Zakona o pravdnem postopku).

Ker je odločitev o stroških postopka odvisna od končnega uspeha strank, je moralo pritožbeno sodišče razveljaviti tudi stroškovno odločbo. Zato pritožbe v tej smeri ni bilo treba posebej obravnavati.

Kljub temu pa velja pritrditi pritožbenemu očitku, da je tožnica zahtevek za odpoved najemne pogodbe postavila šele v vlogi z dne 11.1.1999, kar pomeni, da so stroški do tedaj nastali izključno zaradi zahtevka, s katerim je pravnomočno uspela.

Sodišče prve stopnje bo torej moralo dopolniti postopek z obravnavanjem tudi tistih tožničinih trditev, s katerimi utemeljuje odpoved najemne pogodbe (53. člen Stanovanjskega zakona).