Appeal allowed: eviction order invalid when tenant terminates lease for breach of law rather than landlord's default.

1. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba in nalog za izpraznitev poslovnih prostorov (Okrožnega sodišča v Ljubljani z dne 11.6.1996, opr. št. IV Plg 25/96-2) se razveljavita, predlog z dne 6.6.1996 se zavrže in se zadeva vrne sodišču prve stopnje, da postopek nadaljuje s tožbo.

2. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

Ni pogojev za izdajo izpraznitvenega naloga, kadar predlagatelj zahteva izpraznitev poslovnega prostora iz krivdnih razlogov.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je na predlog tožeče stranke z dne 6.6.1996 izdalo izpraznitveni nalog (z dne 11.6.1996, opr. št. IV Plg 25/96-2), ki ga je po ugovoru tožene stranke z izpodbijano sodbo ohranilo v veljavi, tako da je toženo stranko zadolžilo, da izprazni sporni poslovni prostor v skupni izmeri 65,28 m2 in da tožeči stranki povrne 44.180,00 SIT stroškov za izdajo naloga z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 11.6.1996 do plačila (1. točka izreka). Istočasno pa je toženi stranki naložilo povrnitev 65.025,00 SIT nadaljnjih pravdnih stroškov tožeče stranke (2. točka izreka).

Proti navedeni sodbi se je pritožila tožena stranka. Uveljavljala je pritožbene razloge bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, napačne uporabe materialnega prava in napačne ugotovitve dejanskega stanja. Predlagala pa je razveljavitev izpodbijane sodbe z vrnitvijo zadeve (prvostopnemu sodišču) v ponovno odločanje. Pri tem ni priglasila pritožbenih stroškov.

Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki je nanjo odgovorila (po pooblaščenem odvetniku). Predlagala je zavrnitev neutemeljene pritožbe (s potrditvijo izpodbijane sodbe). Pri tem je priglasila stroške pritožbenega odgovora.

Pritožba je utemeljena (čeprav ne iz razlogov, ki jih je uveljavljala tožena stranka).

Iz "odpovedi in predloga" z dne 6.6.1996 izhaja, da je tožeča stranka v posledici odstopa od najemne pogodbe in zaradi preteka časa, za katerega je bila le-ta sklenjena, zahtevala izpraznitev "poslovnega prostora v zgradbi najemodajalca M. v med X in Y ulico v H., med vhodom v prostore A. in vhodom za obiskovalce v M. v izmeri 32,28 m2, ki obsega lokal, garderobo in WC, ter poslovnega prostora v izmeri 33,00 m2, razširjenega v nivoju spredaj opisane pasaže, kot je razvidno iz arhitektonskega idejnega projekta, ki je bil priloga najemne pogodbe". Pri tem je kot razlog za odstop od najemne pogodbe primarno uveljavljala njeno kršitev, torej razlog iz 1. alinee 28. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP); podrejeno pa potrebo po (v najem oddanem) poslovnem prostoru, torej razlog iz 3. alinee 28. čl. ZPSPP.

Ker pa ZPSPP v 2. odst. 29. čl. predvideva izdajo izpraznitvenega naloga le v primeru odpovedi najemodajalca (odpovedi najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas) in zahteve za izpraznitev poslovnega prostora, ne pa tudi v primeru odstopa od najemne pogodbe, in ker ob njegovi izdaji še ni pretekel čas (7 let), za katerega je bila najemna pogodba sklenjena, torej tudi ne rok (1 meseca) iz 2. odst.

27. čl. ZPSPP, se pokaže, da niso bile podane (posebne) predpostavke za izdajo izpraznitvenega naloga.

Zato je sodišče druge stopnje na podlagi 3. odst. 29. čl. ZPSPP v zvezi s 1. odst. 449. čl. (in ob smiselni uporabi 369. čl.) Zakona o pravdnem postopku (ZPP) pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo in izdani izpraznitveni nalog razveljavilo, predlog tožeče stranke z dne 6.6.1996 zavrglo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje, da postopek nadaljuje s tožbo (1. točka izreka). Če namreč ni pogojev za izdajo izpraznitvenega naloga, sodišče izda sklep, s katerim zavrže predlog, postopek pa nadaljuje po pravilih rednega postopka (primerjajte: Jože Juhart - Lojze Ude - Dragica Wedam Lukič, pravdni postopek, Ljubljana 1974, 527. str., komentar 429. čl.).

Sicer pa tožeča stranka niti ne more odstopiti od najemne pogodbe za "preddverje" v izmeri 33,00 m2 pred vhodom za obiskovalce v MLG niti uveljavljati njenega prenehanja zaradi preteka časa, za katerega je bila sklenjena, saj iz aneksa z dne 2.4.1992 (priloga A3) izhaja, da najemna pogodba z dne 2.4.1991 (priloga A2) za ta poslovni prostor (zaradi nepridobitve ustreznih upravnih dovoljenj) dne 6.6.1996 (ko je tožeča stranka vložila predlog za izdajo naloga o izpraznitvi poslovnega prostora) ni več veljala. Veljala je samo še za poslovni prostor v izmeri 32,28 m2, ki obsega lokal, garderobo in WC.

Ker je sodišče druge stopnje razveljavilo izpodbijano sodbo (in izdani izpraznitveni nalog ter predlog tožeče stranke zavrglo), je na podlagi 3. odst. 166. čl. ZPP odločitev o stroških pritožbenega odgovora tožeče stranke pridržalo za končno odločbo (2. točka izreka), ki jo bo sodišče prve stopnje izdalo v nadaljevanju, v postopku s tožbo.