Appeal allowed; eviction claim dismissed if lease conditions existed at Housing Act enactment date.

Pritožbama se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek in odločanje.

[JEDRO]

Če so na dan uveljavitve SZ obstajali pogoji za sklenitev najemne pogodbe, tedaj ne more biti utemeljen zahtevek za izpraznitev stanovanja po določbah ZSR, če je toženec kasneje nehal plačevati stroške v zvezi s stanovanjem (stanarino).

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je toženec dolžan izprazniti in izročiti tožeči stranki stanovanje v L., stanovanje št. 5 v I. nadstropju ter ga prostega oseb in stvari izročiti tožeči stranki v 30-tih dneh pod izvršbo, ko mu bodo priskrbljeni najpotrebnejši prostori. Odločilo je, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti pravdne stroške. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da med strankama ni bila sklenjena najemna pogodba in da se zato za obravnavano razmerje uporabljajo določbe Zakona o stanovanjskih razmerjih. Ugotovilo je, da so izpolnjeni pogoji za ugoditev zahtevku po 56. čl. citiranega zakona.

Zoper sodbo se pritožujeta obe pravdni stranki.

Tožeča stranka se pritožuje zoper tisti del sodbe, katerim je odločeno, da bo izselitev mogoča, ko bodo tožencu priskrbljeni najpotrebnejši prostori. Navaja, da se ni mogoče opreti na določbe Zakona o stanovanjskih razmerjih, saj ne more biti stanovalcu prepuščeno, da sam zase odloči s podpisom ali nepodpisom najemne pogodbe, kdaj bo stopil Stanovanjski zakon v veljavo. To je v nasprotju z določbo 159. čl. Stanovanjskega zakona. Predlaga spremembo sodbe tako, da bo ta odločitev v sodbi črtana.

Toženec v pritožbi navaja, da sodišče ni upoštevalo vseh okoliščin, ki so pogojene z njegovim socialnim položajem. Njegova družina je socialno ogrožena. Nihče od ožjih družinskih članov ni zaposlen.

Komunalno stanovanjsko podjetje je začelo z izterjavo dolga po skoraj treh letih in ni reagiralo v primernem času, kar je njegov položaj še bolj zapletlo. Prepričan je bil, da veliko ljudi ne plačuje najemnine. Upoštevane tudi niso okoliščine, ki so pogojene s pridobitvijo državljanstva. Sodišče tudi ni upoštevalo, da je v letu 1995 je skušal plačati del dolga. Smiselno predlaga, da se zahtevek zavrne. Predlaga tudi oprostitev plačila sodnih taks.

Pritožbi sta utemeljeni.

Pri preizkusu sodbe okviru pritožbenih trditev in v okviru določb čl. 365 Zakona o pravdnem postopku-ZPP je bilo ugotovljeno, da materialno pravo ni prav uporabljeno. Zaradi napačne uporabe materialnega prava pa dejansko stanje ni v celoti razjasnjeno. Sodbo je bilo zato treba razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje, da bo opravilo novo glavno obravnavo (čl. 370/1 ZPP).

Ni se mogoče strinjati s stališčem sodišča prve stopnje, da je treba za obravnavano zadevo uporabiti določbe prejšnjega Zakona o stanovanjskih razmerjih zato, ker ni bila sklenjena najemna pogodba.

Določba 2. odst. 159. čl. Stanovanjskega zakona (Ur.l. RS št. 18/91 s spremembami in dopolnitvami) ni podlaga za uporabo Zakona o stanovanjskih razmerjih. Ta zakon je nehal veljati z dnem uveljavitve Stanovanjskega zakona, to je 19.10.1991. Po določbi 2. odst. 159. čl. se sicer še uporablja do sklenitve najemne pogodbe, vendar pa gre za izjemo. To določilo je treba namreč povezati z določilom 1. odst. 147. čl. Stanovanjskega zakona, po katerem lastniki sklenejo najemno pogodbo z imetniki stanovanjske pravice v šestih mesecih po uveljavitvi zakona. Da bi izjemo po 2. odst. 159. čl. Stanovanjskega zakona lahko uporabili, je torej treba ugotoviti, zakaj ni bila sklenjena najemna pogodba.

Sicer pa je v obravnavani zadevi nejasna že sama trditvena podlaga tožbe. V tožbi se najprej trdi, da tožena stranka v stanovanju stanuje brez podpisane najemne pogodbe, ker da je noče podpisati, istočasno pa se trdi, da ne plačuje najmenine, zaradi česar naj bi bil podan razlog za odpoved najemne pogodbe (53. čl.) oz. razlog za vložitev tožbe na izpraznitev stanovanja (58. čl.). Ko tožena stranka v odgovoru na tožbo in zaslišana kot stranka izjavi, da bi najemno pogodbo želela podpisati, da pa je tožeča stranka tista, ki najemne pogodbe ne da v podpis, se sodišče prve stopnje do teh trditev ne opredeli, oz. jih zanemari, čeprav so te trditve odločilnega pomena.

Sodba sicer izrecno ne ugotavlja, ali je bil toženec na dan uveljavitve Stanovanjskega zakona imetnik stanovanjske pravice, očitno pa tako šteje. Če je namreč toženec na dan uveljavitve Stanovanjskega zakona bil imetnik stanovanjske pravice, tedaj je lastnik stanovanja z njim dolžan skleniti najemno pogodbo (čl. 147/1 Stanovanjskega zakona), razen če obstajajo razlogi iz čl. 148 istega zakona. Za uporabo teh določb je odločilno stanje na dan uveljavitve zakona. Tako bo torej utemeljenost tožbenega zahtevka treba presojati po teh določbah. Zaslišati bo treba tako tožečo kot toženo stranko in ugotoviti, ali so točne trditve, da tožeča stranka noče skleniti najemne pogodbe. Če so na dan uveljavitve Stanovanjskega zakona obstajali pogoji za sklenitev najemne pogodbe in če je res, da toženec pogodbo želi podpisati, tedaj bi glede na dosedanje ugotovitve in trditve kazalo, da ni pogojev za ugoditev zahtevku za izpraznitev stanovanja. To pa seveda ne pomeni, da toženec ni dolžan plačati, kar dolguje za čas, ko je stanovanje uporabljal, pa zanj ni nič plačeval. Vendar pa je to stvar drugega postopka.

O oprostitvi plačila sodnih taks bo odločilo sodišče prve stopnje (čl. 173/1 ZPP).