Appeal court vacates first-instance ruling on eviction order due to unresolved prior question of lease existence.

Ob reševanju pritožbe tožečih strank se po uradni dolžnosti pobijani sklep razveljavi in zadeva vrača sodišču prve stopnje v nov postopek.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

Kadar tožeča stranka zahteva izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov na podlagi odpovedi najemne pogodbe (3. odst. 29. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih - ZPSPP), tožena stranka pa odstopa od najemne pogodbe na podlagi določbe 15. čl. ZPSPP in zahteva povrnitev plačane najemnine, vloženih sredstev in izgubljeni zaslužek, se kot predhodno vprašanje pri odpovedi postavlja vprašanje obstoja najemnega razmerja, kajti odstop od pogodbe po 15. čl. ZPSPP je enostranska izjava upnika (najemnika), s katero se pogodba brez sodne intervencije razdre (razveljavi oz. razveže), če pa najemnega razmerja ni, ne more biti niti odpovedi in na podlagi odpovedi zahtevka za izpraznitev in izročitev.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je s pobijanim sklepom pravdni postopek prekinilo ter odločilo, da se bo postopek nadaljeval po pravnomočnem zaključku pravde, ki se vodi pri Okrožnem sodišču v K. pod opr.št. P 25/95. Iz razlogov pobijanega sklepa izhaja, da je odločitev v tem sporu odvisna od rešitve zahtevka po tožbi tožencev, kajti obveznost tožencev, da vrneta stvari v posest tožnic (izpraznitev poslovnih prostorov) je lahko pogojena z morebitno istočasno obveznostjo povrnitve stroškov v zvezi s to stvarjo s strani tožnic (286. čl. ZOR). Gre torej za predhodno vprašanje.

Iz vseh pritožbenih razlogov se zoper sklep pritožujeta tožnici s predlogom, da pritožbeno sodišče pobijani sklep razveljavi in zadevo vrne prvostopnemu sodišču v nov postopek. V pritožbi navajata, da je predhodno vprašanje vprašanje pravice ali pravnega razmerja, od katerega obstoja ali neobstoja je odvisna odločitev v zadevi.

Pridržna pravica pa tako vprašanje, kajti pridržna pravica ne vpliva na to, ali obstoji kakšna pravica, temveč zgolj na to, ali jo je dolžan dolžnik in kdaj izvršiti oziroma konkretno stvar izročiti.

Zahtevek pa se glasi na dajatev, to je izpraznitev in izročitev.

Ustvarja se nesprejemljiva pravna situacija, ki je zakonodajalec z normiranjem pridržne pravice ni želel nikoli dopustiti. Ker toženca ne plačujeta poslovnega prostora, ga morata izprazniti in ga ne smeta uporabljati. Noben predpis ju tu ne varuje. Potem pa se bo hitro videlo, ali sta toženca zainteresirana še vedno za zavlačevanje spora do nedogleda. Zastavlja se tudi vprašanje, ali je določilo 286. čl. ZOR uporabno za nepremičnine, saj gre za vprašanje specialnosti predpisov ter smisla instituta. Iz določb 289. čl. ZOR izhaja, da ima zakonodajalec pri pridržni pravici v mislih le premičnine.

Ob reševanju pritožbe pritožnikov je pritožbeno sodišče moralo pobijani sklep razveljaviti po uradni dolžnosti.

Kot pravilno ugotavljata tožnici v pritožbi je predhodno vprašanje vprašanje pravice ali pravnega razmerja, od katerega obstoja ali neobstoja je odvisna odločitev v zadevi. Tožnici s predlogom za izdajo izpraznitvenega naloga na podlagi odpovedi (oziroma tožbo - 3. odst. 29. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, Ur. list SRS št. 18/74 in 34/88, ZPSPP, v zvezi s čl. 446 in naslednjimi ZPP) zahtevata izpraznitev in izročitev spornih poslovnih prostorov na podlagi odpovedi. Toženca pa s tožbo opr.št. P 406/93, vloženo dne 6.7.1993, odstopata od obeh najemnih pogodb na podlagi določila 15. čl. ZPSPP ter zahtevata povrnitev plačane najemnine, vloženih sredstev v adaptacijo garaže ter izgubljeni zaslužek, vse v znesku 2.480.000,00 SIT s pp. Odstop od pogodbe (15. čl. ZPSPP) je enostranska izjava upnika (najemnika), s katero se pogodba brez sodne intervencije razdre (razveljavi oziroma razveže). S tožbo torej toženca (kot tožnika) odstopata od pogodbe in v posledici razdrte pogodbe zahtevata odškodnino (15. čl. ZPSPP) in kondikcijo. Predhodno vprašanje je torej sam obstoj najemnega razmerja, kajti če tega ni ne more biti tudi odpovedi in na podlagi odpovedi zahtevka za izpraznitev in izročitev.

Materialnopravno je povsem zgrešeno razlogovanje sodišča prve stopnje glede obstoja retencijske pravice na podlagi 286. čl. ZOR. Zanjo namreč ni nikakršne podlage. Na zmotno uporabo materialnega prava pa pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (2. odst. 365. čl. v zv. s 381. čl. ZPP). Zaradi zmotne uporabe materialnega prava v opisani smeri pa sodišče prve stopnje pravnorelevantnih okoliščin v zvezi s to zadevo niti ni obravnavalo. Prekinitev postopka zaradi reševanja predhodnega vprašanja (1. tčp. 1. odst. 213. čl. ZPP) namreč ni obligatorna, sodišče prve stopnje pa v zgoraj obrazloženem okviru zadeve ni obravnavalo. Pritožbeno sodišče je zato moralo na podlagi 3. tč. 380. čl. ZPP ob reševanju pritožbe tožečih strank pobijani sklep razveljaviti in vrniti zadevo sodišču prve stopnje v nov postopek, v okviru katerega bo sodišče prve stopnje moralo odločati o reševanju predhodnega vprašanja v opisanih okvirih.

Na podlagi 3. odst. 166. čl. ZPP je pritožbeno sodišče odločitev o stroških pritožbenega postopka pridržalo za končno odločbo.