Supreme Court dismisses appeal on lease termination, ruling contractual relationship ends upon notice without proof of ownership loss.

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

[JEDRO]

Za odpoved najemne pogodbe je bistveno pogodbeno razmerje, ki je bilo sklenjeno za nedoločen čas in preneha z odpovedjo. Toženca ne trdita, da bi bila z odpovedjo kršena pogodbena določila ali določilo 597. člena ZOR. Tudi temu, da je tožeča stranka pravna naslednica Samoupravne stanovanjske skupnosti občine B. ne ugovarjata. Trdita le, da je tožeča stranka izgubila lastninsko pravico na garažah tedaj, ko je bila prodana večina stanovanj v zgradbi, kjer se nahajata tudi sporni garaži. Toda toženca sodišču nista predložila nobenega zanesljivega dokaza o prehodu lastninske pravice po določilu 20. člena ZTLR.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je pod I. ugodilo sodni odpovedi najemnega razmerja po pogodbi, sklenjeni dne 12.11.1979 med Samoupravno stanovanjsko skupnostjo B. in prvotoženim I. K., za najem garaže v kleti stavbe G., B., vhod z ulice na zahodni strani objekta in mu naložilo, da jo mora izprazniti do 25.10.1993 ter povrniti 23.751,00 tolarjev pravdnih stroškov. Pod II. je ugodilo sodni odpovedi najemnega razmerja po pogodbi, sklenjeni dne 7.9.1988 med Samoupravno stanovanjsko skupnostjo B. in drugotoženim V. M., za najem garaže v kleti stavbe G., B., vhod z ulice na zahodni strani objekta in mu naložilo, da jo mora izprazniti do 27.10.1994 ter povrniti 23.784,00 tolarjev pravdnih stroškov.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo toženih strank kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Proti sodbi višjega sodišča v zvezi s sodbo prvega sodišča sta toženca pravočasno vložila revizijo. Uveljavljata revizijska razloga zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka po drugem odstavku 354. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP, Ur.l. SFRJ, št. 4/77 do 27/90 in RS, št. 55/92), torej revizijska razloga po 1. in 3. točki prvega odstavka 385. člena ZPP. Predlagata spremembo izpodbijanih sodb in zavrnitev tožbenih zahtevkov ali razveljavitev sodb. Navajata, da je sodišče druge stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, ker je štelo za odločilno pogodbeno razmerje med pravdnima strankama. Očitata mu, da je prezrlo, da je bilo v zgradbi prodanih kar 95 % stanovanj in da so bile cene garaž obračunane v ceni m2 stanovanjske površine. Zato tožeči stranki odrekata upravičenja do družbene lastnine oz.

lastninske pravice na spornih garažah. Določila najemnih pogodb niso merodajna in mora tisti, ki daje stvar v najem, dokazati lastninsko pravico. Tožeča stranka pa si je to pravico prilastila in sedaj zahteva neprimerno visoke najemnine. Revidenta opozarjata tudi na kršitev postopka v zvezi s pravdnimi stroški, ker sodišči nista podrobno obrazložili njihove odmere.

V postopku, ki je bil opravljen po določilu 390. člena ZPP, tožeča stranka ni odgovorila na revizijo, Državno tožilstvo Republike Slovenije pa se o vročeni reviziji ni izjavilo.

Uvodoma je treba pojasniti, da je mogoče vložiti revizijo samo proti pravnomočni sodbi (382. člen ZPP) in ne tudi proti sklepu o stroških, ki je po določilu četrtega odstavka 164. člena ZPP povzet v izrek sodbe. Ker sklep o plačilu pravdnih stroškov tudi ne spada med sklepe, proti katerim je po določilu 400. člena ZPP izjemoma dovoljena revizija, sodišče revizije v zvezi s stroški ni presojalo.

Sicer pa je ugotovilo, da revizija ni utemeljena.

Razen bistvene kršitve v zvezi z razlago o odmeri stroškov toženca kake druge kršitve ne navajata, sodišče pa tudi ni našlo nobene take kršitve, na katero mora po določilu 386. člena ZPP paziti po uradni dolžnosti.

Tudi materialno pravo je bilo pravilno uporabljeno. Gre za odpoved najemne pogodbe, zato je bistveno pogodbeno razmerje, ki je bilo sklenjeno za nedoločen čas in preneha z odpovedjo. Toženca ne trdita, da bi bila z odpovedjo kršena pogodbena določila ali določilo 597. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR, Ur.l. SFRJ, št. 29/78 do 57/89). Tudi temu, da je tožeča stranka pravna naslednica Samoupravne stanovanjske skupnosti občine B. ne ugovarjata. Trdita le, da je tožeča stranka izgubila lastninsko pravico na garažah tedaj, ko je bila prodana večina stanovanj v zgradbi, kjer se nahajata tudi sporni garaži. Toda toženca sodišču nista predložila nobenega zanesljivega dokaza o prehodu lastninske pravice po določilu 20. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR, Ur.l. SFRJ, št. 6/80 do 36/90). Tako nista izkazala, da bi bilo na podlagi pogodbe spremenjeno zemljiškoknjižno stanje na nepremičnini (33. člen ZTLR) za parcelo št... k.o.... Kupoprodajni pogodbi, ki izkazujeta nakup stanovanj tožencev, ne vsebujeta garaž, kake pravde zaradi pridobitve lastninske pravice po samem zakonu pa toženca tudi ne navajata. Ker torej nista dokazala, da obligacijsko razmerje najema med pravdnima strankama ne obstaja več, sta sodišči prve in druge stopnje pravilno odločili o najemnem razmerju in ugotovili, da preneha zaradi odpovedi najemodajalca.

Tako se izkaže, da revizijski razlogi niso podani in ker sodišče ni našlo nobenih kršitev, na katere mora po določilu 386. člena ZPP paziti po uradni dolžnosti, je po določilu 393. člena ZPP zavrnilo neutemeljeno revizijo. Zavrnilo je tudi predlog za povrnitev revizijskih stroškov, ker revizija ni bila uspešna (prvi odstavek 166. člena v zvezi s 154. členom ZPP).