Tenant's appeal allowed; manager lacks standing to sue for rent without owner's funds.

Pritožbi se ugodi, sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Pritožbeni stroški so nadaljnji pravdni stroški.

[JEDRO]

Upravnik ni aktivno legitimiran, da toži najemnika namesto lastnika stanovanja. Stranka je lahko le, če je zalagal sredstva za lastnika in nato toži obogatitveno.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je obdržalo v veljavi sklep o izvršbi na podlagi verodostojne listine z dne 3.8.1994 tudi v točki 1 in 3. Proti tej sodbi vlaga pritožbo tožena stranka zaradi vseh pritožbenih razlogov. Tožena stranka je podala pobotni ugovor, saj gre za vzdrževanje stanovanja in odpravo napak. Toženka je najemnica, zato lahko uveljavlja pobotni ugovor po 48. členu Stanovanjskega zakona.

Dejansko stanje je ostalo zato nepopolno ugotovljeno, saj o tem sodba nima razlogov. Lastnik stanovanja, ki pobira najemnino, mora zagotoviti izvrševanje pravic, saj sta si plačilo najemnine in obveznosti lastnika v medsebojni povezanosti.

Na vročeno pritožbo tožeča stranka ni odgovorila.

Pritožba je utemeljena.

Tožena stranka je že v ugovoru zoper sklep o izvršbi trdila, da je lastnik stanovanja podjetje V. in ne tožeča stranka. Trdila je tudi, da so bile v stanovanju pomanjkljivosti, da ima zato škodo, ki znaša najmanj 162.300,00 SIT (list. št. 5). Trdi, da ne bo plačala najemnine, saj je prejšnja Stanovanjska skupnost, ki je sedaj upnik, tudi kriva za nastalo škodo. Lastnik stanovanja je dolžan vzdrževati stanovanje v takem stanju, da omogoča normalno uporabo. Sodišče prve stopnje je na glavni obravnavi prebralo listinske dokaze, zaslišalo toženko in na glavni obravnavi (list. št. 10) ugotovilo, da tožena stranka uveljavlja pobot z zneskom, ki je nastal zaradi popravila oziroma odpravljanja napake v kanalizaciji, da pa pooblaščenka tožeče stranke navaja, da za tovrstno pobotanje nima pooblastil, saj za lastnika pobira le najemnino in nato te zneske nakazuje lastniku.

Nato je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je terjatev tožeče stranke utemeljena, saj je nastala na podlagi najemne pogodbe ter 44. člena Stanovanjskega zakona, ki nalaga toženi stranki plačevanje najemnine.

Menilo je, da je tožeča stranka kot upravnik pooblaščena za izterjavo prispevkov po določbah Stanovanjskega zakona.

Pritožbeno sodišče najprej v mejah uradnega preizkusa materialnega prava ugotavlja, da je utemeljen ugovor tožene stranke, da tožeča stranka ni aktivno ligitimirana (navedba iz ugovora), da izterja od tožene stranke zapadlo najemnino. Med pravdnima strankama ni spora v tem, da je tožeča stranka le upravnik za lastnika, to je V. Po določbi 29. člena Stanovanjskega zakona (Ur. list RS št. 18/91) upravnik v mejah svojih pooblastil zastopa lastnika pred sodišči o njegovih pravicah in koristih po tem zakonu. To pomeni, da gre za določbo, ki ureja zakonito zastopanje, ne pa določbo, ki bi dopuščala upravniku, da nastopa kot stranka postopka oziroma kot lastnik.

Izjema je le v primeru, če upravnik zalaga sredstva za lastnika, ter v tem primeru z obogatitvenim zahtevkom toži najemnika. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava so tako ostala relevantna dejstva neugotovljena, kar je narekovalo razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno sojenje (370. člen ZPP).

V nadaljevanju postopka naj sodišče prve stopnje ugotovi, ali je tožeča stranka zalagala sredstva za lastnika, saj je le v tem primeru aktivno ligitimirana. Če bo v sodbi ugotovilo, da gre za pooblastilno razmerje med upravnikom in lastnikom, bo treba pritožbeni zahtevek zavrniti.

Treba je tudi pritrditi pritožbi v delu, ko graja, da sodišče prve stopnje ni odločilo o pobotnem ugovoru tožene stranke. Res je, da tožena stranka ni postavila pravilno oblikovanega pobotnega ugovora, vendar bi moralo sodišče prve stopnje v mejah materialnega vodstva pravde (298. člen ZPP) pozvati toženo stranko, da pravilno oblikuje pobotni ugovor. Ker v sodbi ni odločeno o pobotnem ugovoru, sodbe v tem delu ni mogoče preizkusiti. Tako bo treba v nadaljevanju postopka pozvati toženo stranko, da postavi pravilno oblikovan pobotni ugovor in v primeru, da se bo pravda nadaljevala v tej smeri, o pobotnem ugovoru odločiti v izreku sodbe in ga nato ustrezno obrazložiti.

Stroški pritožbenega postopka temelje na določbi 166. člena ZPP.